Hypotheeknieuws.
Nieuwsartikelen Archief januari t/m april 2011
(klik op een titel naar keuze)
Mathijs Bouman: "AFM maakt Nederland dom"Rente verder opgelopen
Eisen vakbekwaamheid adviseurs aangescherpt.
Rentediscriminatie: Bestaande klant krijgt geen rentekorting.
Aantal woningen per koper op historisch hoogtepunt.
Banken nemen restschuld op in nieuwe hypotheek.
Bezwaar tegen BKR loont.
Erfpacht als molensteen.
Inkomensafhankelijk huren succes.
Reddingsplan woningmarkt.
Aflossingsvrije hypotheek een financiële zeepbel?
Meer beroep op Nationale Hypotheek Garantie.
DNB staat vol achter verzekeraars in woekeraffaire
Slacht de melkkoe
Gezinnen koersen af op financiële ramp
VEH: schrap overdrachtsbelasting koopstarters.
Rabobank ontkent te hoge hypotheekrente.
ECB verhoogt rente tot 1,25 procent.
Scherpe financieringseisen nekken woningmarkt.
NVM: woningmarkt nog niet uit het dal
Consumenten klagen over hoge hypotheekrente
25.000ste gedupeerde meldt zich voor rechtszaak tegen woekerpolis.
Kamp wil snel hogere pensioenleeftijd
Goudprijs naar nieuw record.
Leen niet te veel
SEO rapport: Hypotheekgarantie snel afbouwen.
Sparen levert bijna niets meer op.
Woz-aanslag kan fors lager
Alle sociale huren 120 euro omhoog.
Stop de hoge hypotheekrente
Verzekeren auto en caravan duurder
AFM: aangescherpte norm hypotheken verbetert bescherming consument
Prijzen koopwoningen opnieuw lager.
Woningmarkt kraakt ondanks toename verkopen.
Independer moet € 150.000,- betalen.
Verzekeraars maken ommezwaai woekerpolis.
Ondanks lagere WOZ-waarde hogere OZB rekening
Veel steun voor einde aan hoge hypotheekrente.
NHG op de bres voor kleine tweeverdieners.
Rabobank: Betaalbaarheid huizen drukt huizenprijs.
Geen hypotheekrenteaftrek op aflossingsvrije hypotheken.
Woningmarkt stagneert door terughoudendheid banken.
Hypotheekrente stijgt maar door.
VEH: hypotheekklanten niet dubbel pakken.
Consumentenbond start actie tegen hoge hypotheekrente.
Geef starter vrijstelling overdrachtsbelasting.
Rentevoorspellingen, wat zijn ze waard?
Aftrekbaarheid afsluitprovisie hypotheek verdubbeld
Helft hypotheek moet afgelost.
Huurexplosie dreigt in gebieden met woningnood.
Veel mensen breken woekerpolis open
Rood staan is duur.
Strengere NHG-garantie slechts lapmiddel.
Sterkste stijging hypotheekrente voorbij, maar...
NHG: "Huizenkoper zoekt zekerheid"
BKR: Bestrijd schuldenproblematiek bij de bron.
Geld ligt op straat, maar hoe lang nog?
Woningmarkt stort in januari in!
U vindt nog meer hypotheeknieuws in ons: Hypotheeknieuws Archief
Mathijs Bouman: “AFM maakt Nederland dom”
Er is een nieuwe sheriff in bankenland. Ronald Gerritse, voorheen de onzichtbare kracht van het ministerie van Financiën, is deze week begonnen als het nieuwe gezicht van de AFM. Voorganger Hans Hoogervorst heeft hem een assertieve toezichthouder nagelaten. Dat is prima. Pak de financiële sector maar stevig aan. Dwing ze om transparant te zijn, zorg voor eerlijke concurrentie.
Zelfbenoemde babysitter.
Maar op één gebied mag Gerritsen de ambities van de toezichthouder terugschroeven. De AFM is zelfbenoemde babysitter voor alle huizenkopers geworden. Burgers hoeven niet meer zelf na te denken bij het afsluiten van een hypotheek. Dat is volgens de toezichthouder de taak van de bank, die uiterst nauwkeurig moet vaststellen of de klant zijn maandlasten wel kan betalen.
Hoogervorst had nog liever gezien dat de politiek paal en perk had gesteld aan de gevaarlijk hoge hypotheken in Nederland. De voormalige minister van Financiën stelde twee jaar geleden voor om de tophypotheek te verbieden. Verontwaardiging en hoongelach waren zijn deel.
Dan maar via de achterdeur, moet Hoogervorst gedacht hebben, en hij zette de AFM-medewerkers op een jacht naar ‘onverantwoorde kredietverleningen’. Ze gingen de individuele hypotheekdossiers napluizen op zoek naar misstanden. De kredietverstrekker die een foutje had gemaakt bij de toewijzing van een bovengemiddeld hoge hypotheek, kon op een boete rekenen en ging aan de schandpaal.
De missie van de AFM was altijd het bevorderen van eerlijke en transparante financiële markten. Maar sindsdien is er bij gekomen: de brave burger beschermen tegen de boze bank.
Uitvlooien.
Bij het uitvlooien van de hypotheekdossiers hanteert de toezichthouder een zeer fijne kam. Zo kreeg de Rabobank onlangs een boete omdat de vestiging in Bergeijk bij het vertrekken van een hypotheeklening aan een jonge (nog thuiswonende) huizenkoper, geen rekening had gehouden met het feit dat een huisbezitter een spaarbuffer moet opbouwen voor onvoorziene uitgaven. Volgens de AFM had niet de klant, maar de bank daar aan moeten denken.
De jonge klant (afgestudeerd in MTS Bouwkunde) had een hypotheek gekregen van bijna 138.000 euro, bij een jaarinkomen van iets meer dan 25.000 euro. De maandlasten waren 11 procent meer dan het door Rabobank zelf gehanteerde maximum. Maar de voorafgaande drie jaar was zijn inkomen gemiddeld 7 procent gestegen. Nog twee van die jaren en het inkomen zou ruim binnen de norm vallen. Maar volgens de AFM had de Rabobank niet zomaar van een doorstijgend inkomen mogen uitgaan. Er was mogelijke sprake van overkreditering die niet in het belang was van de klant.
Lekkende dakgoot.
Ik zal niet beweren dat onze jonge MTS-er fluitend zijn maandlasten kan voldoen. Misschien komt hij er straks inderdaad achter dat een lekkende dakgoot duurder is dan gedacht en dat zijn buffers tekort schieten. Waar het mij om gaat is dat het blijkbaar alleen de bank is die zich daarover zorgen moet maken. De bankier moet al het denkwerk doen, de klant hoeft geen verantwoordelijkheid te nemen voor zijn financiële beslissingen. Dat je op die manier kredietproblemen kunt voorkomen, berust op een fundamentele denkfout. Zo hou je de klant juist dom en naïef, en kwetsbaar voor kwaadwillende kredietverleners. De AFM schakelt een uiterst efficiënte toezichthouder uit: de argwanende, goed geïnformeerde klant. Die plaats wordt ingenomen door een ijverige AFM-er die naderhand steekproefsgewijs controleert of de bank niet buiten haar boekje is gegaan.
Banken kopschuw.
Bovendien maakt de AFM-methode kredietverleners kopschuw. Omdat onduidelijk is wanneer er volgens de toezichthouder sprake is van overkreditering – harde criteria geeft men niet – zijn de kredietverleners extra voorzichtig geworden en spelen individuele kenmerken en voorkeuren van de klant steeds minder een rol. Om een boete en negatieve publiciteit te voorkomen blijven de banken aan de veilige kant.
Wie zijn net te dure droomhuis wil kopen en daarvoor met volle verstand besluit nooit meer op vakantie te gaan, geen nieuwe tv te kopen en altijd koud te douchen, krijgt toch geen hypotheek. Zo dreigt de AFM van een toezichthouder te veranderen in een betuttelaar. Gerritse: doe er wat aan!
(Mathijs Bouman - 4 mei 2011)
Rente verder opgelopen.
De langetermijnrente, afgemeten aan het rendement van de jongste tienjarige staatslening, bedroeg in april 2011 gemiddeld 3,7 procent. Dit is 0,3 procentpunt meer dan in maart. Al met al is de rente de laatste zeven maanden met 1,2 procentpunt gestegen.
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in april 2011 besloten de rentetarieven aan te passen. Het belangrijkste rentetarief van de ECB, de reporente, is met een kwart procentpunt verhoogd en ligt sinds 13 april 2011 op 1,25 procent. De depositorente, die vaak wordt beschouwd als de bodem van de geldmarkt, is ook met een kwart procentpunt verhoogd. Dit rentetarief bedraagt sinds 13 april 0,5 procent.
Een belangrijk richtsnoer voor de ECB bij het bepalen van het rentepeil is de hoogte van de inflatie in het eurogebied. Volgens de ECB heerst er prijsstabiliteit als de inflatie in de eurozone in de buurt van de 2 procent ligt. Volgens berekeningen van Eurostat, het Europees statistisch bureau, kwam de inflatie in de eurozone in april uit op 2,8 procent. (CBS)
Eisen vakbekwaamheid adviseurs aangescherpt.
Minister De Jager van Financiën scherpt de regels voor vakbekwaamheid van financiële dienstverleners aan. De minister schroeft de wettelijke eisen voor vakbekwaamheid op en doet voorstellen ter verbetering van de kwaliteit van examinering. Ook wil hij een individuele diplomaplicht invoeren voor alle adviseurs. Daarnaast vindt hij dat de sector moet kijken naar een centraal register waarin alle adviseurs worden opgenomen. Zoals de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in haar Jaarverslag 2010 aangeeft, blijkt uit voorlopig onderzoek dat ongeveer twintig procent van de adviseurs niet of niet volledig voldoet aan de huidige vakbekwaamheidseisen.
Het Ministerie van Financiën heeft de afgelopen maanden in samenwerking met de AFM de bestaande regels voor vakbekwaamheid onder de loep genomen, mede op basis van adviezen van het College Deskundigheid Financiële Dienstverlening (CDFD). Hieruit is gebleken dat het huidige vakbekwaamheidsstelsel op een aantal punten niet voldoet aan de eisen van deze tijd en zodoende onvoldoende bijdraagt aan passende advisering door financiële dienstverleners.
Zo is het op dit moment nog niet verplicht dat alle adviseurs hun vakbekwaamheid door middel van een diploma kunnen aantonen. Bovendien is een consument er nu niet zeker van dat de persoon die hem adviseert ook daadwerkelijk over de vereiste vakbekwaamheid beschikt. Daarnaast ligt het niveau van de vakbekwaamheidsmodules die adviseurs moeten volgen in veel gevallen te laag en sluiten deze soms niet aan bij de eisen die aan een passend advies gesteld worden. Zo ontbreken elementen als adviesvaardigheden en professioneel gedrag. Dit wordt ook door de sector gesignaleerd.
Minister De Jager: “Als consument moet je er van uit kunnen gaan dat degene die je adviseert ook echt verstand van zaken heeft. Het gaat vaak over ingrijpende zaken zoals hypotheken en levensverzekeringen waar keuzes over gemaakt moeten worden. Advies hierover moet dan gewoon goed en kundig zijn”. De minister zal de sector in de maand mei consulteren over de precieze vormgeving en nadere uitwerking van zijn voornemens.
Rentediscriminatie: Bestaande klant krijgt geen rentekorting.
Bestaande klanten betalen nog steeds vaak een hogere hypotheekrente dan nieuwe klanten. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Want na het aflopen van de rentevastperiode krijgt de bestaande klant geen rentekorting, die de nieuwe klant wel krijgt.
De geldverstrekkers zeggen dat ze een evenhoge hypotheekrente aanbieden aan bestaande als aan nieuwe klanten. De zogenoemde renteopslag voor bestaande klanten is er sinds begin 2010 niet meer. Maar uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat er nog steeds sprake is van rentediscriminatie. Want bestaande klanten komen na het aflopen van de eerste rentevastperiode niet in aanmerking voor de kortingen die nieuwe klanten wel krijgen.
Verschillende kortingen.
De verschillen tussen bestaande en nieuwe klanten zijn dus iets beter verborgen dan voor 2010, namelijk in verschillende soorten kortingen. Kortingen die vaak alleen de eerste rentevastperiode gelden. Enkele veelvoorkomende kortingen zijn:
- Nieuwbouwkorting. Mensen die een nieuwbouwwoning kopen krijgen bij sommige banken rentekorting.
- Uitruil van voorwaarden. Soms kun je rentekorting krijgen als je kiest voor een hypotheek met minder gunstige voorwaarden. Dan kan het zijn dat je bij verhuizing bijvoorbeeld een boete betaalt.
- Tijdelijke actiekortingen of commerciële korting. Als je aan bepaalde regels voldoet kun je in aanmerking komen voor een rentekorting of de adviseur kan een korting geen om je als klant binnen te halen.
Hoogte kortingen.
Met name de banken maken veel gebruik van verschillende kortingsmogelijkheden. Het percentage van de kortingen ligt in het voorjaar van 2011 tussen de 0,05 en 0,4%. Maar omdat kortingen soms ook gecombineerd kunnen worden, kan de totale korting veel meer zijn.
Duidelijker in offerte.
De meeste banken vermelden in de hypotheekofferte welke kortingen de klant heeft op de hypotheekrente. Dat is een verbetering ten opzichte van 2007, toen dit nog zelden in de offerte werd gemeld. De banken zouden volgens de vereniging nog opener moeten zijn, door ook duidelijk aan te geven hoe lang deze korting geldt. Want dat wordt helaas niet altijd in de offerte vermeld.
Bekijk het overzicht met kortingen die geldverstrekkers geven.
Tips als u een nieuwe hypotheek afsluit.
Staat u op het punt een nieuwe hypotheek af te sluiten? Let dan niet alleen op de hoogte van de hypotheekrente.
- Kijk in uw offerte en informeer bij uw adviseur of u rentekorting ontvangt en hoeveel.
- Informeer hoe lang u recht heeft op deze korting, zodat u weet waar u aan toe bent.
- Kijk ook naar de hypotheekvoorwaarden.
Aantal woningen per koper op historisch hoogtepunt.
Nooit eerder had een potentiële woningkoper de keuze uit zoveel te koop staande woningen. Dit blijkt uit onderzoek van het Wegwijs Kenniscentrum. Op 20 april van dit jaar kon een koper kiezen uit gemiddeld 24,63 te koop staande woningen. Dat aantal is het hoogste in de geschiedenis van de woningmarkt. Het laatste record werd gevestigd in april 2009 toen een keuze kon worden gemaakt uit gemiddeld 21,8 woningen. Het recordaantal kan worden geconcludeerd uit het quotiënt van het huidige aantal te koop staande woningen en het huidige gemiddelde aantal kopers op maandbasis.
Op 20 april van 2011 stonden in totaal 232.434 bestaande woningen te koop. Dit aantal is ook een historisch record. Tegelijk is het gemiddelde aantal kopers het afgelopen halfjaar sterk gedaald. In januari van dit jaar lag dit aantal nog op 8.368. In de afgelopen maanden is dit aantal iets opgelopen tot een gemiddelde van 9.453 kopers. In het voorjaar neemt het aantal woningen dat in de verkoop komt normaliter al toe. De toename van het aantal kopers blijft echter achter.
Crisis sinds oktober 2007.
In de afgelopen twintig jaar stonden er gemiddeld 7 woningen ter beschikking aan geïnteresseerde kopers. Dit aantal speelde voor het laatst een rol in oktober 2007 toen elke koper kon kiezen uit 7,1 woningen. Op dat moment stonden in totaal bijna 120.000 woningen te koop in Nederland. Al vóór de kredietcrisis liep dit aantal op tot ruim 9 woningen per koper, met een totaal te koop staand huizenbestand van bijna 155.000. Het aantal kopers bedroeg in de laatste maand voor de kredietcrisis nog 16.568. Tot eind 2008 was het aantal woningen per koper nog nimmer boven de 10 uitgekomen.
Minste woningen in 1998.
Geldt het huidige record op de huizenmarkt als een triest hoogterecord, volstrekt anders was de sfeer zo'n dertien jaar geleden. In maart 1998 had een koper slechts de keuze uit 2,3 woningen. Het totale bestand aan potentiële koopwoningen in Nederland haalde toen nog niet de 30.000. Anno 2011 is de koopwoningenvoorraad dus het achtvoudige daarvan. Vooralsnog geldt de situatie van maart 1998 als het absolute dieptepunt in het aantal beschikbare woningen. Dit geldt voor veel groepen, zoals bijvoorbeeld woningverkopers en makelaars, als het hoogtepunt van de woningmarkt. Als gevolg van deze krapte steeg de gemiddelde huizenprijs in 1999 met maar liefst 19 procent.
Topverkoop eind 2005.
Het hoogste aantal woningen dat ooit in één maand werd verkocht, was 24.042. Dat hoge aantal werd door het Kadaster geregistreerd in december 2005. Omdat het Kadaster pas registreert nadat het transport bij de notaris heeft plaatsgevonden, ongeveer 2,5 maanden ná het tekenen van het voorlopig koopcontract bij de makelaar, kan gesteld worden dat deze topverkoop gemiddeld tussen half september en half oktober via makelaars heeft plaatsgevonden. De topverkoop per eind 2005 had te maken met het feit dat men toen nog nét kon genieten van de extreem lage hypotheekrente. In juli 2005 lag deze hypotheekrente op laagste niveau sinds het jaar 1540, namelijk op 3,45%. Sinds 2005 heeft het renteniveau de stijgende lijn weer te pakken. Het dieptepunt in aantal verkopen vond plaats in januari 2010 toen slechts 7.708 woningen 'over de toonbank' gingen.
Kopersmarkt.
De woningmarkt wordt stabiel geacht bij een stand van gemiddeld 7 woningen per koper. Onder die stand wordt gesproken van een verkopersmarkt, een markt waarin de verkoper de prijs bepaalt. Staan er gemiddeld meer dan 7 woningen aan een koper ter beschikking om een keuze uit te maken, dan wordt gesproken van een kopersmarkt. De koper maakt dan qua prijs en voorwaarden de dienst uit in de onderhandelingen. Al sinds oktober 2007 is dus sprake van een kopersmarkt, een markt waarin de prijzen gemiddeld dalen.
Banken nemen restschuld op in nieuwe hypotheek.
Een langdurige eenzijdige situatie in de economie kan niet als gezond worden beschouwd. De stagnatie op de woningmarkt leidt inmiddels tot moeilijke situaties binnen gezinnen, vooral bij echtscheidingen, maar ook tot vele faillissementen in de bouw en bij makelaars en hypotheekadviseurs. Het lijkt onontkoombaar dat de overheid haar verantwoordelijkheid oppakt en maatregelen neemt om de woningmarkt aantrekkelijker te maken.
Overwaarde op een woning is niet meer vanzelfsprekend. De huizenprijzen dalen al enige tijd en het aantal mensen dat door het verlaten van een huis minder geld op zak heeft dan toen hij er kwam wonen neemt toe. Is het huis gekocht met hypotheekgarantie, het vertrek onvrijwillig en buiten de schuld om van de bewoner? Dan valt de restschuld onder de hypotheekgarantie. In elk ander geval zal de oud-eigenaar een restschuld moeten dragen. De nieuwe gedragsregels voor banken voorzien in een mogelijkheid om deze restschuld mee te financieren bij het kopen van een nieuw huis. Zelfs bovenop het maximumpercentage van 110 procent van de marktwaarde van het huis. Hoe moet deze nieuwe mogelijkheid geïnterpreteerd worden?
Volgens de banken gaat het om service. De schuld opnemen in een hypotheek kost de klant namelijk vele malen minder dan wat hij kwijt was geweest als de schuld gefinancierd zou moeten worden met een persoonlijke lening. De reden dat de banken dit doen, is volgens een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) omdat mensen met een restschuld anders nooit meer een ander huis kunnen kopen. In het verleden was het met een restschuld zo goed als onmogelijk om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Uiteraard mag de hypotheek alleen hoger dan 110 procent zijn als de klant de hogere hypotheeklasten met zijn inkomen kan dragen.
Risico voor banken ook kleiner.
Een restschuld meefinancieren kan voor een bank ook eventuele schade beperken. Mensen met een restschuld hebben een gerede kans om in de schuldhulpverlening terecht te komen. In dat geval zal een groot deel van de restschuld kwijtgescholden worden en is de bank het geld kwijt. Zit de schuld in de nieuwe hypotheek, dan is de kans op terugbetaling groter. Bijvoorbeeld omdat in een nieuwe woontermijn met economische voorspoed wel overwaarde gecreëerd kan worden. Een bank kan overigens de klant niet dwingen om zijn schuld te laten herfinancieren in een nieuwe hypotheek.
DSB-praktijken? Regelrechte kritiek op dit onderdeel in de nieuwe gedragscode is er ook. Een hypotheek die vanwege een oude restschuld 130 procent van de marktwaarde van een woning bedraagt, kan nooit overgesloten worden door een andere bank. Die andere bank zal dat niet willen zolang het onderpand (de woning) zoveel minder waard is dan de lening die zij gevraagd zijn te verstrekken. Dat betekent dat de klant vastgeketend zit aan de bank waar hij ooit de restschuld had. Als zijn bank besluit om de rente bijvoorbeeld veel hoger dan de gemiddelde hypotheekrente te houden, dan kan hij geen kant op en zal hij de hoge tarieven moeten betalen. Het failliete DSB financierde ook zoveel mogelijk kredieten in de hypotheek waardoor klanten verplicht aan Dirk Scheringa verbonden bleven.
Als de bezwaren afgewogen worden tegen de voordelen, slaat de balans uit in het voordeel van de banken. Door opnieuw hypothecair te financieren wordt het drama van een persoonlijk bankroet vaak voorkomen. De vervelende en langdurige gevolgen van het schuldsaneringstraject staan niet in verhouding tot het ongemak van het tegen wil en dank vastzitten aan een geldverstrekker. De nieuwe gedragscode voor banken gaat overigens pas in per 1 augustus 2011.
Bezwaar tegen BKR loont.
AMSTERDAM - De teugels rond de hypotheekverstrekking worden flink aangesnoerd. Als de bank dan ziet dat u een negatieve registratie bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) in Tiel heeft, kunt u doorgaans naar uw lening fluiten. Maar is de negatieve notering wel terecht?
Een consument is niet per definitie het zwarte schaap als hij een BKR-registratie op zijn naam heeft staan.
Annelies Terstege (*) werd wees toen ze puber was. Ze heeft twee zussen van wie de ene destijds nog maar vier jaar oud was. Annelies nam na enkele jaren een lening bij de Amsterdamse Kredietbank om de inmiddels gemaakte schulden - ga er maar aan staan om op die leeftijd zonder ouders een huishouden te runnen - af te lossen. Dat leverde haar, na betalingsachterstanden, een negatieve notering bij het BKR op.
Van blokkade naar oplossing.
Het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, signaleert in de paragraaf "Hoe de overheid de woningmarkt blokkeert" negen belangrijke blokkades. Deze oorzaken worden uitgebreid omschreven in het Wegwijs Magazine dat op 15 april bij 89.000 abonnees op de mat valt.
Eigen bedrijf.
Twee jaar geleden begon Annelies haar eigen bedrijf en stapte naar de bank voor een ondernemersrekening (zonder kredietfaciliteit). Ze werd afgewezen vanwege de negatieve BKR-registratie die nog jaren zou blijven staan, terwijl alles was betaald. Binnenkort gaat Annelies trouwen. "Natuurlijk wil ik het huwelijk instappen met een schone lei. Ik heb een goed lopend bedrijf met groeipotentie, maar de BKR-registratie is een belemmering voor mijn bedrijf en de toekomst." Een hypotheek krijgt ze ook niet. Even voor de duidelijkheid: heel veel mensen hebben een BKR-notering, omdat ze bijvoorbeeld een rekening hebben waarop ze 1000 rood kunnen staan. Bij betalingsachterstanden van doorgaans drie maanden is een kredietverstrekker volgens de wet financieel toezicht verplicht u een negatieve BKR-notering te geven, een zogeheten achterstandscodering. Ook als u de betalingsachterstand inmiddels heeft ingelopen - u krijgt dan wel een herstelcodering - blijft uw negatieve notering nog vijf jaar staan.
Telefoonabonnement.
Consumenten hoeven overigens niet meer te vrezen dat ze door een betalingsachterstand van een telefoonabonnement een negatieve BKR-notering krijgen. De grote telecomaanbieders hebben de samenwerking met het BKR sinds januari 2011 opgezegd. Bij het BKR staan negen miljoen personen geregistreerd van wie er circa 600.000 een negatieve BKR-notering hebben. Die achterstandscodering kan een loden last zijn. Maar, zegt een zegsman van het BKR: "Het bureau is er om de consument te helpen en te beschermen tegen overkreditering. Dat is ook nodig, omdat Nederland volgens het ministerie van Sociale Zaken kampt met 711.000 huishoudens met problematische schulden."
Bijzondere situatie.
Annelies is het gelukt om de negatieve codering weg te krijgen. Ze meldde haar zaak aan bij Registratievrij, een onderneming die voor de klant probeert de BKR-notering weg te krijgen. "Op zich was de BKR-registratie van Annelies vanwege de lening bij de Amsterdamse Kredietbank juist. Maar door de bijzondere situatie van deze klant hebben wij de Kredietbank toch gevraagd de registratie te verwijderen. In eerste instantie heeft de bank dit afgewezen. Maar wij vonden dat de registratie niet redelijk was, gezien de omstandigheden en hebben daarom een verzoek ingediend bij de rechtbank. Dit is voor de Kredietbank aanleiding geweest nader onderzoek te doen, waarna ze zelf nog voor de zitting de registratie heeft verwijderd", zegt Joost Mengerink, directeur van Registratievrij.nl.
Hij schat in dat er duizenden mensen per jaar informeren naar hun BKR-registratie om vervolgens te proberen een eventuele negatieve codering weg te krijgen. "Het aantal verzoeken dat bij onder meer banken en postorderbedrijven binnenkomt, zou in de duizenden moeten lopen. Er zijn ongeveer 500.000 personen met een negatieve BKR-registratie, waarvan naar mijn schatting ongeveer de helft van banken, en de andere helft van verzendhuizen, creditcardmaatschappijen en leasemaatschappijen", aldus Mengerink. Jaarlijks vragen 120.000 mensen hun BKR-gegevens op.
Registratievrij brengt € 100 in rekening voor het verzamelen van gegevens die van belang zijn voor uw BKR-registratie(s). Lukt de verwijdering van de notering niet, dan bent u de € 100 kwijt. Als het bedrijf het lukt één negatieve BKR-registratie geheel te verwijderen, kost u dat € 300. Ook kan het zijn dat de notering niet vervalt, maar wordt aangepast (€ 150). De aanpassings- en verwijderingsbijdrage gelden per registratie.
Bezwaar aantekenen.
In feite doet Registratievrij niets meer dan wat u zelf ook kunt. U kunt namelijk ook zelf bezwaar aantekenen tegen uw negatieve codering (zie kader). U heeft alleen kans op verwijdering van een registratie als de betalingsachterstand is ingelost. "Dat is zo", beaamt Mengerink, "maar wij kennen de regels door en door. Als bijvoorbeeld iemand een negatieve registratie heeft en de bank heeft de gegevens van de desbetreffende persoon niet bewaard, dan is de bank verplicht de registratie te verwijderen. Wij weten precies bij wie we in het bedrijf moeten zijn, terwijl de klant vaak van het kastje naar de muur wordt gestuurd. Als we vinden dat een klant kans maakt op verwijdering, stappen we desnoods naar de rechter."
Er zijn meerdere ondernemingen waar u ook terecht kunt voor hulp bij het verwijderen van een BKR-notering. Ook zijn er bedrijven waar u gratis een informatiepakket over het verwijderen van een BKR-notering kunt aanvragen. Let op dat u goed het kaf van het koren scheidt. Anders koopt u een kat in de zak.
- Registratievrij.
Registratievrij, een bedrijf uit Amsterdam dat gespecialiseerd is in het verwijderen van negatieve BKR-registraties, is opgericht in 2008 en heeft afgelopen jaar 500 klanten gehad. Resultaat: 250 negatieve registraties zijn verwijderd, waarvan 10 middels een rechtszaak en 50 via de Geschillencommissie van het BKR.
- Procedure.
Op de website van het BKR (www.bkr.nl) kunt u precies lezen welke stappen u moet nemen om bezwaar te maken tegen een negatieve registratie. U kunt uw BKR-gegevens opvragen door een formulier in te vullen bij uw bank-kantoor. Dat kost u € 4,95. U ontvangt dan een overzicht van uw kredietgegevens per post. Bent u het niet eens met de verstrekte gegevens, dan kunt u bezwaar maken bij de onderneming die uw gegevens heeft aangemeld of bij het BKR. Als u gelijk heeft, wordt de registratie verwijderd of aangepast. Als u het niet eens wordt met bijvoorbeeld de bank, dan kunt u een beroep doen op de Geschillencommissie BKR. Dat kost u € 22,50 (dat bedrag krijgt u terug als u in het gelijk wordt gesteld). De commissie beoordeelt of de bank en het BKR zich hebben gehouden aan de BKR-regels. De uitspraken van de geschillencommissie zijn bindend. Dit betekent dat de bank, het BKR en u zich moeten neerleggen bij de uitspraak. In 2010 zijn er dertien uitspraken door de commissie gedaan waarvan iets meer dan de helft in het voordeel van de klager/consument uit is gevallen. Op de website van het BKR kunt u de uitspraken van de Geschillencommissie lezen.
(*) De naam van Annelies Terstege is gefingeerd.
(Bericht door Judith van Teeffelen - 19 april 2011)
Erfpacht als molensteen.
AMSTERDAM - Het huis kan nog zo mooi zijn, maar als het op erfpachtgrond staat, schrikt de gemiddelde huizenkoper toch terug. Dat eerste instinct is zeker niet onverstandig, want een woning met erfpacht is toch een geval apart.
Een huis zonder grond verkopen is al niet gemakkelijk. De koper zal de erfpachtverplichting goed willen kunnen afwegen.
Uiteindelijk valt er wel mee te leven, maar alleen als de financiële gevolgen van tevoren gerealiseerd en zo nodig afgedekt worden. Erfpacht bestaat al heel lang, met name in grote steden als Amsterdam, maar ook in landelijke gebieden zoals de Waddeneilanden. In feite koop je een huis, maar je huurt de grond waarop dat huis staat. De grondeigenaar, de verpachter, is veelal een gemeente (gemeentelijke erfpacht), al kan de verpachter ook een particulier zijn. Per jaar of maand betaalt de pachter een bedrag aan huur, de erfpachtcanon.
Wind in de zeilen.
Erfpacht kreeg door de recente kredietcrisis even de wind in de zeilen. Op papier is de koopprijs van een huis zo namelijk naar beneden te krijgen en dat trekt potentiële kopers, zo dachten onder meer vastgoedontwikkelaars. Begin 2010 kregen consumenten die een huis op particuliere erfpacht op het oog hadden, bij banken echter ineens te horen dat ze geen hypotheek konden krijgen. Banken vrezen met name bij particuliere grondeigenaren exorbitante verhogingen van de canon. Ook bij gemeentelijke erfpacht weifelen banken echter steeds vaker. Zuur voor de potentiële koper, maar natuurlijk ook voor de verkopende partij. Volgens Vereniging Eigen Huis dreigden zo vele tienduizenden Nederlandse woningen met erfpacht onverkoopbaar te worden.
Kartelafspraken.
Vereniging Eigen Huis diende daarom eind maart een klacht in bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit, wegens kartelafspraken. Onder die druk lijken banken te zijn bezweken, de Nederlandse Vereniging van Banken beloofde afgelopen week beterschap. Al willen banken wel meer zekerheid over de toekomstige ontwikkeling van de erfpachtcanon.
Deze is namelijk niet in steen gehouwen. Weliswaar spreken grondeigenaar en pachter een bedrag af in de zogeheten akte van vestiging, maar kan de grondeigenaar de canon verhogen. In ieder geval als de erfpachtperiode afloopt, maar ook als er de afspraak is gemaakt dat het bedrag periodiek, zeg om de tien jaar, wordt geïndexeerd. Beide kunnen tot enorme verhogingen leiden, stelt kandidaat-notaris Ernst Loendersloot. "De hoogte van de canon is bijna altijd gebaseerd op een percentage van de grondprijs of de woningwaarde. In tien jaar tijd kan sprake zijn van een flinke waardestijging. Om nog maar niet te spreken van de waardeontwikkeling in 99 jaar, onder meer in Amsterdam een veelgebruikte tijdsduur voor een erfpachtperiode."
Meestal is het einde van de erfpachtperiode aanleiding voor een canonverhoging. Na 30, 50, 75 of 99 jaar. Het gebeurt dus niet vaak, maar wel met een enorme klap. Je zult maar net de bewoner van het huis op dat moment zijn. Dat drukt ook op de financiële draagkracht van de huizenbezitter, reden voor de banken om zo voorzichtig te zijn met erfpacht. Vooral als het einde van de erfpachtperiode slechts enkele jaren verwijderd is.Ook een verbouwing van de woning leidt tot een hogere canon, als deze tenminste aan de woningwaarde is gekoppeld. Loendersloot: "Dat voelt als een dubbele straf. Jij hebt geld uitgegeven voor de verbouwing, terwijl de eigenaar van de grond er mee van profiteert. Zonder ooit iets te hebben gedaan."
Zekerheid.
Hoe langer de canon vaststaat, des te groter de zekerheid. De vraag hoelang het canonbedrag nog hetzelfde blijft, is daarmee een van de belangrijkste vragen die een potentiële koper van zo'n huis moet stellen. Bij een nieuwbouwwoning op erfpacht zou de eerste bewoner zijn best moeten doen om de erfpachtperiode zo lang mogelijk te rekken én tussentijdse indexeringen te voorkomen, adviseert Loendersloot. Alleen op dát moment is er nog enige onderhandelingsruimte.
Ook is er de mogelijkheid om in één keer de canonverplichting af te kopen, voor eeuwig of voor bijvoorbeeld een periode van 50 of 99 jaar. Loendersloot: "De vraag is dan wel waarom je niet probeert de grond te kopen. Zeker bij lange erfpachtperiodes zul je een afkoopbedrag betalen dat weinig verschilt van de waarde van de grond. Aan de andere kant weet je wel waar je aan toe bent. Je kunt zo tussentijdse indexering voorkomen, al krijg je dat ook voor elkaar door een lange erfpachtperiode af te spreken waarbij de canon niet om de paar jaar geïndexeerd wordt."
Aftrekbaar.
Bij tussentijdse verkoop van de woning profiteert ook de nieuwe huiseigenaar van zulke afspraken, die hiermee een waardeverhogende werking voor het huis hebben. De afkoop van erfpacht is in een hypotheek mee te financieren. De rente over die lening is aftrekbaar. Ook periodieke canonbetalingen zijn fiscaal aftrekbaar.
Doordat veel erfpacht al van voor de Tweede Wereldoorlog stamt, lopen steeds meer langlopende contracten af. In theorie vervalt de grond dan weer aan de eigenaar. "In de wet staat dat de huizenbezitter dan zijn woning mag afbreken en meenemen óf aan de grondeigenaar een vergoeding voor het huis vragen. In de praktijk wordt er echter een nieuwe periode met bijbehorende canon afgesproken. Het is de vraag of dat op een rechtvaardige manier gebeurt. Alle macht ligt dan immers bij de grondeigenaar. Niemand wil zijn huis in planken meenemen."
Woningen op erfpacht zouden in theorie goedkoper moeten zijn dan huizen op eigen grond. De canonbedragen plus de nadelige effecten van erfpacht zouden moeten worden afgetrokken van de prijs van een soortgelijke woning op eigen grond. In de praktijk valt dat prijsverschil echter tegen, een belangrijke waarschuwing voor kopers.
Inkomensafhankelijk huren succes.
Huurders zijn bereid meer te betalen voor hun woning als ze meer verdienen. Bijna tachtig procent van hen vindt het rechtvaardig om de hoogte van het inkomen en de huurprijs van een huis aan elkaar te koppelen.
Dat blijkt uit de evaluatie van het experiment 'Huur op maat', waar dertien woningcorporaties de afgelopen twee jaar aan meewerkten. Lagere inkomens kregen een hoge korting op de huurprijs en hogere inkomens ontvingen veel minder korting.
De Woonbond is niet enthousiast over het experiment, omdat de doorstroming op de woningmarkt erdoor zou stagneren.
(NOS - woensdag 20 april 2011)
Reddingsplan woningmarkt.
Na twee-en-een-half jaar van crisis op de woningmarkt is nog steeds geen fractie van herstel te zien. Integendeel, het aantal verkochte woningen heeft begin 2011 zelfs een dieptepunt bereikt. In de ons omringende landen is herstel allang aan de orde. In Nederland niet. Het verschil? In Nederland wordt de woningmarkt sterk beïnvloed door overheidsmaatregelen. Maatregelen die het herstel in de weg staan. Maatregelen waarmee de overheid niet alleen haar burgers, maar ook zichzelf zwaar benadeelt.
De vreugde over het behoud van de hypotheekrenteaftrek is weggeëbd. Want, wat heb je aan fiscale aftrek als je geen hypotheek kunt krijgen? Als een starter geen woning meer van een doorstromer kan kopen, kan de doorstromer zelf ook geen woning kopen. Ditzelfde geldt ook kopers en verkopers die daarna in de rij aansluiten. Door starters aan banden te leggen, blokkeert de overheid een ketting van gemiddeld 4,3 verkopen. Ernstig is dat de overheid dit zelf niet in de gaten lijkt te hebben.
Van blokkade naar oplossing.
Het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, signaleert in de paragraaf "Hoe de overheid de woningmarkt blokkeert" negen belangrijke blokkades. Deze oorzaken worden uitgebreid omschreven in het Wegwijs Magazine dat op 15 april bij 89.000 abonnees op de mat valt.
Reddingsplan ten laste van overheid.
Naast de visie van de professoren Peter Boelhouwer, Piet Eichholz en Dick Brounen, specialisten in de woningmarkt, en een kort verslag van de huidige stand van zaken bij de verkoop van huizen, publiceert Wegwijs een compleet 'Reddingsplan voor de Woningmarkt'. Dit reddingsplan vormt direct een concept-convenant. De belangrijkste onderdelen van dit reddingsplan zijn dat de overheid voor starters tot en met de leeftijd van dertig jaar gedurende een periode van vijf jaar de overdrachtsbelasting laat vallen en de minister het te beperkte hypotheekbeleid aan dient te passen aan het veel royalere huurbeleid.
Reddingsplan ten laste van bedrijfsleven.
De liefde kan in dit reddingplan niet van één kant komen. Het bedrijfsleven, waaronder banken, makelaars, hypotheekadviseurs en notarissen, dient ook een duit in het zakje te doen. Banken, die al een tijdje behoorlijke rentemarges rekenen, wordt gevraagd om starters tot en met de dertig jarige leeftijd een extra rentekorting te bieden van 0,3 tot 0,4% gedurende een periode van vijf jaar. Makelaars, hypotheekadviseurs en notarissen wordt gevraagd voor dezelfde groep gedurende een periode van drie jaar hun advies- c.q. transportkosten met circa 50% te reduceren.
Starters moeten opschieten.
Het reddingsplan faciliteert primair de starter tot en met dertig jaar. Bij algehele onderschrijving van dit concept-convenant dalen de 'kosten koper' voor starters tijdelijk van 10% naar slechts 1,5 %. Bovendien krijgen de starters rentevoordelen in dit plan. De dertigjarige leeftijd fungeert bij starters bovendien als een deadline. Besluiten zij niet tijdig een huis te kopen dan verliezen zij al deze privileges. De verwachting is dat starters zich geen twee keer zullen bedenken en daarmee de dynamiek op de woningmarkt zullen aanzwengelen.
Investering levert winst op.
De berekeningen uit het reddingsplan maken duidelijk dat zowel overheid als bedrijfsleven deze investering snel zullen terugverdienen en zelfs winst zullen maken. Door de extra activiteiten van starters komt immers ook de doorstroming direct op gang. Dat betekent dat nu eindelijk overdrachtsbelasting gaat binnenkomen bij een toenemend aantal verkochte woningen uit de duurdere sector. Ook het bedrijfsleven gaat, ondanks deze investering, meer verdienen vanwege de grotere omzet. Daarnaast zal de bouw weer aantrekken en daalt de werkloosheid, waardoor minder uitkeringen behoeven te worden verstrekt.
Afbouw aftrek hypotheekrente.
Eén van de blokkades op de woningmarkt is de onzekerheid over de renteaftrek in de toekomst. Het rapport maakt aan die onzekerheid een eind. De fiscale aftrek blijft volgens het rapport voortaan minimaal voor honderd procent doorlopen tot vijf jaar na aankoop of tot de 35-jarige leeftijd. Daarna wordt de aftrek bij iedereen met 1/30e deel per jaar afgebouwd. Vanwege de zeer beperkte 'kosten koper', is het mogelijk om pas vijf jaar na de start van de hypotheek met de aflossing van vijftig procent van de hypotheeksom te beginnen. Tegen die tijd is het salaris meestal fors toegenomen. De vermindering van de fiscale aftrek wordt bovendien amper gevoeld omdat de inflatie in het voordeel van de rentebetaler werkt. Volgens het rapport blijft de renteaftrek voor iedereen dus in stand, zij het dat deze in de loop der jaren bij iedereen wordt afgebouwd. Kopers die pas op latere leeftijd een huis wensen te kopen, hebben in dit plan een nadeel.
Het item hypotheekrenteaftrek lijkt, wanneer op deze wijze aangepast, een politiek minder beladen onderwerp, zelfs voor het huidige kabinet. Een positieve oplossing voor dit heikele onderwerp, zoals in dit rapport voorgesteld, maakt het voor de overheid ook acceptabel om de voorgestelde wijzigingen met betrekking tot overdrachtsbelasting en versoepeling van het hypotheekbeleid richting starters te accepteren.
Lees het volledige rapport op: www.wegwijs.nl/magazines/wegwijs52
(bron: Wegwijs)
Aflossingsvrije hypotheek een financiële zeepbel?
We gaan er allemaal aan! Nederlandse gezinnen stevenen massaal af op een financieel debacle dat haar weerga in de geschiedenis niet kent. Dat is de mening van de hoogste baas van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) Hans Hoogervorst. Aflossingsvrije hypotheken zijn het boze oog, waar zo snel mogelijk mee afgerekend moet worden. Niet volgens plan per 1 augustus, maar per direct en ook voor lopende hypotheken. Is de aflossingsvrije hypotheek nu werkelijk zo'n enorm financieel risico voor huiseigenaren?
De woorden van Hoogervorst kunnen in de categorie oorlogsretoriek geschaard worden. Wanneer komen de honderdduizenden gezinnen van Hoogervorst in de problemen? Als de looptijd van de hypotheek is afgelopen en de bank de leensom terug wil zien. "Die som moet echt wel afgelost worden", zegt Hoogervorst in de Telegraaf. Dat wordt echter pas een probleem als er een restschuld is. Dat is al moeilijk voorstelbaar, al was het maar vanwege de natuurlijke geldontwaarding.
Voorbeeld.
Bij een zeer geringe inflatie van gemiddeld 1 procent per jaar is een woning die nu 200.000 euro kost, over dertig jaar 266.900 euro waard. De werkelijke inflatie ligt in Nederland echter veel hoger. De Nederlandse inflatie bedroeg in de laatste 30 jaar gemiddeld 2,24 procent. Een woning die nu 200.000 kost zal met dat inflatiepercentage in 2041 380.219 euro waard zijn. Dat de bank tegen die tijd de oorspronkelijke leensom terugbetaald wil krijgen, zal dan geen enkel probleem meer zijn.
De waarschuwing van Hoogervorst over een schuld na dertig jaar raakt kant noch wal. Wanneer er echter wel een probleem kan ontstaan, is als de huizenmarkt meerdere jaren achter elkaar terugloopt en een eigenaar tussentijds wil of moet verhuizen. Het waardeverlies wordt dan niet opgevangen door een reeds afgelost deel en er zal een schuld ontstaan. Momenteel verkeren we in de situatie van een teruglopende markt. Voor startende kopers is (gedeeltelijk) aflossen daarom nu een veilige keuze. Maar voor eigenaren van een woning die al een tiental jaar geleden is aangeschaft met een aflossingsvrije hypotheek, is het totaal niet veiliger of rendabeler om die om te zetten naar een variant met aflossing.
Paternalistische trend "Heel veel woningeigenaren beseffen helemaal niet dat ze zo'n hypotheek hebben," zegt Hoogervorst voorts in het interview. Los van de vraag of deze bewering klopt, is deze uitspraak een schoffering voor de financieel adviseurs in Nederland. Wat de AFM-baas hiermee feitelijk zegt, is dat heel veel mensen een hypotheekvorm is aangepraat waarvan ze niet weten wat die inhoudt. Dat een hypotheekadviseur inventariseert wat de maximale risico's zijn die een klant wil en kan dragen, maakt blijkbaar niet uit. De AFM opereert vanuit de gedachte dat alle hypotheekeigenaren op financieel gebied van toeten noch blazen weten en per definitie tegen zichzelf in bescherming genomen dienen te worden. Een paternalistische onderschatting van zowel adviseur als klant.
Beter zou het zijn, als het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek onderdeel zou uitmaken van een veel groter pakket aan hervormingen op de woningmarkt. Het klopt dat het in stand houden van een zo groot mogelijke schuld ten behoeve van een zo groot mogelijke fiscale aftrekpost, contraproductief werkt. De aflossingsvrije hypotheek is echter niet het probleem zelf, maar slechts een bijproduct van een slecht functionerend stelsel. Afschaffen en vervolgens stilzitten is niets meer dan symptoombestrijding.
(bron: Wegwijs)
Meer beroep op Nationale Hypotheek Garantie.
In het eerste kwartaal 2011 hebben ongeveer 38.000 huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie. Dat is ruim 10% meer dan het laatste kwartaal van vorig jaar. Dit betekent dat ruim 80% van alle aankopen van woningen binnen de NHG-kostengrens van 350.000 euro wordt gefinancierd met NHG. Daarnaast heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen, verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie, in het eerste kwartaal 492 verliesdeclaraties ontvangen in verband met huishoudens die hun woning met verlies moesten verkopen. Dat is 38% meer dan in het vierde kwartaal van 2010.
Volgens algemeen directeur Karel Schiffer bewijst NHG meer dan ooit haar toegevoegde waarde voor de koopwoningmarkt: "NHG ondersteunt de vraag naar koopwoningen, ook in economisch ongunstige omstandigheden. Het instrument heeft een marktstabiliserend effect en speelt daarmee een belangrijke rol bij het herstel van de woningmarkt. Wie nu een woning koopt, doet dit alleen als het veilig en verantwoord gefinancierd kan worden. Ik ben ervan overtuigd dat door NHG meer mensen een woning hebben gekocht."
Vangnet.
De toename van gedwongen woningverkopen met verlies wijt het Waarborgfonds aan de negatieve prijsontwikkeling van koopwoningen. Wie nu zijn woning gedwongen moet verkopen, houdt eerder een restschuld over dan een aantal jaren geleden. Vooral echtscheiding (44%) en werkloosheid (17%) zijn bij NHG oorzaken van gedwongen verkoop. In deze gevallen neemt het Waarborgfonds de restantschuld over. Schiffer: "Ook hiermee toont het instrument zijn meerwaarde aan. De hypotheekgarantie is een uniek institutioneel vangnet voor huishoudens die risico's lopen bij de financiering van een eigen woning. Ik verwacht dat wij dit jaar voor ongeveer tweeduizend huishoudens in totaal 60 miljoen euro aan restschulden zullen overnemen."
Weerstandsvermogen.
De omvang van de verliezen komt overeen met de verwachting van het Waarborgfonds en deze kunnen daarom ruimschoots worden opgevangen. Ondanks de toename van het aantal gedwongen verkopen zag het Waarborgfonds haar vermogen in het eerste kwartaal groeien met 38 miljoen euro.
(donderdag 14 april 2011 - )
DNB staat vol achter verzekeraars in woekeraffaire.
Rechters en hoogleraren maakten gehakt van de Wabeke-schikkingen, maar de toezichthouder wil rust in de tent en laat woekerslachtoffers liever doorbloeden. "Alles draait om financiële stabiliteit" Met die slagzin opent de homepage van DNB. De vraag is natuurlijk: wiens financiële stabiliteit? Het laat zich raden: die van de banken en verzekeraars, conform haar rol als prudentieel toezichthouder. Wat er niet expliciet wordt bijgezegd is dat men daarmee de woeker-consument als een baksteen laat vallen...
Geen onrust.
Alles is er de toezichthouder aan gelegen dat grote instituten maar niet in de wielen worden gereden. Pag. 95 van het jaarverslag van DNB:
"Gesloten overeenkomsten tussen de zes grootste verzekeraars en belangenorganisaties over een compensatieregeling voor consumenten, hebben niet voorkomen dat de onrust omtrent dit onderwerp afgelopen maanden weer is opgelaaid. Het is belangrijk dat er een einde komt aan de onzekerheid die deze problematiek veroorzaakt"
Geen woord over het belang van de consument.
DNB blijft bij Wabeke-norm.
DNB heeft liever dat U en mij een poot wordt uitgedraaid, dan dat de woeker-woede nu weer verder oplaait. De consumentenkant van de beleggingspolissen is een AFM zaak; DNB bekommert zich om de verzekeraars, heeft zich in 2008 achter de schikking krachten de norm Wabeke geschaard, en blijft daar tot op de dag van vandaag bij.
Gehakt.
Inmiddels zijn het niet alleen maar commentatoren die gehakt maken van Wabeke. Professor Arnoud Boot, die al sinds de jaren '90 roepende in de woestijn is dat het grootste deel van het fiscale voordeel van beleggingspolissen in de zakken van de verzekeraar verdwijnt, meent dat compensatie krachtens Wabeke een factor 10 (!) te laag is. Rechters en Kifid verwezen de norm naar de prullenbak.
Dít vindt DNB een goede norm:
De Wabeke norm zegt dat de verzekeraar jáárlijks 2,5 tot 3,5% van de opgebouwde waarde kan inhouden. Een inhouding van 2,5% per jaar over de opgebouwde waarde kan aan het einde van een looptijd van 20/25 jaar 50% van je opbrengst kan schelen. Schokkend was dat bij de recente rondetafel in de Tweede Kamer bleek dat financieel specialisten van grote partijen niet op de hoogte waren van de jaarlijkse terugkeer van de kosten. Nog schokkender, althans voor mij, is dat DNB deze diefstal halstarrig blijft zien als oplossing in de woeker-discussie. (Hans de Geus - Beurscommentator RTL Z)
Slacht de melkkoe.
Protectie van de consument of de creatie van een melkkoe?
De nieuwe wet- en regelgeving wordt gepresenteerd als een beschermingsmaatregel voor de consument. De aangescherpte woonquotes gaan overkreditering tegen en de maatregelen per augustus zorgen er bovendien voor dat de consument aan het eind van de looptijd niet tegen een torenhoge schuld zit aan te kijken. Dat is goed voor de consument en de economie. Een goede zaak dus! Of niet? Ik weet het niet…. Want de inspirator van deze regelgeving – de Afm – heeft hiermee ook iets anders gecreëerd: de geboorte van een melkkoe. Nee, niet zo’n schattig en onschuldig kalfje. Maar een hele vette melkkoe die nukkig staat te stampen in de stal van de banken. Het geboortjekaartje van “Moeder Bank” ligt hier voor me: “Met grote blijdschap kondigen wij de geboorte aan van onze nieuwe melkkoe. Hij heet DE BESTAANDE KLANT”.
De nieuwe regelgeving zorgt ervoor dat deze bestaande klant niet weg kan omdat hij buiten de woonquote limiet valt. De bank (of geldverstrekker) weet dit en daar wordt gulzig gebruik van gemaakt. Het is voor de bank niet interessant en bovendien onnodig om een messcherp renteaanbod te doen aan de bestaande klant die te maken krijgt met een nieuwe rentevastperiode.
Vette melkkoe? Ja! Heel vet. Want tientallen miljarden én meer komen dit en de volgende jaren los op de oversluitmarkt. De portefeuille van alle bestaande klanten die in de glorietijd op de woningmarkt een woning hebben gekocht en een rentevastperiode zijn aangegaan voor 6 tot 10 jaar. Moeder Bank ziet haar kans schoon om de beurs te spekken door het bieden van schandalig hoge rentetarieven aan de bestaande klant “de melkkoe”.
DSB & Gmac: 10 jaar vast 6.95%.
Je zult maar DSB of Gmac heten en je bent weg gesaneerd uit het Nederlandse hypothekenlandschap. Dan heb je geen kans meer om nieuwe klanten binnen te halen. Maar die bestaande klant hou je lekker binnen de poort met een “mooi” tarief van 6.95% voor 10 jaar vast. Van de markt gehaald, maar toch een bank in bonus! Geheel legitiem en gesteund door de AFM. Met een stel nukkige melkkoeien. Dat wel! Want zeg nu zelf; waarom hebben o.a. deze genoemde banken nog een hypotheekportefeuille? 80% van de klanten wil weg, maar kunnen niet weg en betalen de hoofdprijs. Een paar jaar geleden kon de klant, in samenspraak met de adviseur, een vrije keus maken uit de diverse aanbiedingen. Nu komt de klant, bij gelijkblijvende omstandigheden, vanwege de beperkte criteria niet eens meer in aanmerking voor de eigen hypotheek. Maar ach, wat kan het de bank schelen. Uitkijkend over de verplicht grazende kudde in de bestaande wei, dommelt Moeder Bank rustig weg in de warme voorjaarszon. Want alert blijven voor de concurrentie hoeft niet meer. Er IS namelijk geen concurrentie meer op de hypotheekmarkt. De overgebleven banken koesteren zich in hun monopolistische status. De verscherpte regelgeving heeft de marktwerking gebroken en de concurrentiemogelijkheden in de kiem gesmoord. Is dat goed voor de klant en de economie? Nee! Een monopolie-positie is nooit goed. Misschien is het goed dat de Afm eens op de koffie gaat bij Neelie Smit. Die weet wel raad met monopolistische trucjes.
Slacht de melkkoe.
Nog beter zou zijn als de AFM mijn voorstel in overweging zou willen nemen. De implementatie leidt er simpelweg toe dat er weer marktwerking in de branche ontstaat. En dan moeten de banken ook concurreren om hun bestaande klanten te behouden.
Hoe bereiken we dit? Door in de regelgeving te regelen dat de bestaande hypotheek door een andere geldverstrekker overgenomen mag worden zonder te toetsen aan de nieuwe normen. Uiteraard alleen als het doelkapitaal of het afgesproken aflossingsgedeelte niet veranderd. Naast de toename van concurrentie op rentetarief zal er ook concurrentie plaatsvinden op verpande overlijdensrisicoverzekeringen, woekerpolissen en gemengde levensverzekeringen. De klant kan deze dan ook omruilen voor voordeligere en vergelijkbare producten zoals banksparen, gemengde producten met een lager risico, etc.
Op die manier maken we van de melkkoe geen willoos slachtoffer maar een échte klant die uit eigen beweging kiest voor een bank en product. En zo hoort het!
(Jeroen Oversteegen - 11 april 2011)
Gezinnen koersen af op financiële ramp.
Aflossingsvrije hypotheken moeten zo snel mogelijk verdwijnen. Woningbezitters moeten hun aflossingsvrije hypotheek omzetten in een variant waarbij een deel van de schuld wordt afgelost. Veel gezinnen koersen anders volgens hem af op een financiële ramp.
Dat zegt voorzitter Hans Hoogervorst van de Autoriteit Financiële Markten in De Telegraaf.
Minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde onlangs aan dat per 1 augustus geen nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden afgesloten, maar Hoogervorst wil ook bestaande hypotheken aanpakken.
(ANP/Redactie - vrijdag 8 april 2011)
VEH: schrap overdrachtsbelasting koopstarters.
Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid in actie moet komen om een einde te maken aan de negatieve spiraal op de woningmarkt. Dat kan door de overdrachtsbelasting voor koopstarters tijdelijk af te schaffen. Uit een flitspeiling van Intomart in opdracht van Vereniging Eigen Huis blijkt dat deze maatregel het grootste draagvlak heeft onder de bevolking en het grootste aantal starters prikkelt tot kopen. Van alle huurders geeft 45% aan eerder een huis te gaan kopen als er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. In de categorie jongeren tot 34 jaar zegt zelfs 53% eerder tot aankoop over te gaan als er niet tegelijkertijd vele duizenden euro's hoeft te worden afgedragen aan het Rijk.
De neerwaartse trend van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt heeft een nieuw dieptepunt bereikt, zo blijkt uit de Eigen Huis Marktindicator. Die laat al zes maanden achtereen een daling zien en staat nu op een voorlopig dieptepunt van 67 punten (neutrale waarde: 100). De Marktindicator heeft bewezen een goede voorspeller te zijn van het komende kwartaal. Ook de NVM voorziet geen kentering in de markt waardoor de huizenverkopen weer aantrekken.
De aanscherping van de hypotheekverstrekkingnormen per 1 januari van dit jaar heeft hard ingegrepen in de financieringsmogelijkheden van vooral starters en lagere inkomens. Daarbovenop verstrekken banken aan grote groepen geen hypotheken meer. Zo hebben bijvoorbeeld ZZP-ers en eigenwoningbezitters op particuliere erfpacht nauwelijks nog een kans om met een hypotheek een eigen huis te kopen.
Het kopen van een huis wordt verder bemoeilijkt door de gestage stijging van de hypotheekrente en het vooruitzicht dat specifiek voor tophypotheken nog nadere aanscherpingen van de verstrekkingsnormen van kracht zullen worden. Tenslotte heeft de dreiging van een ingreep in de hypotheekrenteaftrek, die bij voortduring in leven wordt gehouden, het vertrouwen van potentiële huizenkopers verder doen dalen.
Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid een einde moet maken aan de negatieve spiraal op de woningmarkt door in ieder geval de overdrachtsbelasting voor koopstarters tijdelijk af te schaffen. Het schrappen zorgt bij een huis van 200.000 euro niet alleen voor een vermindering van 12.000 euro aan bijkomende kosten, maar voorkomt ook dat onnodig tophypotheken worden afgesloten die vooral voor lagere inkomens extra risico's opleveren. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt immers veelal meegefinancierd in de hypotheek. Ook wordt hiermee het ontmoedigende vooruitzicht weggenomen dat al direct na de aankoop een fors verlies van 6% moet worden geïncasseerd, dat bovendien niet binnen afzienbare tijd wordt goedgemaakt door een waardestijging van het huis.
(vrijdag 8 april 2011)
Rabobank ontkent te hoge hypotheekrente.
Volgens de Rabobank lopen de hypotheekrentetarieven gelijk met de spaarrente. Het verschil tussen de spaarrente en hypotheekrente is nodig ter dekking van de kosten en een winstopslag. De winstopslag op een Rabo-hypotheek is nu gemiddeld 0,3%. Die opslag is nodig voor het vormen van financiële buffers waarmee Rabo nieuwe hypotheekleningen kan financieren. Dit wordt ook voorgeschreven door de DNB. De Rabobank benadrukt solide hypotheken te leveren tegen passende tarieven.
Vergelijking met Duitsland.
De vergelijking met de hypotheekrente in Duitsland wordt ook vaak gemaakt. De hypotheekrente is daar een stuk lager. Het verschil in hypotheekrente zit echter niet in de winstmarges maar in de verschillen tussen de landen. In Duitsland is de hypotheekverlening meer gebaseerd op voldoende beschikbare spaarmiddelen. In Nederland wordt relatief meer gespaard bij pensioenfondsen en minder bij banken met als gevolg minder beschikbare spaarmiddelen en relatief hoge spaartarieven. Het verschil in spaarrente tussen Nederland en Duitsland bedraagt gemiddeld circa 0,7%. Gemiddeld liggen de Nederlandse spaartarieven 0,4% boven het Europese niveau. Aldus de Rabobank.
(donderdag 7 april 2011)
ECB verhoogt rente tot 1,25 procent.
De Europese Centrale Bank heeft de rente met een kwart procentpunt verhoogd tot 1,25 procent. De bank wil met deze maatregel de stijging van de inflatie tegengaan.
(donderdag 7 april 2011)
Scherpe financieringseisen nekken woningmarkt.
NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt. "We hadden al voorspeld dat de kleine 'eindejaarsrally' van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven afwachtend en worden bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van maatwerk richting consument. Hierdoor krijgen veel potentiële kopers hun hypotheek niet rond. Los van die maatregelen zien wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast, de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de Nationale Hypotheek Garantie sterk is toegenomen."
Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de financiering van woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud hebben de banken hun kredieteisen met ingang van dit jaar aangescherpt. "Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financiële beleid van na de crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun hypotheek willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen op een onrechtvaardige manier worden uitgesloten?"
Hypotheek moet weer maatwerk worden De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige situatie op de woningmarkt. Hukker: "Ze zijn doorgeschoten in hun risicomijdend gedrag. Op deze manier worden eerder problemen gecreëerd dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er nooit sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert de banken ervan te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders kan en wil hierover een open discussie voeren. Banken moeten terug naar meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument kredietwaardig is. Ze moeten binnen de gestelde kaders 'AFM-proof' opereren, in plaats van consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse Vereniging van Banken sieren als ze een dergelijke oproep zou doen aan haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk met de NVB aan tafel."
(donderdag 7 april 2011)
NVM: woningmarkt nog niet uit het dal.
De Nederlandse woningmarkt klom in het eerste kwartaal van 2011 nog niet uit het dal. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bleef steken op 21.536. Hiermee is het een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de economische crisis.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1 procent lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar (voorlopige) analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd.
Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7 procent lager dan het vierde kwartaal van het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar met 14,3 procent minder transacties fors onder. Dit is mede het gevolg van het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend.
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Terwijl de economie weer aantrekt, blijven consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We zullen het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de woningmarkt, zowel overheid als bedrijfsleven.”
Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal 2009: 19.457 verkopen).
Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7 procent. Het totaal aantal woningverkopen – dus inclusief niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal naar schatting uit op 29.000.
(donderdag 07 april 2011)
Consumenten klagen over hoge hypotheekrente.
AMSTERDAM - De onvrede bij de huizenbezitters over de in hun ogen te hoge hypotheekrente die banken berekenen, zwelt aan. Bij de Consumentenbond zijn in een korte tijd maar liefst 26.000 klachten binnengekomen. Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) klaagt steen en been. Ondertussen onderzoekt de Nederlandse Mededingsautoriteit (NMa) of er daadwerkelijk sprake is van misstanden op de hypotheekmarkt.
De Consumentenbond wil de uitkomst van dat NMa-onderzoek, dat voor de zomer wordt verwacht, niet afwachten en eist vandaag tekst en uitleg van de Rabobank. Met 5000 handtekeningen van klagende Rabo-klanten op zak wil de bond de grootste hypotheekverstrekker dwingen de hypotheekrente te verlagen. Uit tal van onderzoeken blijkt dat huizenbezitters jaarlijks duizenden euro's te veel betalen aan hypotheekrente, die volgens de bond al meer dan twee jaar gemiddeld 1% te hoog is.
Voor de belangenorganisatie is deze actie een laatste poging om de banken aan te sporen de rentes te verlagen. De bond verwacht dat als de Rabobank de marges verlaagt, andere banken zullen volgen. Onderneemt de Rabo geen actie, dan trekt de organisatie bij de minister aan de bel. "De minister kan niet langer toekijken. Dit treft alle huizenbezitters in de portemonnee", aldus een zegsvrouw. Daarom moet de minister, zo stelt de bond, een onafhankelijke instantie aanstellen die de totstandkoming van de hypotheekrentetarieven gaat onderzoeken, net als de kartelwaakhond dat doet bij energietarieven.
De Rabobank zegt dat het verschil tussen de spaarrente en hypotheekrente echter noodzaak is. "De winstopslag op een Rabo-hypotheek is nu gemiddeld 0,3%. Die opslag hebben we nodig voor het vormen van financiële buffers waardoor we nieuwe hypotheekleningen kunnen financieren."
Hoogleraar monetaire economie Ivo Arnold van Nyenrode Business Universiteit verklaart het oplopen van de hypotheekrente mede door een gebrek aan concurrentie op de markt.
Daarnaast heeft een aantal Nederlandse banken bij het verkrijgen van staatssteun een verbod op prijsleiderschap opgelegd gekregen door de Europese Commissie. "Dat laatste komt de Rabobank op zich wel goed uit. Maar het is geen zwart-witverhaal. Er is sprake van een spanningsveld tussen enerzijds de winstgevendheid van banken en anderzijds het klantbelang. De banken hebben te maken gekregen met strengere Europese kapitaaleisen, waardoor zij meer buffers moeten aanhouden. Je kunt je echter wel afvragen of het redelijk is om die rekening bij de consument neer te leggen" aldus Arnold.
(donderdag 7 april 2011)
25.000ste gedupeerde meldt zich voor rechtszaak tegen woekerpolis.
Amsterdam, 7 april 2011 – Deze maand kwam bij ConsumentenClaim de 25.000ste aanmelding binnen van woekerpolis-gedupeerden die no cure no pay willen procederen tegen verzekeraars. De meeste aanmeldingen zijn van verzekerden bij ASR - met name Falcon -, Reaal, Aegon, Delta Lloyd en Nationale Nederlanden. ConsumentenClaim zal zich dan ook als eerste op deze partijen richten bij het starten van rechtzaken. Veel gedupeerden komen van de stichtingen Verliespolis of Woekerpolisclaim. (Zie ook artikel in AD van vandaag.)
Verzekeraars willen in de compensatie niet verder gaan dan de getroffen schikking met stichtingen Verliespolis of Woekerpolisclaim. Deze compensatieregeling leidt tot veel onvrede nu de gedupeerden de concrete voorstellen tot compensatie ontvangen. De hoogte van de compensatie is vaak maar enkele tientjes terwijl de rechter bedragen heeft toegekend van ruim tienduizend euro.
Pieter Lijesen van ConsumentenClaim: ‘Het besef begint door te dringen dat een oude polis flink geld waard is. Het verschil met de fooi waarmee verzekeraars en de stichtingen Verliespolis en Woekerpolisclaim de zaak willen af doen is gewoon veel te groot. Wij zien het aantal aanmeldingen dan ook hard groeien. Dat veel gedupeerden afkomstig zijn van de stichtingen zegt veel over het feit dat zij hun werk niet goed hebben gedaan. Gedupeerden willen meer en zijn massaal bereid daarvoor naar de rechter te gaan.’
(donderdag 07 april 2011)
Kamp wil snel hogere pensioenleeftijd.
Minister Kamp (Sociale Zaken) wil deze maand nog met een voorstel komen om de pensioenleeftijd in 2020 naar 66 te verhogen, dat schrijft De Telegraaf woensdag.
Kamp is al maanden met sociale partners in gesprek over het verhogen van de aow-leeftijd en een nieuw pensioenstelsel. Maar maandag legde FNV-voorzitter Agnes Jongerius de onderhandelingen twee weken stil vanwege interne tegengeluiden bij de aangesloten bonden FNV Bondgenoten en Abvakabo. Deze bonden vrezen hun onderhandelingspositie met de werkgever kwijt te raken als er gekort dreigt te worden op pensioenen.
In een brief aan de Kamer trekt Kamp de regie over de pensioenleeftijd naar zich toe en zegt hij 'op korte termijn' met een voorstel te komen. Het voorstel heeft betrekking op zowel de verhoging van de AOW-leeftijd naar 66 jaar in 2020 als de invulling van de fiscale beperking bij pensioensparen (het zogenaamde Witteveenkader). De beperking van het Witteveenkader levert een structurele opbrengst op van 700 mln vanaf 2013. Een akkoord met sociale partners kan nog wel tot aanpassing leiden, zo schrijft de minister.
(Elsevier - woensdag 06 april 2011)
Goudprijs naar nieuw record.
De goudprijs heeft woensdag een nieuw record bereikt, terwijl de prijs van zilver opliep tot de hoogste stand in bijna 31 jaar. Dat werd veroorzaakt door het geweld in het Midden-Oosten, een afgezwakte dollar, aanhoudende zorgen over de stijgende inflatie en de Europese schuldproblemen.
De goudprijs steeg tot 1458,80 dollar (1035 euro) per troy ounce (31,1 gram), het hoogste niveau ooit. De zilverprijs liep op tot 39,48 dollar per ounce (28,3 gram). Dit niveau werd voor het laatst behaald in 1980.
Goud, dat gezien wordt als een veilige en waardevaste investering in onzekere economische tijden, is deze maand al 2 procent duurder geworden. Behalve het toenemende geweld in het Midden-Oosten en Noord-Afrika, spelen ook de schuldproblemen in Europa een rol. De schuldenproblematiek staat weer in de belangstelling, nu een aantal kredietbeoordelaars negatiever zijn geworden over enkele landen in de eurozone.
(woensdag - 6 april 2011)
Leen niet te veel.
AMSTERDAM - Veel eigenaren van huizen en flats zijn in de problemen gekomen doordat zij te veel geld konden lenen in verhouding tot hun inkomen(s) en de waarde van de woning. Dit komt vooral voor als de prijzen wat dalen, zoals sinds 2009 het geval is. Gelukkig niet dramatisch, maar toch. Wie kan er nu tegen zijn, dat u niet veel te veel leent via een hypotheeklening?
Inderdaad begreep ik op zich de consternatie niet over de maatregelen van onze minister van Financiën. Hij voert per 1 augustus 2011 in dat u via een hypotheeklening niet meer kunt financieren dan de aankoopwaarde of aankoopprijs van de door u gekochte flat of huis plus 10 procent. Dat betekent dat u zonder eigen geld en met één of meer passende inkomens een woning kunt kopen. Wat is daar nu tegen?
Bescherming.
Blijkbaar hebben huizenkopers een bescherming nodig tegen (hypotheek)banken en financieel adviseurs. Ook beleggers en houders van woekerpolissen hadden die bescherming blijkbaar nodig, maar kregen die niet. De gevolgen zijn sinds september 2008 duidelijk zichtbaar. Vele landen zijn door de capriolen van de banken langs een financiële afgrond gegaan.
Te hoge en slechte hypotheekleningen vormen een van de belangrijkste oorzaken van deze financiële crisis. Dus een maximum stellen aan te verstrekken hypotheekleningen vind ik een logisch gevolg van het gebeurde sinds september 2008.
Ik vind ook dat als deze minister zich zo’n zorgen maakt over de koopwoningmarkt en de daarbij behorende hypotheekleningen, hij ook wat lef moet tonen bij de hoogte van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die bedraagt nu nog tijdelijk 350.000 euro, maar die verhoging vervalt binnenkort en dan gaat dat bedrag weer bijna 100.000 euro terug. Kijk, dan vind ik nu het moment rijp om deze verhoging van tijdelijk officieel om te zetten in een voor de komende vele jaren geldend vast bedrag van 350.000 euro.
De verhoging van deze hypotheekgarantie is een groot succes gebleken en verdient navolging. Dat is ook goed voor de koopwoningmarkt en hypotheekleners. Ik vind dus dat dit officieel geregeld moet zijn door de politiek, want ons land is vaak te makkelijk met tijdelijke maatregelen die door niets doen permanent worden. Vergelijk het ’kwartje’ van Kok bij de benzineprijzen en de tijdelijke verhoging van de overdrachtsbelasting van 4 naar 6 procent om de rijksbegroting op orde te krijgen.
Sneu
Ja, het is sneu voor mensen die een woning willen kopen en daarbij de koopsom, de aankoopkosten, de verbouwingkosten en de inrichting willen financieren via een hypotheeklening. Maar daarvoor is een hypotheeklening ook niet echt bedoeld.
Een hypotheeklening kent twee pijlers: de waarde van het onderpand, de woning, en de inkomens waaruit de maandelijkse lasten moeten worden betaald. Dat moet u niet uit het oog verliezen als uw lening op basis van die redenen wordt afgewezen.
Het is sneu, maar misschien is het wel beter als u nog een paar jaar huurt en spaart, of dat u een hoger inkomen krijgt. Dit is in ieder geval beter dan te veel geld lenen en bij (gedwongen) verkoop erachter komen dat u meer schuld heeft dan de verkoop van de woning oplevert. Want die zogenoemde restschuld blijft u wel verschuldigd. Zie hiervoor in uw hypotheekakte het ’beding van niet zuivering’.
U betaalt de rekening, niet de bank.
Ook bij een hypotheekgarantie moet u daarover niet al te gemakkelijk denken. Want, bij een financieel onvoordelige transactie of bij het wegvallen van inkomens moet iemand de rekening betalen. En, dat is nooit de bank; dat bent u, de pechvogel.
(bron: www.broeren.com)
Deze column verscheen tevens in de Woonkrant, dé wekelijkse feature over wonen van De Telegraaf.
SEO rapport: Hypotheekgarantie snel afbouwen.
De huidige regelgeving op de Nederlandse hypotheekmarkt is voldoende. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) deelt deze conclusie uit het onderzoek 'Publieke belangen en hypotheekregulering' van SEO Economisch Onderzoek. De NVB heeft vorig jaar opdracht gegeven tot het onderzoek naar aanleiding van een tendens naar stapeling van regelgeving en het risico van onderlinge tegenstrijdigheid van deze regelgeving. Het rapport van SEO bevestigt dit beeld.
Extra overheidsregels zijn niet nodig, zo concludeert SEO. Zij constateert dat sprake is van tegenstellingen in onderliggende doelstellingen. Door regels op onderdelen te wijzigen en daarbij meer aandacht in acht te nemen voor wat eigenlijk wordt nagestreefd, kan de regulering in den brede sterk verbeterd worden, aldus SEO. Enerzijds is een deel van de maatregelen gericht op het beperken van hypotheekverlening, anderzijds is een deel gericht op het stimuleren daarvan.
Afbouwen hypotheekgarantie.
Daarnaast roept veel regulering zelf weer ongewenste effecten op. Zo heeft de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) volgens SEO weliswaar tot doel om het eigen woningbezit te stimuleren, maar leidt deze ook tot inperking van marktwerking en risico’s voor de overheid. Het is daarom zaak, aldus SEO, om de bovengrens voor de NHG (na het uitbreken van de financiële crisis van 265.000 op 350.000 euro gebracht) zo snel mogelijk af te bouwen en de inrichting te heroverwegen. De NVB acht een herbezinning op de functie van de NHG op zijn plaats, bijvoorbeeld richting de oorspronkelijke sociale functie als vangnet in de volkshuisvesting.
Ruim vier miljoen Nederlandse huishoudens beschikken over een koopwoning. Die woningen vertegenwoordigen gezamenlijk een waarde van ongeveer 1200 miljard euro. Ongeveer 85 % van deze huishoudens heeft een hypotheek ter financiering van de woning. De totale waarde van de hypotheekportefeuille is ongeveer zo groot als het bruto binnenlands product. De hypotheekmarkt heeft daarmee ontegenzeggelijk een belangrijke plek in de Nederlandse economie, zo stelt SEO vast in het rapport. Mede als gevolg van de stijging van het aantal hypotheken in de laatste decennia is sprake van toenemende overheidsregulering. Dat noopte de NVB tot het onderzoek.
Internationale vergelijkingen laten zien dat Nederland het goed doet als het gaat om het aantal betalingsachterstanden en de verliezen die daardoor optreden, aldus de onderzoekers. Het aantal veilingen is laag: ongeveer 2000 per jaar. Voor het onderzoek is de portefeuille van recent afgesloten hypotheken van de vier grootste geldverstrekkers in Nederland tegen het licht gehouden. Het aantal gevallen van betalingsachterstand daarbij is beperkt tot 0,6%. Een grote meerderheid hiervan leidt niet tot verliezen. Op basis van deze resultaten stelt SEO dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, een vorm van zelfregulering van de banken, effectief is.
Het rapport van SEO ondersteunt de gekozen route om de gedragscode op onderdelen aan te passen, in het bijzonder de introductie van een maximum aan aflossingsvrije leendelen. Hierdoor wordt het risico van restschuld van huiseigenaren op langere termijn verminderd. Minister De Jager van Financiën is inmiddels met dit voorstel akkoord gegaan en ziet af van een wettelijke regeling. De NVB heeft de analyse van SEO nadrukkelijk gebruikt in haar pleidooi voor deze nieuwe regelgeving, gericht op de langere termijn.
Naast het verminderen van bepaalde risico’s, is het volgens SEO verder een optie om de vaardigheden en kennis over financiële aspecten van het huishouden te vergroten (in het onderwijs) en aanbieders op de markt meer begrijpelijke informatie te laten genereren (eisen stellen aan taalgebruik en juistheid van informatie). Dit betekent een nadruk op het vergroten van de weerbaarheid van de consument zelf, in plaats van op paternalisme. De NVB kan zich hier in algemene zin in vinden. Banken werken daar hard aan.
De Nederlandse Vereniging van Banken is van mening dat periodiek beoordeeld moet worden of de regelgeving nog in verhouding staat met de doelstellingen, de marktontwikkelingen en de behoeften van de hypotheekmarkt.
Sparen levert bijna niets meer op.
Door de historisch lage spaarrente en stijgende inflatie hebben spaarders nauwelijks tot geen rendement van hun spaargeld. Het is een situatie die sinds eind jaren zeventig niet meer is voorgekomen.
Dit schrijft De Telegraaf vandaag. Met een hoogste spaarrente van 2,5 procent en een inflatie van rond 2,4 procent ziet de spaarder zijn kapitaal dus niet groeien. ,,We peuzelen in feite onze eigen spaartegoeden op'', aldus hoogleraar Sylvester Eijffinger van de Universiteit van Tilburg.
(woensdag 30 maart 2011)
Woz-aanslag kan fors lager.
AMSTERDAM - Doorgaans zien we de waarde van ons huis elk jaar liefst fors stijgen. Maar als we er belasting over moeten betalen, zijn we minder positief. Gelukkig zijn er veel mogelijkheden om de woz-taxatie en de daaropvolgende aanslag te verlagen. "De kans op succes is best groot", stelt fiscalist Bert Bongers.
"Ga er maar vanuit dat de gemeente geen rekening heeft gehouden met úw individuele woonomstandigheden."
In de eerste twee maanden van het jaar vallen de eerste beschikkingen op de deurmat, vaak ook iets later. Bezwaar aantekenen moet binnen zes weken. Bongers raadt dit ook zeker aan, want de jaarlijkse woz-taxatie is vaak nattevingerwerk. "In een wijk bezoeken de gemeentetaxateurs een aantal woningen en op gelijke woningtypes plakken ze dan een gelijke prijs. Je zult maar net een slechte staat van onderhoud hebben, waardoor jouw woning veel minder waard is." De woz-waarde is de prijs die een woning bij vrije verkoop onder optimale condities opbrengt.
Toekomst.
Een succesvol bezwaar scheelt niet alleen in het betreffende jaar, maar ook bij toekomstige aanslagen. "De gemeente gaat uit van enkele taxaties van vergelijkbare woningen, maar ook van recente verkoopprijzen én de vorige woz-waarde. De laatste verhogen ze dan met de gemiddelde prijsstijging in het gebied." Te hoge woz-waarden blijven je dus achtervolgen.
Bongers: "Bij een modale woning levert een 10% lagere taxatie de bewoners jaarlijks gemiddeld tussen de 100 en 200 euro aan besparing op. Dat effect is dus jaar op jaar." Een voor de burger positieve rechterlijke uitspraak staat bij de gemeente niet in graniet gegrift. "De goede niet te na gesproken, zie ik te veel voorbeelden dat een gemeente weliswaar de taxatie in het betreffende jaar verlaagt, maar het jaar erop schaamteloos de hoge taxatie weer hanteert. Blijf dus ook na een gewonnen zaak waakzaam!"
Factoren.
Bongers maakt een onderscheid tussen de woning zelf en de omgeving. De staat van onderhoud, binnen en buiten, is een van de belangrijkste punten waarmee een gemeentelijke taxatie kan worden aangevochten. Een recht van overpad, beton- en paalrot, scheuren in muren, vochtoverlast, asbest, aanpassingen voor bijvoorbeeld rolstoelgebruik, bodemverontreiniging of registratie als monument; het zijn allemaal waardedrukkende factoren. Mensen staan het sterkst als ze met een tegentaxatie komen.
Bij omgevingsfactoren speelt de interpretatie van de rechter een nog grotere rol. Want wat doet een snelweg met de waarde van een woning? Op zich zou een gemeente er zelf rekening mee kunnen houden dat een wijk net naast een snelweg ligt, maar in de praktijk gebeurt dat zeker niet altijd. Ook niet als enkele bewoners in het verleden met succes hebben geprocedeerd en een lagere woz-taxatie hebben bereikt wegens de overlast.
Geluidsoverlast door spoorweg of vliegveld is ook een bekende. Een café om de hoek of een nabijgelegen studentenhuis kan ook onder deze noemer aan de rechter worden voorgelegd. Zo kunnen de studenten een afslag van 9% opleveren. Een skatebaan: minus 7%; een hondenkennel: min 12%. Een drugspand naast de deur is helemaal een knaller: waardedalingen tot boven de 50%. Een hondentoilet voor de deur komt echter niet verder dan 1 tot 2%, afhankelijk van de overlast. De percentages verschillen per rechter en moet u dus vooral opvatten als richtlijnen.
Stankoverlast, slagschaduw (grote kantoren of windmolens) zijn eveneens vaak de basis van een bezwaar. Bouw- of infrastructurele projecten waardoor de buurt ineens zicht krijgt op uw tuin of badkamer, zijn eveneens waardedrukkende factoren omdat ze de privacy en daarmee het woongenot aantasten. Het gerechtshof in Amsterdam kwam zelfs met de opmerkelijke uitspraak dat de stand van de AEX van invloed is. De rechter volgde de redenering dat de dalende AEX in 2002/2003 de waarde van huizen in het topsegment negatief had beïnvloed. Omdat potentiële kopers simpelweg minder geld in de zakken hadden. Dit leidde tot een afslag van maar liefst 10%.
Verzoek.
Een beetje creativiteit kan dus gunstig uitpakken. Blijf wel reëel in de eis tot waardevermindering. Bongers: "Er zijn mensen die hun woningwaarde wegens overlast op nul willen zetten. Zo'n verzoek zal natuurlijk niet serieus worden genomen. Maak van je bezwaarschrift geen lachertje.'' Bert Bongers is co-auteur van het naslagwerk 'Wanneer en hoe kunt u de woz-waarde succesvol aanvechten?', bij uitgever Indicator (www.wozdossier.nl)
Bezwaar maken.
Lees de taxatieonderbouwing goed. Is er met factoren geen of onvoldoende rekening gehouden? Dan is een bezwaar zinvol. Een taxatierapport geeft u meer kans, al liggen de kosten ervan tussen de 150 en 400 euro. Het indienen van het bezwaar zelf kost niets. Beslist de gemeente negatief, dan kunt u binnen zes weken in beroep gaan bij de belastingrechter. Het griffierecht van een beroepschrift bedraagt € 41. Dat krijgt u terug als u (deels) gelijk krijgt. Vangt u bot bij de rechter, dan kunt u in hoger beroep bij het gerechtshof. Een enkeling gaat door tot aan de Hoge Raad.
Alle sociale huren 120 euro omhoog.
AMSTERDAM - Minister Piet Hein Donner (Wonen) werkt aan een plan om alle huren van sociale huurwoningen in één klap met 120 euro op te trekken.
Dat gebeurt door woningen in het puntensysteem extra punten toe te kennen. Een groot aantal woningen ontstijgt daardoor de sociale sector.
Dit melden medewerkers van Amsterdamse woningcorporaties. De plannen zijn zó ingrijpend voor stedelijke gebieden met veel sociale huurwoningen dat wethouders, ambtenaren, corporaties en huurdersorganisaties de ontwikkelingen gespannen volgen.
In Amsterdam zouden ongeveer 28.000 van de 200.000 sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen na de maatregel. De nieuwe plannen komen in de 'huurbrief 2011', waarin staat met hoeveel procent de huren per 1 juli mogen stijgen. Dit keer wil Donner ook het puntenstelsel aanpassen. Vrijdag werd de huurbrief echter niet besproken in de ministerraad; dat is een week uitgesteld.
Ambtenaren van Donner willen in het zogeheten woningwaarderingsstelsel alle huizen 25 woonpunten extra toekennen. Eén punt is 4,80 euro waard. Een deel van de woningen wordt daarmee duurder dan 650 euro per maand, de grens voor de vrije sector.
Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam is in alle staten. ''Ons is verteld dat het zo'n vaart niet zal lopen. Maar wij horen nu ook van corporaties dat het een 'bottebijlconstructie' wordt. We zullen met de Woonbond landelijk acties gaan voeren. Het wordt een hete zomer.''
De aanpassingen treffen alleen 'nieuwe huurders'. De verwachting is dat mensen door de ingrepen minder verhuizen als zij in een sociale woning zitten.
In het regeerakkoord lanceerde Donner drie plannen: een verplicht energielabel, een huurstijging van vijf procent extra voor mensen met een inkomen boven de 43.000 euro en een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Corporaties en woonorganisaties hoopten op een 'gedifferentieerd' systeem, waarbij per woning slechts een puntentoeslag tot 25 punten zou worden toegekend. Intussen hebben zij begrepen dat waarschijnlijk álle woningen er 25 punten bij krijgen.
(TON DAMEN. Het Parool - zaterdag 26 maart 2011)
''Stop de hoge hypotheekrente''.
Consumentenbond projecteert woede op Rabobank.
Banken houden de hypotheekrente bewust hoog terwijl dit gezien de marktomstandigheden niet nodig is. De huiseigenaar betaalt hogere rentelasten en de bank maakt teveel winst. Het is veelgehoorde kritiek vanuit de overheid, consumentenorganisaties en klanten van de banken. De Consumentenbond gaat donderdag 7 april 2011 de confrontatie aan met een van de boosdoeners, de Rabobank. Het overhandigen van een petitie is een van de acties van de bond. Tot nu toe zijn de banken zelf weinig onder de indruk.
Directeur van de Consumentenbond, Bart Combée, neemt de Rabobank het eerst op de korrel. Ruim 25.000 consumenten tekenden de petetitie 'Stop de hoge hypotheekrente' die de bond in februari op haar website plaatste. Met 5.200 kwamen de meeste protesten van Rabobank-klanten. De 3.600 van ING zijn goed voor een tweede plaats. Ook de banken met een minder groot marktaandeel zijn schuldig, zo is de mening. Klanten zouden volgens de bond al twee jaar een hypotheekrente betalen die een volle procent te hoog ligt.
Banken niet onder de indruk.
Al in het najaar van 2009 kwam de renteopslag van banken in het consumentenprogramma Kassa aan de orde. In de periode daarna kwamen onder andere Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond op voor de belangen van de huiseigenaar. Ook in de politiek was de kwestie onderwerp van geprek. Als banken zelf minder kosten maken bij het aantrekken van kapitaal, moeten zij dit voordeel toch doorgeven aan de klant? De banken zelf vinden van niet.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) stelt dat de marge weliswaar hoger ligt, maar dat ook het risico voor banken is gestegen. De NVB draait het dus om: de marge is nu niet te hoog maar deze was in het verleden onrealistisch laag. Dat buitenlandse banken een lagere hypotheekrente bieden, is volgens de vereniging te wijten aan verschillende omstandigheden. Nederlanders kiezen doorgaans voor langere perioden waarin de rente vast staat. Dit brengt een hoger prijs met zich mee en betekent ook dat rentedalingen niet direct doorvertaald worden, aldus de NVB.
Het afdwingen van een lagere hypotheekrente is tot nu toe weinig succesvol. De petitie van de Consumentenbond brengt daar naar verwachting weinig verandering in. Pas wanneer de concurrentie toeneemt tussen hypotheekverstrekkers, zal de marge van de banken daadwerkelijk afnemen. Deze concurrentie is nu laag, onder meer door de afwezigheid van buitenlandse aanbieders die nog wel eens flink met de rente willen stunten.
Forse renteopslag.
De opslag die banken rekenen bij het verstrekken van een hypotheek is fors, daar bestaat geen twijfel over. Ook is deze opslag weinig anders dan begin 2010. De hypotheekrente voor een hypotheek met een rentevast termijn van 10 jaar ligt nog steeds circa 0,95 procent hoger dan verwacht mag worden op basis de kapitaalmarktrente. Ter vergelijk; in maart 2008 was dit slechts 0,19 procent, hoewel die opslag onder het historische gemiddelde lag.
Deze rente is bepalend voor de kosten die banken zelf maken bij het aantrekken van kapitaal, dat vervolgens in de vorm van hypotheken weer aan de bankklanten wordt verstrekt.
Acties van consumentenorganiasties kunnen wellicht de winstmarge van banken omlaag brengen. De kans dat banken zich zonder slag of stoot gewonnen geven is echter gering.
(bron: Wegwijs - vrijdag 25 maart 2011)
Verzekeren auto en caravan duurder.
Het verzekeren van de caravan wordt duurder. In de afgelopen tijd verhoogden de verzekeraars Europeesche en London de premie van de caravanverzekering. Per mei 2011 volgt Unigarant dit voorbeeld. De premie voor nieuwe verzekeringen gaat omhoog met negen procent. Met name forse hagelbuien zorgden voor meer schade en een oplopende premie. Wie op stap gaat met de caravan, doet er daarom goed aan om de verzekering snel te regelen. Wanneer de verzekering eenmaal is afgesloten, geldt namelijk tot de vervaldatum van het contract nog de lagere premie.
“In de zomer van 2008 kwamen er hagelstenen naar beneden met het formaat van pingpongballen”, zo meldt het KNMI. Naast auto’s, daken en tuinhuizen is dit ook funest voor caravans. Binnen het uur werd voor miljoenen euro’s aan schade aangericht. Ook in de zomer van 2010 werd Nederland getrakteerd op storm en hagel. Een groot aantal verzekeringclaims was het gevolg.
Verzekeraars staken premieoorlog.
Niet alleen schade door slecht weer is een reden voor premieverhogingen. Ook de concurrentie tussen verzekeraars is afgenomen. Dit geldt voor schadeverzekeringen zoals bijvoorbeeld de caravan- en autoverzekering. Lange tijd buitelde de ene verzekeraar over de andere met premieverlagingen. Verlaging die ten koste gingen van de winstgevendheid. Dit ging zo ver dat toezichthouders hun zorgen uitspraken over de financiele situatie bij diverse verzekeraars.
Inmiddels is de kans op premieverhogingen vele malen hoger dan die op verlagingen. Partijen als Ditzo en Allsecur hebben met gigantische marketingbudgetten een positie op de verzekeringsmarkt verworven. Wie fors in marketing investeert, verdient dit veelal pas na meerdere jaren terug. Eén van de meest toegepaste methoden om de investering terug te verdienen is het verhogen van de premie.
Verzekeringen bundelen voordeliger.
Verzekeraars hebben interesse in klanten die meerdere verzekeringen tegelijk onderbrengen. Bij een groter aantal verzekeringen geldt dat het risico voor de verzekeraar om schade toe moeten uitkeren op een individuele verzekering daalt. De groep mensen die premie betaalt is groter en risico’s kunnen beter opgevangen worden. Daarnaast maakt de verzekeraar per verzekering minder administratiekosten wanneer een compleet verzekeringspakket wordt aangevraagd. In ruil voor het onderbrengen van meerdere verzekeringen geven diverse verzekeraars extra korting op de verzekeringspremie. In totaal kan deze premiekorting oplopen tot wel 25 procent.
(bron: Wegwijs - donderdag 24 maart 2011)
AFM: aangescherpte norm hypotheken verbetert bescherming consument.
De aangescherpte normen van banken voor de verstrekking van hypotheken bieden een betere bescherming van de consument. Een hypotheek zal vanaf 1 augustus meer in verhouding moeten staan met de waarde van de woning. Het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek wordt beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning. Bovendien komen er minder uitzonderingen op de bestaande inkomensnorm. Dit beperkt het risico op te hoge restschuld bij de consument De AFM is dan ook blij met de aanscherping van de norm door de banken, die ook door de verzekeraars wordt onderschreven.
Noodzaak.
De AFM deed in 2009 voorstellen om de normen voor hypotheekverstrekking aan te passen. Uit onderzoek van de toezichthouder bleek dat de bestaande norm te veel ruimte liet voor te hoge hypotheken. Ook is het risico op restschuld te groot omdat leningen vaak hoger zijn dan de aankoopwaarde van de woning. Dit risico loopt op omdat de prijsontwikkeling op de woningmarkt sterk is afgevlakt of zelfs negatief is.
Er blijft de mogelijkheid om bij uitzondering onder specifieke omstandigheden en goed onderbouwd de norm te overschrijden van wat maximaal geleend mag worden door een consument. Deze mogelijkheid werd in het verleden bij banken echter te vaak onterecht gebruikt waardoor de bestaande norm in de praktijk leidde tot te ruime hypotheekverstrekking. In de nieuwe code van de banken kan een hypotheek alleen boven de inkomensnorm worden geadviseerd onder striktere voorwaarden.
Uit onderzoek van de AFM naar hypotheekadviezen in 2010 bleek dat banken al veel minder vaak extra hoge hypotheken verstrekken, mede door de economische omstandigheden en de aandacht die de AFM aan hypotheekverstrekking heeft besteed de afgelopen jaren. De nieuwe normen zorgen ervoor dat de huidige, voorzichtiger praktijk ook op de lange termijn behouden blijft.
Schuldnorm.
Naast het inkomen zal er voortaan ook rekening worden gehouden met de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning. De hypotheek mag maximaal 110 procent (104 plus overdrachtsbelasting) van de waarde van het huis bedragen. Daarnaast mag maximaal 50 procent van de waarde van de woning worden gefinancierd met een hypotheek waarbij vooraf geen vaste afspraken zijn gemaakt over de aflossing (aflossingsvrij). Tot op heden was er geen maximum voor de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.
Toezicht
De Wet op het financieel toezicht (Wft) schrijft voor dat er geen onverantwoorde kredieten mogen worden verstrekt. De AFM houdt toezicht op de naleving van deze wettelijke norm. De nieuwe code vormt vanaf 1 augustus het uitgangspunt voor de toezichthouder om te controleren of banken en andere hypotheekaanbieders en -adviseurs zich aan het wettelijk verbod op onverantwoorde kredietverlening houden. De AFM acht de code een goede invulling van de wettelijke open norm.
Advies aan consument.
De AFM raadt consumenten ten zeerste aan om zelf een goede afweging te maken van de hogere risico’s die zij lopen bij het afsluiten van een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. Hypotheekadviseurs en -verstrekkers zullen in de toekomst rekening moeten houden met het inkomen en de waarde van de woning bij het adviseren van een hypotheek. Zij bepalen wat een consument maximaal mag lenen op basis van de inkomens- en schuldnorm. De consument moet zich wel afvragen of hij de lasten van die maximale hypotheek wil dragen.
(maandag 21 maart 2011)
Prijzen koopwoningen opnieuw lager.
Verkochte bestaande koopwoningen waren in februari gemiddeld 1,5 procent goedkoper dan in februari 2010. Deze prijsdaling is groter dan in januari, toen de verkoopprijzen 1,1 procent lager waren dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in februari goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 3,4 procent het meest in prijs, hoekwoningen en appartementen met 0,8 procent het minst.
In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Groningen en Noord-Holland. Het grootst was de prijsdaling in Friesland en Noord-Brabant met 3,4 procent. In Groningen stegen de prijzen met 1,0 procent, in Noord-Holland waren de woningen even duur als een jaar eerder.
Ook ten opzichte van januari 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen. Met 0,2 procent was de daling even groot als in de voorgaande twee maanden.
In februari wisselden bijna 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is bijna 8 procent meer dan in februari 2010. Februari was de tweede maand op rij waarin het aantal verkopen groter was dan een jaar eerder.
(CBS - maandag 21 maart 2011)
Woningmarkt kraakt ondanks toename verkopen.
Weinig beweging prijs koopwoning.
In februari 2011 registreerde het Kadaster 9.558 woningverkopen. Dit zijn er 1.850 meer dan in dezelfde maand een jaar eerder. Een stijging van 7,5 procent. Een stijging dus. Een contrast met alle sombere berichten over de woningmarkt. Zit deze dan niet toch niet in het slop? Cijfers uit de periode voor de crisis geven op deze vraag een helder antwoord: we zijn nog lang niet terug bij af. Desondanks een klein lichtpuntje.
Het onderstaande overzicht bevat de historisch aantallen verkopen in de maand februari. Duidelijk is dat het aantal verkopen weliswaar is gestegen, maar niet in de buurt komt van het niveau van voor de crisis. Ten opzichte van februari 2008 bedraagt het verschil in aantallen maar liefst 5.532. De cijfers over meerdere maanden geven hetzelfde beeld, ten opzichte van vorig jaar is het aantal verkopen vergelijkbaar maar het niveau van voor 2009 blijft ver uit zicht.
Aantal verkochte woningen
- Februari 2011: 9.558
- Februari 2010: 7.708
- Februari 2009: 8.906
- Februari 2008: 15.081
- Februari 2007: 14.487
- Februari 2006: 15.698
- Februari 2005: 13.964
Prijs koopwoning sukkelt voort.
Gemiddeld werd een woning in februari verkocht voor € 234,444. In februari 2010 bracht een woning gemiddeld € 542 minder op. De huizenprijzen bewegen zich zijwaarts en grote duikelingen zoals deze eind 2008 en 2009 plaatsvonden, zijn niet aan de orde. Dit is voor huiseigenaren maar goed ook gezien de aderlating die ze in de afgelopen jaren te verwerken kregen. Wie zijn woning in februari 2008 verkocht, kon gemiddeld € 256,717 opstrijken. Om dit gemiddelde weer te bereiken is een forse stijging van het aantal verkopen noodzakelijk. Mede door het beperken van koopsubsidies, de aangescherpte regels voor het lenen van hypotheekgelden en bemoeienis van toezichthouders op de hypotheekmarkt is een forse impuls op korte termijn niet reëel.
Stijging aantal hypotheken lichtpuntje.
Ondanks de voorzichtige houding van banken is het aantal in februari gesloten hypotheken gestegen. Het niveau ligt fors hoger dan in februari 2010 en 2009. De woningverkopen die het Kadaster registreert hebben betrekking op het passeren van de woning bij de notaris. De daadwerkelijke verkooptransactie vindt circa twee maanden eerder plaats. De hypotheekaanvragen zijn een indicatie over de toekomstige afhandeling van transacties bij de notaris. De stijging is dan ook een lichtpuntje dat wellicht tot uitdrukking komt in de cijfers die het Kadaster rond mei publiceert.
De cijfers van het Kadaster zijn weinig florissant, het aantal woningverkopen blijft laag. Toezichthouders houden banken in de gaten bij het verstrekken van hypotheken, waarbij scherp gelet wordt op de maximale hoogte van de hypotheeksom. Aanvullende eisen voor starters belemmeren de instroom die belangrijk is om de machine van koop en verkopen weer op gang te krijgen, van onderaf. Alhoewel minder direct speelt ook de onrust in de wereld een rol. Verstrekkende beslissingen als de aankoop van een woning nemen mensen minder snel wanneer de wereld in brand staat.
(bron: Wegwijs - vrijdag 18 maart 2011)
Independer moet € 150.000,- betalen.
Internetvergelijker onzorgvuldig!
Verzekeren is mensenwerk. Altijd. Of het nu gaat om een ‘simpele’ reisverzekering of een complexere arbeidsongeschiktheidsverzekering: een verzekering moet passen bij de klant. Maar zelden valt die match te maken met slechts een online computerprogramma. De gevolgen van verkeerd advies kunnen enorm zijn. Internetvergelijker en -intermediair Independer ging onlangs plat onderuit bij het gerechtshof in Den Bosch. De website informeerde haar klant niet over de voorwaarden van een overlijdensrisicoverzekering: schade 150.000 euro. Independer is na ruim acht jaar juridisch touwtrekken veroordeeld tot het betalen van de schade.
Een echtpaar kocht in december 2002 een woning die zij financierde met een hypotheek en een overlijdensrisicoverzekering die werd ‘geadviseerd’ door Independer. Voor de echtgenoot werd door de verzekeraar een voorlopige dekking afgegeven, in afwachting van zijn medische keuring. Deze keuring kon echter pas plaatsvinden enkele dagen na de dag dat de voorlopige dekking zou aflopen. Deze dekking had eenvoudig kunnen worden verlengd, maar Independer verzuimde daar op te wijzen. De echtgenoot overleed plotseling. Vlak voor de keuring en buiten de voorlopige dekking. Zijn vrouw bleef zitten met een schadepost van 150.000 euro.
Verkopen, verkopen.
De rechter oordeelde dat ‘Independer niet voldeed aan wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam assurantietussenpersoon mag worden verwacht.’ Alleen al het feit dat Independer ook als tussenpersoon optreedt, zal bij veel mensen niet bekend zijn. Het bedrijf bouwt continu aan het imago van onafhankelijk vergelijker. Maar wie een verzekering sluit via Independer, betaalt daar gewoon provisie over. Geld dat bedoeld is om de klant tijdens de looptijd van de verzekering met allerhande zaken van dienst te zijn. Een internet-intermediair is er echter niet op ingericht om een klant goed van dienst te kunnen zijn. Het uitschakelen van 95 procent van het persoonlijk contact maakt dat onmogelijk.
Zelf verantwoordelijk?
Independer voerde tegenover de weduwe aan dat zij eigenlijk zelf verantwoordelijk was voor hetgeen gebeurd is en zij zelf had moeten opmerken dat de voorlopige dekking ging verlopen. Vooral omdat de overledene ooit een economische studie voltooide en zelfstandig ondernemer was, had Independer ‘meer initiatief verwacht dan van de gemiddelde kandidaat-verzekerde.’ Volgens een deskundige in de rechtbank is het verlengen van een voorlopige dekking een fluitje van een cent en een taak voor een intermediair die het koopproces en het sluiten van de bijbehorende verzekeringen begeleidt. De schade is volgens de rechter onomstotelijk toe te schrijven aan nalatigheid van Independer.
Independer treedt regelmatig op in consumentenprogramma’s als Tros Radar en Kassa. Zorgvuldig wordt daar gewerkt aan het imago van onafhankelijkheid en klantgerichtheid. Op de website van Independer kunnen zelfs cijfers worden toegekend aan de kwaliteit van andere financieel adviseurs. De mate van bekwaamheid en kwaliteit van Independer zelf is niet te beoordelen. Een dikke onvoldoende was echter op zijn plaats geweest.
(bron: Wegwijs - vrijdag 18 maart 2011)
Verzekeraars maken ommezwaai woekerpolis.
In januari meldden de zes grote verzekeraars Vara's Kassa nog dat klanten bij het oversluiten naar een goedkoper product een boete of afkoopkosten moeten betalen. Dat standpunt is nu geheel veranderd. Alle zes de verzekeraars hebben Kassa toegezegd in veel gevallen geen kosten meer in rekening te brengen! Deze verzekeraars kunnen hun klanten nu ook veelal een goedkoper product aanbieden.
Vaak geen kosten bij beëindiging woekerpolis.
- Delta Lloyd kondigde in januari als eerste aan geen afkoopkosten meer in rekening te brengen als de klant zijn polis wil stopzetten of oversluiten naar een goedkoper product. Ook niet als de klant naar de concurrent wil.
- ASR volgde in februari onder druk van alle publiciteit. Het bedrijf rekent geen kosten meer als klanten willen overstappen naar een nieuw product van ASR of naar de concurrent. Dat laatste leest u niet direct in het persbericht van ASR, maar navraag leerde ons dat ook overstappen naar een goedkoper alternatief van een concurrent kosteloos kan.
- Achmea komt zo snel mogelijk met alternatieve producten zodat de meeste klanten kosteloos kunnen overstappen. Navraag bij Achmea leert dat als je naar een andere verzekeraar wil, je nog wel afkoopkosten moet betalen. Achmea geeft wel aan dat die kosten wellicht op korte termijn worden verlaagd.
- AEGON meldt ons dat zij op dit moment de lopende contracten van klanten vergelijken met hun best vergelijkbare producten en een vergelijkbaar risicoprofiel in de huidige markt. Wanneer uit de vergelijking blijkt dat klant een significant beter rendementspotentieel heeft wanneer hij nu overstapt, biedt AEGON deze aan de klant aan. Voor een omzetting brengt AEGON in dat geval voor driekwart van de klanten geen extra (administratieve) kosten in rekening. Bij navraag blijkt dat klanten ook geen extra kosten in rekening krijgen gebracht als ze overstappen naar een product van de concurrent. Alleen als de poliskosten over de gehele looptijd zijn uitgesmeerd (geldt voor een kwart van de klanten), zijn er nog kosten verbonden aan de overstap, of dat nu is naar een product binnen of buiten AEGON.
- Nationale Nederlanden heeft aangegeven dat klanten kosteloos hun polis kunnen aanpassen, omzetten of beëindigen. Ook als klanten willen overstappen naar een product van de concurrent worden geen afkoopkosten meer in rekening gebracht.
- SNS Reaal brengt geen afkoopkosten meer in rekening als klanten willen overstappen naar een alternatief product van REAAL. Mochten klanten toch willen overstappen naar een product van een concurrent, dan brengen ze 100 euro in rekening.
Blijf kritisch.
Kapé Breukelaar vindt dit een goede ontwikkeling. Hij heeft er steeds voor gepleit dat verzekeraars de schade uit het verleden moeten compenseren en vervolgens te zorgen voor een goed en voordelig alternatief voor de toekomst. Kapé Breukelaar: “Die goedkopere alternatieven hebben ze vrijwel allemaal ook al, maar dan vooral voor nieuwe cliënten. Help bestaande klanten om geruisloos en kosteloos over te stappen. Zo blijven cliënten voor de verzekeraars behouden en kan men, ondanks de lagere opbrengsten, nog steeds een gezonde marge maken. Daarbij zouden overstapkosten en afkoopkosten van het oude product achterwege moeten blijven. Hoge juridische kosten en negatieve publiciteit worden vermeden en de geloofwaardigheid van verzekeraars krijgt weer een positieve impuls. En dat is hard nodig.“ Wel stelt hij dat hij de verzekeraars kritisch zal blijven volgen, en beoordelen of de voorgestelde oplossingen allemaal zo goed zijn voor de klant als voorgespiegeld. (Bron: Vara Kassa)
Ondanks lagere WOZ-waarde hogere OZB rekening.
Eigenwoningbezitters die verwachten dit jaar minder onroerde zaakbelasting (OZB) te betalen door de gedaalde WOZ-waarde van hun woning, komen bedrogen uit. In bijna 90% van de gemeenten gaan zij toch meer OZB betalen.
In slechts 12% van de gemeenten ziet de burger een lagere WOZ waarde terugkomen in een lagere OZB aanslag.
Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek naar de gemeentelijke woonlasten van Vereniging Eigen Huis. Dit jaar zijn de woonlasten in 411 gemeenten onderzocht.
OZB.
Landelijk is de WOZ-waarde van woningen het afgelopen jaar met 2,3% gedaald, terwijl het bedrag dat een eigenwoningbezitter aan OZB moet betalen gemiddeld met 3% stijgt. Ook dit jaar zijn er weer gemeenten die ruim boven deze landelijke stijging uitkomen. Zo betaalt een eigenwoningbezitter in Gemert-Bakel maar liefst 31,3 % meer OZB dan in 2010. Andere sterke stijgers zijn Bunschoten (+25,8 %), Schinnen (+23%), Maassluis (+21,3%), Dongeradeel (+20,4%), Nijkerk (+18,8%) en Soest (+16,3%).
Vereniging Eigen Huis heeft eerder haar zorgen geuit over het risico van scherpe stijgingen van de OZB in een tijd van dalende koopkracht en stijgende lasten. De vereniging wil daarom dat de Rijksoverheid dergelijke OZB verhogingen onmogelijk maakt.
Stijgers en dalers.
De gemeentelijke woonlasten bestaan uit de OZB, de rioolheffing en de afvastoffenheffing. Deze woonlasten stijgen voor een meerpersoonshuishouden in 2011 met gemiddeld 2%. Het landelijk beeld is dat huiseigenaren dit jaar voor de totale woonlasten 686 euro aan hun gemeente betalen.
De grootste stijging laten de gemeenten Borsele (+20,6%), Terneuzen (+20,1%) en Diemen (+15,7%) zien. In Borsele is een korting op de afvalstoffenheffing afgeschaft en in Terneuzen is voor het eerst een rioolheffing ingevoerd.
De grootste daler is de gemeente Schouwen-Duivenland waar de woonlasten met 16% zijn gedaald.
Rioolheffing.
De landelijke stijging van de rioolheffing bedraagt 3,8%. Betaalde een meerpersoonshuishouden vorig jaar gemiddeld 185 euro rioolheffing, dit jaar wordt dat 192 euro.
Ook in de ontwikkeling van de rioolheffing zijn grote verschillen tussen gemeenten zichtbaar. Zo verhoogt de gemeente Westland de rioolheffing met 34,9%, terwijl de gemeente Oss/Lith deze met 30,9% verlaagt.
Niet alleen de ontwikkeling van de heffing laat grote verschillen zien, ook de bedragen die de burgers betalen verschillen enorm. Een meerpersoonshuishouden in Bodegraven-Reeuwijk/Reeuwijk betaalt 468 euro terwijl eenzelfde gezin in Goes hieraan slechts 43 euro kwijt is.
Afvalstoffenheffing.
De afvalstoffenheffing daalt landelijk met 0,7%. Net als bij de rioolheffing zijn de onderlinge verschillen tussen gemeenten groot. Het beeld dat hierbij zichtbaar is komt overeen met het wisselende beeld bij de rioolheffing.
Zo verhoogt de gemeente Langedijk de afvalstoffenheffing met 31,1%, terwijl de gemeente Lopik de heffing met 28% verlaagt. In Diemen betaalt een meerpersoonshuishouden bijna 400 euro aan afvalstoffenheffing. Dit is bijna 17 keer zoveel dan in de gemeente Eemsmond, waar slechts 24 euro wordt betaald. Dit is opvallend, aangezien de gemeente bij de afvalstoffenheffing alleen de te maken kosten in rekening mag brengen aan de burger.
Grote gemeenten vaak goedkoper dan kleine gemeenten.
Uit het onderzoek komt ook naar voren dat kleine gemeenten gemiddeld 13% duurder met hun gemeentelijke woonlasten zijn dan grote gemeenten. Een meerpersoonshuishouden betaalt in een kleine gemeente (tot 15.000 inwoners) gemiddeld 733 euro terwijl een zelfde huishouden in een grote gemeente met meer dan 100.000 inwoners 657 euro betaalt.
In kleine gemeenten betaalt een éénpersoonshuishouden ruim 90 euro minder dan een meerpersoonshuishouden. In de grote gemeenten is dit verschil slechts 45 euro. De onderlinge verschillen zijn ook groot als wordt gekeken binnen de categorieen van gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners. In de duurste gemeente met een inwoneraantal onder de 15.000 betaalt men met 1.166 euro ruim twee maal zoveel als in de goedkoopste gemeente waar de lasten 539 euro bedragen. Bij de grootste gemeenten is het onderlinge verschil tussen de duurste en goedkoopste met 194 euro aanzienlijk kleiner.
(ANP - donderdag 03 maart 2011)
Veel steun voor einde aan hoge hypotheekrente.
Bijna 24.000 consumenten steunen de petitie 'Stop de hoge hypotheekrente'. De Consumentenbond eist van de banken dat ze tegemoet komen aan de klanten die hun protest hebben laten horen. Doen de banken niks, dan komt de bond met een vervolgactie. "Het is goed dat zoveel consumenten ons steunen bij het pleidooi dat de hypotheekrente veel te hoog is, maar we zijn er nog niet", zegt Bart Combée, directeur Consumentenbond. "De banken laten hun klanten nog steeds gemiddeld 1% te veel betalen voor hun hypotheek. De politiek neemt nog een afwachtende houding aan. Daarom willen we de druk verder opvoeren om banken te laten stoppen met het verdienen van miljarden over de rug van de consument". De bond kreeg de meeste handtekeningen van klanten van de Rabobank: 4200 klanten gaven hun stem. 3600 ING-klanten steunden de petitie ook.
Steun de bond.
Samen met consumenten wil de bond de banken verder onder druk zetten om de hypotheekrente te verlagen en een klantvriendelijker beleid te voeren. Consumenten die hun stem nog niet hebben laten horen, kunnen de actie steunen op www.consumentenbond.nl/hogehypotheekrente . Meer informatie over de actie en het onderzoek van de bond staat op www.consumentenbond.nl/actiehypotheekrente.
(maandag 28 februari 2011)
NHG op de bres voor kleine tweeverdieners.
Strenge regels gaat zelfs waarborgfonds te ver.
Tweeverdieners met een relatief laag gezamenlijk inkomen moeten net zoveel hypotheekmogelijkheden krijgen als een éénverdiener met dezelfde inkomsten. Daar pleit de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) voor, de partij die de Nationale Hypotheekgarantie verstrekt aan huizenkopers. Nu is het zo dat een éénverdiener soms tot 20 procent meer mag lenen dan een koppel dat samen hetzelfde inkomen geniet. Onterecht, zo vindt de WEW. Al was het maar om de simpele reden dat een koppel meer leefruimte nodig heeft dan een single.
Jaarlijks rekent het Nibud (Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting) uit welk deel van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed. Banken gebruiken deze cijfers om te kunnen berekenen hoe hoog een hypotheek maximaal mag zijn als deze wordt afgesloten met hypotheekgarantie. Het Nibud constateerde in 2010 dat een aantal vaste lasten flink gestegen zijn, zoals bijvoorbeeld de zorgverzekering. Gevolg: ten opzichte van 2010 mogen alle huishoudens ongeveer 4 procent minder lenen. Hier geldt echter: hoe lager het inkomen, hoe groter het verlies aan leencapaciteit.
Grens op 23.000 euro.
Het wordt vooral vervelend voor stellen waarbij de meestverdienende partner een inkomen heeft dat onder de 23.000 euro per jaar ligt. Als dat het geval is, mag het stel, onafhankelijk van wat de andere partner nog aan extra vast inkomen inbrengt, tot 24 procent minder lenen dan in 2010. De maximale leensom komt dan meestal uit op een bedrag waar in de Randstad amper een garagebox voor te koop staat. Een huis kopen behoort voor hen niet meer tot de mogelijkheden, waardoor ze richting de huursector worden gedwongen. Een sector waarin ze waarschijnlijk te maken krijgen met nog veel hogere lasten omdat ze weer net teveel verdienen om een sociale huurwoning te mogen betrekken.
Voorbeeld: Een alleenstaande man heeft een jaarinkomen van 35.000 euro. In 2010 liet hij bij een onafhankelijk adviseur een offerte maken voor een hypotheek met hypotheekgarantie. Zijn maximale leensom bedroeg destijds 167.000 euro. Onlangs liet hij een nieuwe berekening maken en bedroeg zijn leencapaciteit nog maar 160.000 euro. Een jong stel heeft een gezamenlijk inkomen van 35.000 euro. Hij verdient 21.000 euro per jaar, zij heeft een part-time baan goed voor 14.000 euro per jaar. In 2010 konden zij nog een bedrag van 160.000 euro lenen voor de aanschaf van een woning, in 2011 is dat bedrag gekelderd tot slechts 129.000 euro.
Regels gelijk trekken.
De WEW vindt dat de tweeverdieners hierdoor onevenredig benadeeld worden en gaat in gesprek met het Nibud om te kijken of de regels voor koppels wat te versoepelen zijn. NHG-directeur Karel Schiffer becijferde dat in 2010 ongeveer 6 procent van alle garanties is afgegeven aan mensen die in de hierboven beschreven groep vallen. Een behoorlijk deel van deze groep was alert en kocht in december 2010 op de valreep nog een woning onder de oude leenvoorwaarden, zo valt op te maken uit de cijfers van makelaarsvereniging NVM.
Voor de groepen met een hoger inkomen verwacht Schiffer overigens niet dat zij zich noodgedwongen zal moeten richten op een lagere prijscategorie woningen. Vanwege de dalende huizenprijzen zullen zij volgens hem nog steeds dezelfde woning moeten kunnen kopen.
(bron: Wegwijs - vrijdag 18 februari 2011)
Rabobank: Betaalbaarheid huizen drukt huizenprijs.
De betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen neemt dit jaar af. Dit heeft een drukkend effect op de huizenprijzen. Oorzaken hiervoor zijn dat onder NHG minder geleend kan worden. Andere oorzaken zijn de mogelijke aangescherping van aflossingsvoorwaarden en de verwachte stijging van de hypotheekrente. De prijzen van woningen zullen naar verwachting in 2011 dan ook dalen met 2 procent. Het aantal transacties blijft hoogstwaarschijnlijk constant (130.000). Dit komt deels omdat de noodzaak tot verkoop, bij lang te koop staande woningen, zal toenemen. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
De markt voor koopwoningen maakt nog altijd een moeilijke tijd door. In tegenstelling tot het tweede en derde kwartaal van 2010 was in de laatste drie maanden van vorig jaar geen sprake van een opleving. De gemiddelde huizenprijs daalde dat kwartaal met 1,1 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Over het gehele jaar daalden de prijzen met 2 procent. Wel verschilt de prijsontwikkeling sterk per regio. De Nederlandse woningmarkt vertoont duidelijke regionale onevenwichtigheden. Zo herstellen de prijzen in het noorden van de Randstad, terwijl de daling in bijvoorbeeld Zuidwest-Gelderland doorzet.
Eerstgenoemde gebied wordt gekenmerkt door een relatief krappe woningmarkt, terwijl het noorden en het zuiden van ons land een aantal zeer ruime regio's kennen. De opgave in deze (krimp-)regio's is om overschotten te voorkomen en de bestaande voorraad aantrekkelijker te maken en te houden. In beide gevallen betekent dit een forse uitdaging. Daarbij dient gezegd dat het gaat om een gezamenlijke opgave waarbij onderlinge afstemming en het stellen van prioriteiten van het grootste belang zijn, aldus de Rabo-economen.
Weinig transacties, huizen langer te koop, maar minder gedwongen verkopen.
Het aantal transacties blijft historisch laag. In het vierde kwartaal van 2010 zijn ruim 7 procent minder huizen verkocht in vergelijking met een jaar geleden. Ongeveer 126.000 huizen wisselden op jaarbasis van eigenaar, waarmee het aantal transacties aan de onderkant van een bandbreedte schommelt die al meer dan een jaar geldt (tussen de 126.000 en 130.000). Niet alleen blijft het aantal transacties laag, ook staan woningen langer te koop.
Een van de weinige lichtpuntjes op de Nederlandse woningmarkt is dat het aantalgedwongen verkopen in december nog lager uitkwam dan in dezelfde maand vorig jaar. En dit, terwijl gedwongen verkopen internationaal gezien al zeer laag zijn met 0,05% van de woningvoorraad. Dit betekent dat huishoudens nog steeds goed aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De al bijna een jaar lang dalende werkloosheid is hier mede verantwoordelijk voor. Ook positief is dat het aantal te koop staande woningen in januari met 3.000 is gedaald ten opzichte van oktober van 2010. Maar het is nog te vroeg om van een opleving te spreken. In de voorgaande jaren was in januari immers ook sprake van een daling. Dit en het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek kunnen wijzen op een goed eerste kwartaal. Maar voor de rest van het jaar zitten nieuwe beleidsmaatregelen en andere marktfactoren een verder herstel in de weg, aldus de Rabobank.
Nieuwbouwproductie herstelt niet in de komende jaren.
Ondanks dat het aantal te koop staande woningen iets is gedaald, is het nog altijd hoog. Compensatie is er in de vorm van een forse afname van het aantal gereedgekomen woningen. Hierdoor verruimt het aanbod niet verder. Ook de komende jaren zal de nieuwbouwproductie naar verwachting niet snel herstellen, gezien het lage aantal verstrekte vergunningen. Met alle gevolgen van dien voor de bouwsector, die het toch al moeilijk heeft.
(donderdag 24 februari 2011)
Geen hypotheekrenteaftrek op aflossingsvrije hypotheken.
De PvdA is voornemens om een initiatief wetsontwerp te steunen dat zal worden ingebracht door D66 en de ChristenUnie na de verkiezingen. Dat zei financieel woordvoerder Ronald Plasterk van de Partij van de Arbeid in het consumentenprogramma Radar van de TROS.
In dit wetsvoorstel zal o.a staan dat de hypotheekrenteaftrek beperkt moet worden tot alleen die hypotheken die in 30 jaar tijd afgelost worden. Hierbij zou het met name gaan om spaar- en annuïteitenhypotheken. De aftrek wordt gedurende 30 jaar steeds minder.
De PvdA wil dit doen om mensen te stimuleren hun hypotheek af te lossen en op deze wijze bezit op te bouwen. De PvdA maakt zich zorgen over de stormachtige groei van aflossingsvrije hypotheken. Daarnaast pleiten de PvdA en D66 voor het afschaffen van de kostenkoper waaronder de overdrachtsbelasting.
De PvdA denkt hiermee deels de waardedaling van de huizen op te kunnen vangen. Dit zou de huidige woningbezitters moeten beschermen tegen mogelijk negatieve gevolgen van de maatregelen.
De uitspraken zijn een aanvulling op het PvdA verkiezingsprogramma waar een dergelijke maatregel niet beschreven wordt. Hier spreekt de PvdA alleen over het terugbrengen van de maximale hypotheekrenteaftrek van 52% naar 30%, en het terugbrengen van de hoogte van hypotheken met aftrek tot de gemiddelde woningwaarde. Dit zou via een glijdende schaal in 30 jaar moeten plaatsvinden.
(Bron: Tros Radar - dinsdag 22 februari 2011)
Woningmarkt stagneert door terughoudendheid banken
Volgen de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, werden afgelopen jaar 26.500 nieuwbouwwoningen verkocht in Nederland, tegen 17.700 in 2009. Het herstel in de nieuwbouw was mede mogelijk doordat ontwikkelaars op grote schaal goedkopere woningen op de markt brachten. Vooral starters profiteerden daarvan; zij konden in 2010 de stap van de huur- naar de koopsector maken. In 2011 dreigt de verkoop opnieuw in te zakken door beperking van de hypotheekverstrekking en de oplopende rente.
Starters katalysator van marktherstel.
Volgens de NEPROM zijn de koopstarters de katalysator van het woningmarktherstel. Eerdere berekeningen tonen aan dat als een starter een bestaand huis koopt dit leidt tot gemiddeld mimimaal drie andere verhuisbewegingen. Aan het eind van de verhuisketen bevindt zich in veel gevallen een nieuwbouwwoning. Het is dan ook zeer ongelukkig dat uitgerekend starters het meeste last hebben van de beperking in de hypotheekverstrekking. Als gevolg van de aanscherping van de regels van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het verscherpte toezicht van de AFM op tophypotheken zijn banken steeds terughoudender geworden. Vooral inkomens beneden modaal – waar de meeste starters zijn te vinden - zijn daar de dupe van. Hun leencapaciteit is fors afgenomen, oplopend tot zelfs 25%.
De NEPROM heeft samen met Bouwend Nederland de politiek opgeroepen om starters tijdelijk vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Dat moet er toe leiden dat fors meer starters de stap naar de koopmarkt kunnen zetten. Als starters een bestaande woning kopen, dragen de vertrekkende eigenaren daarvan uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende huis, en zo verder. Dat betekent dat één van overdrachtsbelasting vrijgestelde starter minimaal twee of drie verhuizingen genereert waarbij wel overdrachtsbelasting wordt afgedragen. In één beweging verlaagt de overheid de hypotheeklasten voor starters en vergroot ze per saldo de inkomsten voor de staatskas. De laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit.
(vrijdag 18 februari 2011)
Hypotheekrente stijgt maar door.
Volgen de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, werden afgelopen jaar 26.500 nieuwbouwwoningen verkocht in Nederland, tegen 17.700 in 2009. Het herstel in de nieuwbouw was mede mogelijk doordat ontwikkelaars op grote schaal goedkopere woningen op de markt brachten. Vooral starters profiteerden daarvan; zij konden in 2010 de stap van de huur- naar de koopsector maken. In 2011 dreigt de verkoop opnieuw in te zakken door beperking van de hypotheekverstrekking en de oplopende rente.
Starters katalysator van marktherstel.
Volgens de NEPROM zijn de koopstarters de katalysator van het woningmarktherstel. Eerdere berekeningen tonen aan dat als een starter een bestaand huis koopt dit leidt tot gemiddeld mimimaal drie andere verhuisbewegingen. Aan het eind van de verhuisketen bevindt zich in veel gevallen een nieuwbouwwoning. Het is dan ook zeer ongelukkig dat uitgerekend starters het meeste last hebben van de beperking in de hypotheekverstrekking. Als gevolg van de aanscherping van de regels van Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het verscherpte toezicht van de AFM op tophypotheken zijn banken steeds terughoudender geworden. Vooral inkomens beneden modaal – waar de meeste starters zijn te vinden - zijn daar de dupe van. Hun leencapaciteit is fors afgenomen, oplopend tot zelfs 25%.
De NEPROM heeft samen met Bouwend Nederland de politiek opgeroepen om starters tijdelijk vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Dat moet er toe leiden dat fors meer starters de stap naar de koopmarkt kunnen zetten. Als starters een bestaande woning kopen, dragen de vertrekkende eigenaren daarvan uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende huis, en zo verder. Dat betekent dat één van overdrachtsbelasting vrijgestelde starter minimaal twee of drie verhuizingen genereert waarbij wel overdrachtsbelasting wordt afgedragen. In één beweging verlaagt de overheid de hypotheeklasten voor starters en vergroot ze per saldo de inkomsten voor de staatskas. De laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit.
(bron: Wegwijs - vrijdag 18 februari 2011)
VEH: hypotheekklanten niet dubbel pakken.
Renteopslag banken nog steeds onvoorstelbaar hoog.
De situatie op de woningmarkt blijft ontmoedigend. Naast de overheid die stelselmatig nieuwe belemmeringen voor het verkrijgen van een hypotheek opwerpt, blijven ook de banken hun rentemarges hoog houden. Daarnaast zorgt de wereldwijd aantrekkende economie ervoor dat de vraag naar geld stijgt. Als gevolg daarvan lopen de rentepercentages van hypotheken sterk op. Veel banken verhoogden voor de vijfde keer sinds de maand september de hypotheekrente. Exclusief de extra overheidseisen ligt de netto maandlast voor een gemiddelde woning nu € 96,- hoger dan een half jaar geleden. En … het eind van de renteverhogingen is voorlopig nog niet in zicht.
Vergeleken met het topjaar 2005 is door renteverhogingen de gemiddelde netto rentelast van een woning al gestegen van € 477,- naar € 641,- per maand. Dit ondanks de dalende woningprijzen van de afgelopen twee jaar. Deze netto rentelasten gelden slechts als een aflossingsvrije hypotheek van toepassing is. Een dergelijke hypotheek mag op initiatief van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in de meeste gevallen niet meer gesloten worden. De top van een hypotheek – de bovenste twaalf procent - moet binnen zeven jaar worden afgelost als het aan de AFM ligt. Als het aan de banken ligt, moet voortaan minimaal de helft van de hypotheek in dertig jaar worden afgelost. Voor een gemiddelde woning stijgt hiermee de maandlast met € 200,- tot 325,- per maand, afhankelijk van het aflossingssysteem.
Rentestijging tot 2013.
Terwijl de woningmarkt al een poos op z’n gat ligt, worden ook de hypotheeklasten dus steeds hoger. De overheid zou iets aan de lasten kunnen doen door de overdrachtsbelasting te verlagen of een deel van de overdrachtsbelasting te besteden aan lagere aanvangslasten voor starters. Veel neiging tot initiatief op dit terrein valt bij deze overheid, die zelf geld tekort komt, niet te bespeuren. De sterk toenemende vraag naar lang geld in de wereld zal er echter voor zorgen dat hypotheekrentetarieven verder zullen stijgen. Grote ongelukken in de wereld daargelaten lijkt het erop dat die rentestijging wellicht zal doorlopen tot in het jaar 2013.
Renteopslag banken.
Een fors deel van de rentestijging wordt veroorzaakt door het winstbeleid van banken. De hypotheekrentetarieven van Nederlandse banken liggen veel hoger dan die van de banken in de ons omringende landen. De Nederlandse banken verschuilen zich voor wat betreft het bepalen van hun tarieven maar al te graag achter de opgeheven vinger van De Nederlandsche Bank (DNB) inzake de overwaardering van de Nederlandse woningmarkt. Het Internationle Monetaire Fonds (IMF) wijst Nederland er regelmatig op dat de Nederlandse hypotheekmogelijkheden in relatie tot die van het buitenland extreem hoog zijn. Als gevolg daarvan zouden de prijzen van Nederlandse woningen uit de pas zijn gaan lopen.
DNB heeft deze mening overgenomen en heeft de banken erop gewezen een gematigder hypotheekbeleid te voeren. Omdat woningen overgewaardeerd zouden zijn, lopen banken meer risico met hun hypotheken, indien een klant plotseling niet meer aan zijn verplichtingen zou kunnen voldoen. Volgens berekeningen van het Wegwijs Kenniscentrum liggen de prijzen van Nederlandse woningen momenteel historisch gezien nog zo’n zes tot acht procent te hoog. Als de waarde van de betreffende woning bij executie veel lager zou zijn dan de hypotheeksom heeft de bank een probleem. Om zich tegen deze in verhouding tot het buitenland grotere risico’s in te dekken, menen banken dat zij een hogere renteopslag nodig hebben dan banken in het buitenland. Als gevolg daarvan is de gemiddelde renteopslag van Nederlandse banken sinds de start van de kredietcrisis gestegen van 0,6 procent naar 1,9 procent. Hierdoor zijn de gemiddelde woonlasten met circa € 155,- per maand gestegen.
Concurrentie.
De hypotheektarieven in Duitsland liggen bijna een vol procent lager dan in Nederland. Ook in België liggen de tarieven lager. Als gevolg van de hoge Nederlandse tarieven infiltreren daarom steeds meer buitenlandse banken in Nederland met net iets lagere tarieven. De Antwerpse bank Argenta is na enkele jaren van stilte nu weer teruggekomen in de Nederlandse markt met tarieven die gemiddeld 0,3 procent onder die van de Nederlandse collega’s liggen. Het aantal actieve buitenlandse concurrenten op de Nederlandse markt is echter nog te beperkt om enige invloed te hebben op het gedrag van de Nederlandse banken.
Ook de afgelopen week verhoogden weer een groot aantal banken hun rentetarieven. Onder meer Rabobank, Reaal, Florius, ASR, ABN Amro, National Academic, BNP, Allianz, Delta Lloyd, ING en SNS Bank gingen de afgelopen week zowel met de korte als de langere rentevaste termijnen fors in rente omhoog. Tegelijk is de kapitaalmarktrente, waar deze tarieven grotendeels op gebaseerd zijn, de afgelopen dagen nog verder gestegen. Er is dus nog geen licht aan het eind van de tunnel.
Consumentenbond start actie tegen hoge hypotheekrente.
De Consumentenbond wil samen met consumenten een vuist maken tegen de hoge hypotheekrentes. Consumenten gaan gebukt onder een hypotheekrente die al meer dan 2 jaar gemiddeld 1% te hoog is. Dit kost consumenten duizenden euro's per jaar. Voor de bond is de maat vol en dus roept de bond consumenten op de petitie 'Stop hoge hypotheekrentes!' te tekenen op www.consumentenbond.nl/hogehypotheekrente.
Consumenten die de petitie ondertekenen, kunnen aangeven bij welke bank zij hun hypotheek hebben afgesloten. Ondersteund met zo veel mogelijk handtekeningen stapt de Consumentenbond naar de banken en de politiek om te eisen dat de tarieven omlaag gaan.
"Wij vinden dat consumenten recht hebben op redelijke tarieven. Vinden we bij de banken geen gehoor, dan is het aan de politiek om in te grijpen", zegt Bart Combée, directeur Consumentenbond.
"Consumenten met een hypotheek van bijvoorbeeld €200.000 betalen €2000 bruto te veel per jaar. Het is onrechtvaardig dat consumenten geen voordeel hebben nu de banken zelf goedkoper kunnen lenen, in 2008 concludeerden we al dat consumenten de melkkoe voor banken zijn. Banken steken nu 2,5 miljard euro per jaar in hun zak over de rug van consumenten en wat ons betreft moet dit echt afgelopen zijn".
Controle hypotheektarieven.
Onder andere door het gebrek aan concurrentie stellen de banken voor consumenten onredelijke hypotheektarieven vast. De bond wil dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de totstandkoming van de hypotheektarieven gaat toetsen op redelijkheid, net zoals in de energiesector gebruikelijk is. In deze sector berekent de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) volgens een geheime formule welke tarieven redelijk zijn. Rekenen energiebedrijven hoge tarieven zonder legitieme argumenten, dan grijpt de NMa in. Een soortgelijke constructie voor hypotheektarieven juicht de bond ten zeerste toe.
Meer informatie.
Uit een quickscan van de NMa, gepubliceerd in november 2010, blijkt dat de hypotheekmarges in Nederland in 2010 flink stegen ten opzichte van 2009 en ten opzichte van omringende landen. De Consumentenbond heeft eerder al in diverse onderzoeken vastgesteld dat dit geldt voor zowel hypotheken met een variabele rente als hypotheken met een rente voor 10 jaar vast. Meer informatie over de onderzoeken van de bond is te vinden op www.consumentenbond.nl/actiehypotheekrente en in de Geldgids van februari/maart.
(donderdag 10 februari 2011)
Geef starter vrijstelling overdrachtsbelasting.
De beweging op de woningmarkt begint onderaan, maar juist nu worden starters aan alle kanten afgeremd. Hoog tijd dus voor een zakelijke discussie om deze woningzoekenden krachtig te ondersteunen met een eenmalige en tijdelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Zo komt de hele woningmarkt weer in beweging, voorzien Elco Brinkman en Wienke Bodewes, voorzitters van respectievelijk Bouwend Nederland en NEPROM. Dit is goed voor starters, huurders, corporaties, verkopers en jawel, ook voor de staatskas – goed voor heel Nederland kortom.
De toch al strenge hypotheekregels worden nu nog verder aangescherpt. Het maximum dat een modaal gezin kan lenen is 4,6 maal het inkomen, terwijl startende kopers het in de eerste zeven jaren extra zwaar krijgen door de verplichting om in die periode snel af te lossen. Eerder deze week betoogde EIB-directeur Taco van Hoek al dat die overdreven risicobeperkingen fnuikend uitpakken voor de woningmarkt. Goed opgeleide jongeren met uitstekende perspectieven op de aantrekkende arbeidsmarkt plukken de wrange vruchten: een eigen huis zit er voorlopig niet in. Dus blijven ze noodgedwongen zitten in een huurwoning, waar ze ondertussen eigenlijk al te veel voor verdienen. Gevolg: degene die qua inkomen echt op deze woning is aangewezen, komt ook niet aan de bak. Op een ander deel van de woningmarkt blijven tegelijkertijd vele aantrekkelijke woningen erg lang onverkocht.
Dat kan anders, dat moet anders. Hoe lossen we dit nu budgetneutraal en snel op? Het heil hoeft niet alleen gevonden te worden in versoepeling van hypotheekregels. De overheid ziet dat ook, minister Donner pakt daarom scheefwonen aan. Dat is de goede richting, mits die scheefwoner een hypotheek krijgt. Maar gelet op de steeds scherpere regels wringt daar de schoen nou juist. Toch kan de overheid starters op de koopmarkt eenvoudig stimuleren. Met een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting voor toetreders verlaagt de overheid in één beweging de hypotheeklasten voor starters en vergroot ze per saldo de inkomsten voor de staatskas. Want zo’n specifieke belastingverlaging moge wartaal lijken in tijden van miljardenbezuinigingen, maar het tegendeel is het geval. Vasthouden aan de blokkades voor scheefwoners en andere potentiële kopers levert steeds minder op: de laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit.
Nu het vertrouwen terugkeert bij de consument heeft het kabinet een uitgelezen kans om de Nederlandse economie met een simpele, efficiënte ingreep te stimuleren. Starters kopen een bestaande woning en de vertrekkende eigenaren daarvan dragen uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende woning, en zo verder en zo verder. Gemiddeld brengt één verhuisbeweging namelijk minimaal drie andere verhuisbeweging op gang, zo is herhaaldelijk gebleken. Ook besteden net verhuisde Nederlanders vele euro’s aan hun nieuwe woning, waarmee het economische effect alleen maar versterkt wordt.
De huurwoning waar de starter uit vertrekt komt ten goede aan degene waar deze voor bedoeld is, een maatschappelijk aspect dat uitdrukkelijk in de discussie betrokken moet worden. Wanneer de starter zijn huurwoning koopt, betekent dat inkomsten voor de corporatie, die daarmee meer kan investeren in haar woningvoorraad en de omgeving daarvan.
De voordelen zijn overduidelijk, zelfs al zou maar tien procent van de 800.000 scheefwonende huishoudens in de komende vijf jaar verhuizen. Het voordeel voor starters: eindelijk komt een eigen huis binnen bereik. Het voordeel voor eigenaren: eindelijk wordt het huis verkocht en kunnen we verder. Het voordeel voor woningzoekenden op de huurmarkt: de wachtlijsten lossen sneller op. Voor corporaties is het voordeel: meer middelen voor hun kerntaken, door verkoop en betere huurprijzen. Deze grote doorstroom en toename in het particulier woningbezit betekent voor de overheid: een enorme stimulans voor de economie die op korte termijn al gunstig is voor de staatskas. Deze zakelijke aanpak is voor iedereen beter.
(woensdag 09 februari 2011)
Rentevoorspellingen, wat zijn ze waard?
“Negentig procent kans dat rente eind 2011 hoger ligt”
Rentevoorspellingen zijn belangrijk voor mensen die bijvoorbeeld een huis willen kopen. Wacht je even met het sluiten van een hypotheek, omdat de rente toch gaat dalen, of moet je juist de grootste spoed betrachten, omdat de rente op het punt staat te stijgen. Wie durft er overigens een rentevoorspelling te doen en hoe waarachtig is die dan?
Op 11 januari signaleerde Wegwijs, na maanden van sterke stijging plotseling een korte dalende tendens van de rente. Vorige week voorspelde Wegwijs echter alweer een stijging. “Wat een gezeur!”reageerde een lezer boos. Wat zijn de rentevoorspellingen eigenlijk waard? En hoe komen ze tot stand?
Naast een opkomende rentestijging gaf Wegwijs de afgelopen week in hetzelfde artikel ook aan dat de aandelenmarkt op historische gronden ruim dertig procent te laag geprijsd is. In een zich herstellende economie ligt een forse inhaalslag van de aandelenkoersen dus het meest voor de hand.
Visie op de toekomst: een durf
Wat is zo’n voorspelling waard en hoe groot is de kans dat die voorspelling waarheid wordt? Weinig media hebben de durf voorspellingen te doen. Er is immers altijd een kans dat er onverwachte dingen gebeuren, waardoor het anders zal gaan en waarbij prompt de voorspeller “de kop wordt afgehakt”. Ondanks dit gevaar doet Wegwijs toch steeds de meest aanvaardbare voorspelling van het moment. Gaat het anders dan wordt ook meteen verklaard waarom het anders is uitgepakt. Omdat consumenten nu eenmaal besluiten moeten nemen en het belangrijk is een leidraad te hebben, blijft Wegwijs een visie op de toekomst geven.
De ECB bepaalt de rente?
Volgens de lezer die de meest recente rentevoorspelling van Wegwijs kwalificeerde als “gezeur”, is het verstandiger de kans op rentestijgingen of –dalingen te baseren op de uitspraken van de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB heeft verklaard “dat zij niet overweegt de rentetarieven in 2011 te verhogen”. Als de ECB haar rentetarief in 2011 niet zou verhogen, zouden hypotheekrentes dus niet of nauwelijks moeten stijgen of dalen. Die visie is onjuist. De ECB bemoeit zich slechts met de kortlopende rentetarieven, in casu de rentetarieven die gerelateerd zijn aan het korte consumptief krediet, het krediet voor de aanschaf van auto’s, tv’s of wasmachines etc.
Inflatie bestrijden.
De eerste opdracht van de ECB is om de inflatie in Europa te bestrijden, daarbij gaat het primair om de inflatie op roerende goederen. Zou de ECB de rente van hypotheken direct of indirect bepalen dan zou de hypotheekrente over 2010 per saldo gedaald moeten zijn. De ECB heeft haar rente immers laten dalen tot op het laagste niveau sinds de oprichting van de ECB, 1 procent. Desondanks is, zoals Wegwijs al sinds 2009 voorspelde, de gemiddelde hypotheekrente fors gestegen. Tussen 1 september 2010 en januari 2010 zelfs met bijna een vol procent. Dit heeft de gemiddelde lasten van een hypotheek zelfs doen stijgen met netto ruim € 100,- per maand.
Relatie ECB tot hypotheekrente.
Hoewel een door de ECB geïnitieerde rentestijging slechts invloed heeft op de korte rente is het toch mogelijk dat de aanleiding tot het verhogen van de rente door de ECB ook aanleiding zou kunnen zijn tot een steeds hogere hypotheekrente. Als de prijzen van roerende goederen stijgen, kan dit het gevolg zijn van een aantrekkende economie. Een aantrekkende economie leidt tot een grotere internationale vraag naar kapitaal. Bedrijven hebben kapitalen nodig om grondstoffen te kopen en producten te maken, die door consumenten worden afgenomen. Deze grotere vraag naar kapitaal leidt tot het duurder worden van te lenen kapitaal, ofwel het verhogen van de rente daarvan door geldverstrekkers.
Hypotheekrentestijging gaat ECB-stijging voor.
Mensen die huizen willen kopen hebben geen kleine consumptieve bedragen nodig voor een korte termijn, maar kapitalen die voor zeer lange termijnen worden geleend. Huizenkopers betalen dus de kapitaalmarktrente plus een marge voor de bank. De vraag naar kapitaal om grondstoffen aan te kopen en producten te maken gaat vooraf aan het moment van aanschaffen van de eindproducten, de artikelen die uiteindelijk in de winkel liggen. De rente, die het gevolg is van de grotere vraag naar investeringskapitalen, wordt dus veel eerder bepaald, dan de rente die het gevolg is van de prijsstijging van de eindproducten, de inflatie. Hypotheekrentestijging gaat de ECB-rentestijging dus altijd voor.
Dat neemt overigens niet weg dat een ECB-rentestijging,als gevolg van de prijsstijging door de enorme aankopen van producten in de winkel, er wel voor kan zorgen dat de kapitaalmarktrente nóg verder stijgt. Dat gebeurt als de fabrikanten niet meer in staat zijn om voldoende producten te maken om aan de particuliere vraag te voldoen, een oververhitting van de economie dus. In die fase van de economie zijn we overigens gelukkig nog niet aangeland.
Inflatie in 2011.
De opmerking dat de ECB haar rente in 2011 niet zal verhogen is door bankpresident Trichett overigens al genuanceerd. De inflatie in Europa is aan het oplopen. Stijgen de prijzen van roerende goederen in de komende maanden meer dan vorig jaar dan zal, volgens de analisten van het Wegwijs Kenniscentrum de ECB de rente in het najaar van 2011 toch verhogen.
(bron: Wegwijs )
Aftrekbaarheid afsluitprovisie hypotheek verdubbeld.
Huiseigenaren die hun woning hebben gefinancierd met een lening waarvoor ze afsluitprovisie hebben moeten betalen, mogen deze afsluitprovisie fiscaal aftrekken tot een absoluut maximum van euro 3.630. Tot voor kort stelde de Belastingdienst dat dit maximum gold per woning en niet per belastingplichtige. Accountantsorganisatie BDO maakte hier, ten behoeve van een van zijn klanten, bezwaar tegen want de belastingwetgeving in Nederland is in principe individueel. De Belastingdienst gaf ze gelijk. Fiscale partners die samen een lening zijn aangegaan, kunnen vanaf nu hun afsluitprovisie tot maximaal euro 7.260 aftrekken.
De belastingdienst heeft haar standpunt dus gewijzigd. Daarmee blijft de voorwaarde dat de directe aftrekbaarheid maximaal mag oplopen tot 1,5% van het bedrag van de aangegane schuld met een absoluut maximum van euro 3.630 in stand. Maar vanaf nu gelden deze voorwaarden niet meer per woning maar per belastingplichtige. Deze aangepaste zienswijze levert voor iedereen die samen met een fiscaal partner een huis koopt fiscaal voordeel op als de totaal betaalde afsluitprovisie meer dan euro 3.630 bedraagt. Accountantsorganisatie BDO en zijn klant zijn daarmee zeer tevreden: Miranda Hoeben, belastingadviseur bij BDO: "Door de wijziging van het standpunt wordt recht gedaan aan de individuele toepassing van de Wet inkomstenbelasting 2001"
Helft hypotheek moet afgelost.
Bij nieuwe hypotheken moeten huizenkopers minimaal 50% van de aankoopwaarde van de woning in dertig jaar aflossen.
Dat aflossen kan ook door in dertig jaar minimaal de helft van de woningwaarde bij elkaar te sparen. Dit is het voorstel dat de Nederlandse banken en verzekeraars indienen bij minister De Jager van Financiën. Het is een alternatief voor de in hun ogen veel te zware ingrepen die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voorstelt.
Tophypotheken.
De AFM wil de hogere tophypotheken sterk aan banden leggen. Bij deze hypotheken is het hypotheekbedrag hoger dan de aankoopprijs van de woning. In het AFM-voorstel mogen huizenkopers niet meer lenen dan 112% van de aankoopprijs van de woning. Dat bedrag moeten zij bovendien in zeven jaar terugbrengen tot 100% van de aankoopprijs.
Huizenkopers moeten in het AFM-plan in de eerste zeven jaar aanmerkelijk meer aflossen dan in het voorstel van banken en verzekeraars. De maandlasten zijn dan fors hoger. De banken vrezen dat zo de ingezakte woningmarkt nog verder op slot wordt gezet.
Aflossing.
In het bankenplan wordt zekergesteld dat aan het einde van de looptijd van dertig jaar de hypotheek tot de helft van de aankoopwaarde is afgelost of kan worden afgelost met spaargeld. In het AFM-voorstel is dat onzeker. De banken conformeren zich in hun alternatieve voorstel wel aan de hypotheekgrens van 112%.
Kritiek.
Als De Jager toch besluit het AFM-voorstel door te zetten, zullen de banken er niet op aandringen dit in hun gedragscode te zetten. 'Dan moet hij dat maar in de wet gaan regelen. Dan is direct duidelijk wie verantwoordelijk is voor de gevolgen', zegt Piet van Schijndel, bestuurslid van de Rabobank. Hieruit valt op te maken dat de banken de AFM-aanpak van tophypotheken sterk afwijzen. De Rabobank is met een aandeel van 31% marktleider in hypotheken. 'De AFM-voorstellen gaan veel te zwaar drukken op het te lenen hypotheekbedrag', aldus Van Schijndel. Volgens hem worden er allerlei ongecoördineerde maatregelen genomen die zwaar gaan drukken op de huizenmarkt. 'Daar moeten we mee oppassen.' Hij doelt op de aanscherping van de regels voor de Nationale Hypotheek Garantie en zwaardere richtlijnen van het Nibud.
De banken en verzekeraars staan niet alleen in hun kritiek op de hypotheekvoorstellen van de AFM. Eerder deze week zei Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, dat de AFM-plannen voor starters leiden tot euro 200 aan extra maandlasten. Ook de Vereniging Eigen Huis heeft zich er kritisch over uitgelaten.
Voorstel banken.
Het ministerie van Financiën zegt officieel nog geen voorstel van de banken te hebben ontvangen. 'Als we het binnen hebben, zullen we er goed over nadenken.'
De banken hadden tot 1 februari de tijd een alternatief voorstel in te dienen bij Financiën. Minister De Jager heeft al een wetsvoorstel neergelegd bij de Raad van State, maar stelde de banken en verzekeraars toch nog in de gelegenheid met een eigen voorstel te komen.
Dat leidde eind november tot boosheid bij Hans Hoogervorst, voorzitter van de AFM. 'Nu gaat het weer maanden duren voordat er een regeling komt.
(3 februari 2011, 7:24 uur | FD.nl. Door: Pieter Lalkens)
Huurexplosie dreigt in gebieden met woningnood.
Het nieuwe kabinet Rutte-Verhagen dreigt, ondanks het inflatievolgend huurbeleid, de huren in veel regio's met wel 120 euro per maand te verhogen. Dit plan van het kabinet is tot nu toe onderbelicht gebleven, maar bedreigt de betaalbaarheid voor huurders met lage en middeninkomens in zogenaamde 'schaarstegebieden' aanzienlijk. De Woonbond vindt dat lokale en landelijke politici kleur moeten bekennen en er voor moeten zorgen dat deze heilloze plannen de prullenbak in gaan. De komende maanden voert de bond samen met de lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies actie waarbij het motto is 'Houd Huren betaalbaar in Heel Nederland'.
Hogere maximum huren.
In het regeerakkoord Rutte-Verhagen is het voornemen opgenomen om in de regio's met schaarste het aantal woningwaarderingspunten (WWS) met maximaal 25 te verhogen. De verhoging wordt afhankelijk van de WOZ-waarde van een woning. Op dit moment is nog niet bekend hoe het voorstel precies wordt uitgewerkt, maar duidelijk is wel dat de effecten ervan desastreus uitpakken. De maatregel leidt namelijk tot huurverhogingen van wel 120 euro per maand. Een groot deel van de huurwoningvoorraad wordt daardoor ontoegankelijk voor de laagste inkomens. En ook huurders met modale inkomens kunnen straks geen betaalbare huurwoning meer krijgen. De huren zullen voor hen meer dan een derde van hun inkomen opslokken en daar komen nog de overige woonlasten (zoals energiekosten) bovenop. Ook de doorstroming komt nog meer in de knel. In gemeenten met een zeer gespannen woningmarkt kan het zelfs leiden tot een huurinfarct.
Lokale actie.
Plaatselijk worden verhuurders en politici benaderd met de vraag wat zij vinden van het regeringsvoornemen om de maximale huur op te trekken. Feitelijk wordt hen verzocht om kleur te bekennen. En vooral ook om te beargumenteren waarom men een bepaald standpunt inneemt. Door die reacties in te zamelen en landelijk (met naam en functie van betrokkene) te publiceren, stellen we huurders in staat om 2 maart bij de Provinciale Statenverkiezingen een overwogen keuze te maken.
Schaarstegebieden.
Om welke regio's het gaat, is nog onzeker. Het Centraal Plan Bureau (CPB) gaat ervan uit dat een dertiental regio's worden bedreigd. Dat zijn de regio's (steden en omgeving): Haarlem, Amsterdam, Veluwe, het Gooi, Utrecht, Leiden, Den Bosch, Zuidwest Gelderland, Delft, Alphen aan de Rijn, Zuidoost Brabant, Eindhoven en Alkmaar.
(woensdag 2 februari 2011)
Veel mensen breken woekerpolis open.
AMSTERDAM - U belegt bij een verzekeraar al enkele jaren voor de aflossing van uw hypotheek? Of voor extra pensioen? Waarschijnlijk zit u dan in een woekerpolis. Dat ziet u aan de magere opbrengst, doorgaans veel lager dan uw inleg. Ook na de compensatieregelingen blijken de kosten nog te hoog. Dat hoeft u niet te pikken: u kunt uw geld vaak beter overboeken naar banksparen of naar een goedkopere verzekeraar.
Met andere critici heeft financieel adviseur Kapé Breukelaar jarenlang gestreden tegen de hoge kosten van beleggingspolissen. Een goede reparatie van deze woekerpolissen zit er echter niet meer in, zo moet hij nu constateren. Gedupeerden kunnen vaak beter met de voeten stemmen. „Stop er maar mee, haal het geld weg en kijk of de magere opbrengst elders niet een veel hoger eindkapitaal oplevert. Vaak scheelt het echt duizenden euro’s.”
Overboeken is makkelijker gezegd dan gedaan, Sommige Nederlanders weten niet eens dat ze een woekerpolis hebben. Voor de twijfelaar: krijgt u dit jaar bericht van de verzekeraar hoe de compensatieregeling voor u uitpakt, dan heeft ook u zo’n onding. Samen met honderdduizenden andere consumenten, die in totaal tussen de 80 en 100 miljard euro hebben belegd. Over de hele looptijd mogen verzekeraars van dit megabedrag 2,45 procent aftikken. Heeft u een kleine polis waarin u per jaar niet meer dan 1200 euro stort, 100 euro per maand, dan wordt er zelfs 2,85 procent afgeroomd.
De maximale percentages komen uit de koker van voormalig Ombudsman Wabeke. Ze leggen de basis voor de compensatieregelingen waarmee verzekeraars de woekerpolisaffaire dachten af te kopen. Dachten, want de kritiek is gebleven. Ook deze kostennorm blijkt nog te hoog om mensen een fatsoenlijk eindkapitaal te geven. „Bij een rendement van 6 procent per jaar en een looptijd van 30 jaar verdwijnt er nog steeds 35 procent van de inleg in de zakken van verzekeraars”, maakt Breukelaar een snelle rekensom.
Tel bij de hoge kosten – die tijdens de beurscrisis gewoon doorliepen – nog eens de veelal te dure overlijdensrisicoverzekering in het product en het is duidelijk waarom de waarde in de polis zo ontzettend kan tegenvallen. Doordat de kosten nog steeds te hoog zijn, lijken de vooruitzichten evenmin rooskleurig. Tijd om afscheid te nemen en verdere schade te beperken, meent Breukelaar. Door de polis te stoppen en het bedrag over te boeken naar een product met lagere kosten. Ook de overlijdensrisicoverzekering kan elders goedkoper worden afgesloten, zodat ook dat voor een besparing zorgt. „Beleggen in een bankspaarconstructie kan al tegen 1 procent kosten per jaar. Enkele verzekeraars bieden nieuwe goedkopere polissen.”
Rekenen.
Consumenten moeten echter wel eerst gaan rekenen. Dat kan door het eindkapitaal dat de verzekeraar u nu voorrekent te vergelijken met het kapitaal dat u elders met de afkoopwaarde van de polis – datgene wat u krijgt als u de polis stopzet – kunt bereiken. Natuurlijk uitgaande van hetzelfde rendement. Op Independer.nl staat daartoe een rekenhulp. Breukelaar verwacht dat het gros van de gedupeerden na overstap aan het einde van de looptijd duizenden euro’s meer aan kapitaal overhoudt. Dat geldt zeker voor kleine polissen.
Hoe langer de resterende looptijd van de woekerpolis, des te groter het voordeel om ermee te stoppen. Jaar op jaar een kostenafslag van 2,45 procent leidt immers tot een drastisch lager eindkapitaal. Kunt u die kosten verlagen, dan stijgt de opbrengst navenant. Zie ’Meer opbrengst’. Zelfs als u van een beleggingsverzekering overstapt naar een spaarvariant met een lager rendement, dan kan het eindkapitaal toch hoger uitpakken. „Dan heb je zekerheid én een hoger eindkapitaal.”
Aan een overstap zitten wel kosten verbonden én er zijn mogelijk fiscale gevolgen. Daarbij is het van belang welke polis u heeft. Een beleggingsverzekering waarmee u uw pensioen wilt aanvullen, een zogeheten lijfrenteverzekering? Of een kapitaalverzekering waarmee u een kapitaal opbouwt voor de aflossing van uw hypotheek (een kapitaalverzekering eigen woning: KEW)? Van die kapitaalverzekering is er ook een variant die niet aan de hypotheek zit gekoppeld. Vaak gaat het hier om de opbouw van een kapitaal voor de studie van de kinderen.
De kosten kunnen vooral flink oplopen bij de verhuizing van een polis die aan de hypotheek is gekoppeld. De kredietverstrekker moet namelijk toestemming geven voor het vervangen van de woekerpolis voor een goedkopere variant. Krijgt u die toestemming niet, zou u ook wel eens de hypotheek moeten oversluiten met alle kosten vandien. „Maar zelfs dan kan het voordeel van een goedkopere polis of bankspaarproduct nog steeds duizenden euro’s bedragen. Laat uw adviseur dit voorrekenen”, aldus Breukelaar. Uiteindelijk moet de verhoging van het eindkapitaal opwegen tegen de kosten van de overstap. Voor de polis kunnen verzekeraars ook afkoopkosten in rekening brengen.
Fiscaal.
De woekerpolissen zijn ook een fiscaal product waarbij de opgebouwde waarde vaak belastingvrij is (vrijgesteld in box 3). Zet u zo’n product stop, dan volgt soms een forse fiscale heffing plus boete, zeker bij lijfrenteverzekeringen. Verhuist het bedrag naar een geblokkeerde rekening (banksparen) of een andere nieuwe polis, dan klopt de fiscus niet aan mits u het op de juiste manier regelt. Het opbouwbedrag blijft dan belastingvrij. Alleen mensen met een woekerpolis van voor 14 september 1999 zullen vaak tegen een fiscale verslechtering aanlopen en doen er goed aan zich te laten adviseren. Kapitaalverzekeringen die niet aan de hypotheek zijn gekoppeld en gesloten zijn na 14 september 1999, worden nu al belast in box 3. Dat blijft zo na een overstap.
Meer opbrengst.
Willem heeft een woekerpolis uit 2001 die tot 2031 loopt. Hij legt 1500 euro per jaar in en heeft nu 12.000 euro opgebouwd. De jaarlijkse kosten van de oude polis zijn 2 procent, maar hij stapt over naar een nieuw product met 1 procent kosten per jaar. De nieuwe overlijdensrisicoverzekering scheelt ook nog eens gemiddeld 200 euro per jaar. Zijn eindkapitaal bij 6 procent prognoserendement stijgt van 55.000 euro naar 72.000 euro (circa 30 procent meer).
(02-02-2011 - door Manno van den Berg)
Rood staan is duur.
Veel mensen hebben geen idee hoeveel rood staan op je betaalrekening kost. De meeste banken zijn daar ook niet erg helder over. Wie wil weten hoeveel hij rood staat en tegen welk percentage, moet regelmatig zijn afschriften controleren. Banken verhogen regelmatig hun debetrente, zonder dat duidelijk te communiceren.
Geld lenen kost dus geld, maar hoeveel? ABN AMRO rekent 14,1 %, ING 14,5 %. Dat is al veel, maar daarnaast betaalt de klant ook nog eens kosten. Bij de ING 3,2% (dus totaal 17,7 %), bij ABN AMRO 6,2 % (totaal 20,3 %). Wie meer dan 1000 euro rood staat, betaalt een iets lager percentage. Bij de meeste banken zitten deze cijfers diep verstopt in de website.
Rood staan is het goedkoopst bij de ‘groene’ banken ASN en Triodos. Daar betaalt de klant 12 %, inclusief kosten. ASN biedt daarnaast, als enige bank, een kleine vergoeding (1 %) voor klanten die positief staan op hun betaalrekening. Als banken elkaar geld uitlenen kan dat tegen de lage rente van 1,5%. Aan de klant vragen ze dus rustig 10 keer zo veel. Banken verdienen dus fors aan rood staan: ongeveer 1,1 miljard euro per jaar.
(Bron: Tros Radar - maandag 17 januari 2011)
Strengere NHG-garantie slechts lapmiddel.
D66-Kamerleden Wouter Koolmees en Kees Verhoeven noemen de strengere NHG-garantie slechts een lapmiddel om de problemen op de woningmarkt op te lossen. In het Financieele Dagblad van vandaag staat dat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) het per 2012 nog moeilijker maakt een woning te kopen.
Gestraft.
De sociaal-liberalen zijn voorstander van het tegengaan van schulden, maar wel op een constructieve manier. Verhoeven: “Dit lost niets op, het is een lapmiddel. Starters kunnen nu nog moeilijker een huis kopen en ook huiseigenaren worden gestraft. Zij komen door de strengere normen ineens niet meer in aanmerking voor een andere woning. Waar is dan die doorstroming?”
Reddingsplan.
De Nederlandse Vereniging voor Makelaars pleit net als D66 voor een reddingsplan om de woningmarkt gezond te krijgen. Koolmees: “Alleen een totaalaanpak helpt. Schaf de overdrachtsbelasting af en stop met het in standhouden van schuldhypotheken. Door het politieke taboe op een echte aanpak blijven outsiders aan de zijkant staan dreigt de woningmarkt in Nederland een luchtbel te worden.”
(Bron: D66 - vrijdag 14 januari 2011)
Sterkste stijging hypotheekrente voorbij, maar …
Zeer tijdelijke(!) impasse na vier maanden continue stijging.
Tussen 1 september en 31 december van het net afgelopen jaar is de hypotheekrente fors gestegen. De kapitaalmarktrente, waaraan de hypotheekrente gelieerd is, steeg in deze korte tijd met een vol procent. Met de jaarwisseling is de rust op het rentefront tijdelijk teruggekeerd. De marktrente daalde zelfs met een tiende procent. Alle geldverstrekkers dooreen genomen is de hypotheekrente met 0,8 procent gestegen. De rentelast van een gemiddelde nieuwe hypotheek is daarmee € 170,- per maand hoger komen te liggen dan in september. Dat komt neer op een verzwaring van de netto maandlast van ongeveer € 100,-.
Vanwege nieuwe overheidsregels en een forse verzwaring van de aflossingsregels (red. zie artikel “Woningmarkt stort in januari in!” van 29 december) zullen de aanvangslasten voor starters die een volledige hypotheek nodig hebben, ingaande dit jaar nog stuk extra verzwaard worden. Sinds het begin van het nieuwe jaar is echter een impasse opgetreden in de continue rentestijging die sinds het eind van de zomer plaatsvond. De impasse lijkt echter zeer tijdelijk.
Adempauze.
De impasse op rentegebied is voor veel mensen, die belang hebben bij het renteniveau, aanleiding zich af te vragen of de opwaartse druk op de rente nu definitief voorbij is, of dat deze impasse slechts een adempauze is naar een volgende periode van stijging. Voor veel mensen die al heel lang in overweging hebben een woning aan te schaffen, is de trend waarin de hypotheekrentecurve zich beweegt uiteraard van belang. Volgens insiders in de financiële markt is de huidige impasse inderdaad slechts een adempauze tot verdere stijging in de komende jaren.
Verdere rentedaling of weer stijging?
Van belang is echter wel te weten hoe lang deze impasse zal voortduren en of de huidige impasse zelfs nog tot enige daling van de rente op korte termijn zal leiden. Korte-termijn-rentebewegingen zijn moeilijk te voorspellen. Vooral de financieel zwakke Zuid Europese landen kunnen van invloed zijn op de rente. Er is een kans dat de recente kleine daling na deze week weer stopt. Veel is afhankelijk van wat er in het weekend op de financiéle markten gebeurt.
Hypotheekbanken zitten met hun rente al een aardige tijd hoog in de boom. Het verschil tussen de marktrente en de door banken aan consumenten gevraagde hypotheekrente is driemaal zo hoog als een jaar of vijf geleden en twee maal zo hoog als het langjarig gemiddelde. Banken verdedigen deze grotere rentemarge op grond van de hogere risicofactoren die zij bij het aantrekken van geld hebben, vergeleken met de jaren vóór de kredietcrisis.
Eventuele daling beperkt.
In de banksector staan echter steeds meer buitenlandse banken te dringen om hun hypotheken op de Nederlandse markt af te zetten. Deze concurrentieslag, die vooral in de eerste twee kwartalen zal plaatsvinden, zou kunnen leiden tot het weer tijdelijk laten inzakken van de rentemarge bij Nederlandse banken.
De jaren sinds de Tweede Wereldoorlog overziende dalen de tarieven over het algemeen tot gemiddeld de maand juli om daarna vaak sterk te stijgen. Gezien de bijzondere omstandigheden van na de kredietcrisis zou normalitair voor de komende maanden een situatie worden verwacht die het midden houdt tussen een zeer beperkt dalende en een gelijkblijvende rente. In de tweede week van januari is er een lichte daling ingezet van gemiddeld 0,1 procent. Het is momenteel zeer de vraag of die tendens zal doorzetten.
De mouvementen op rentegebied zijn momenteel zeer moeilijk te voorspellen. De zorgen om de financiële situatie van Portugal, Spanje, Hongarije en zelfs België leggen een bepaalde druk op het marktrenteniveau. Dat kan voor Nederland zowel opwaarts als neerwaarts uitpakken al naar gelang de omstandigheid of Nederland wel of niet zal dienen als veilige haven voor het parkeren van internationaal geld. Ook economische factoren kunnen een rol spelen. De plotseling opwaartse druk op de rente in de laatste twee dagen van de week, zal bij hypotheekbanken de animo om op korte termijn de rente iets te laten zakken weer wegnemen.
Laatste nieuws: De laatste dagen van deze week is de marktrente zo hard gestegen dat de totale rentedaling van de afgelopen weken daarmee teniet is gedaan. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat de Chinese overheid deze week heeft besloten om de Zuid-Europese landen bij te staan met het volstorten van hun staatsleningen. Anderzijds deelde Europese Bank president Trichet donderdag mee dat de Europese inflatie aan het toenemen is, waardoor de kansen op verhoging van de geldmarktrente door de ECB groter zijn geworden. Beide standpunten en het gegeven dat deze week definitief blijkt dat de economie verder aantrekt, geven een opwaartse druk op de hypotheekrente.
(bron: Wegwijs)
NHG: "Huizenkoper zoekt zekerheid"
In 2010 hebben 130.000 huishoudens de aankoop of verbouwing van hun woning gefinancierd met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is 34% meer dan het jaar daarvoor. Ongeveer 100.000 NHG's hadden betrekking op de aankoop van een woning. In 2010 heeft in totaal ruim 80% van de kopers binnen de NHG-kostengrens (tot 350.000,- euro) gebruik gemaakt van de hypotheekgarantie. Deze cijfers maakte Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) vandaag bekend.
"De Nationale Hypotheek Garantie heeft in 2010 meer dan ooit haar toegevoegde waarde bewezen", stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. "Het Waarborgfonds voorziet in een toenemende behoefte van de consument aan meer zekerheid bij de financiering van een eigen woning. De flinke toename van het aantal afgesloten hypotheekgaranties heeft een sterk marktstabiliserend effect en draagt bij aan het voorkomen van verdere stagnatie van de koopwoningmarkt."
Consumenten kunnen normaal gesproken een hypotheekgarantie aanvragen voor leningen tot 265.000,- euro. Om de woningmarkt een extra impuls te geven, is de NHG-kostengrens halverwege 2009 verhoogd naar 350.000,- euro. Binnen deze verhoging geldt de hypotheekgarantie alleen voor de aankoop van een woning. In 2010 zijn in dit hoge segment in totaal 16.000 NHG's verstrekt. Dit betekent dat ongeveer de helft van alle verkochte woningen tussen 265.000,- en 350.000,- euro gefinancierd is met NHG. Onder de reguliere kostengrens van 265.000,- euro was dat bijna 90%.
Gedwongen verkopen.
In 2010 ontving het Waarborgfonds 1.341 verliesdeclaraties in verband met consumenten die hun woning met verlies gedwongen hebben verkocht. Dat is een stijging van 76% ten opzichte van 2009. Deze stijging mag volledig worden toegerekend aan de toename van het aantal gedwongen verkopen als gevolg van werkloosheid (18% van het totaal) en echtscheiding (43% van het totaal). In verband met deze gedwongen verkopen keert het Waarborgfonds een bedrag van ongeveer 35 miljoen euro uit. Schiffer: "Het aantal gedwongen verkopen met verlies mag tegen de achtergrond van de kredietcrisis bescheiden worden genoemd, ook in internationaal perspectief. Het is belangrijk dat wij onze uitgangspunten ten aanzien van veilig en verantwoord eigen woningbezit blijven koesteren."
Ontwikkeling fondsvermogen.
De verliezen bij gedwongen verkoop worden betaald uit het Waarborgfonds. Dit fonds is in 2010 met 88 miljoen euro gegroeid van 549 naar 637 miljoen euro. De Nationale Hypotheek Garantie staat per 31 januari 2011 borg voor 920.000 huishoudens, die samen een bedrag van 128 miljard euro aan hypothecaire leningen hebben.
Schiffer: "In 2010 heeft het fonds door toename van het aantal gedwongen verkopen weliswaar meer uitgekeerd, dit is echter ruimschoots gecompenseerd door de stijging van de premie-inkomsten door toename van het aantal afgesloten NHG's. Per saldo is het weerstandsvermogen van het Waarborgfonds in 2010 gelijk gebleven."
NHG.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zet zich in voor een blijvend gunstig klimaat van financiering van het eigen woningbezit in Nederland. Het WEW verstrekt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG is een borgstelling op hypothecaire leningen voor aankoop en verbetering van een eigen woning. Als de woning onverhoopt moet worden verkocht en de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld, betaalt het WEW de restschuld aan de geldgever. Naast de zekerheid van deze garantie heeft de consument het voordeel van een lagere rente, die oploopt tot 0,7%.
(woensdag 12 januari 2011)
BKR: Bestrijd schuldenproblematiek bij de bron.
Tiel, 11 januari 2011 – Alleen door betere preventie kan de stijgende schuldenproblematiek een halt worden toegeroepen. De overheid heeft de afgelopen jaren honderden miljoenen euro’s extra uitgegeven aan schuldhulpverlening. Kredietverstrekkers hebben hun normen bij het verstrekken van krediet fors aangescherpt. Het probleem moet echter ook bij de bron worden aangepakt. Om problematische schulden bij huishoudens te voorkomen is aanvullende schuldregistratie van groot belang.
Hiervoor pleit BKR in het rapport ‘Armoede in Nederland. Van schuldhulpverlening naar schuldpreventie’, dat is aangeboden aan de leden van de Kamercommissie Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Komende donderdag debatteert de commissie over armoede in Nederland en schuldhulpverlening.
Problematische schulden nemen toe.
Het rapport, dat is opgesteld aan de hand van onderzoeken van onder meer het ministerie van Sociale Zaken, schetst een verontrustend beeld van de schuldenproblematiek in Nederland. Vorig jaar hadden 1,9 miljoen huishoudens (een kwart van alle huishoudens) een betalingsachterstand, waarvan er bij 711.000 sprake was van problematische schulden. De omvang van de schuldenproblematiek is daarmee veel groter dan het aantal negatieve registraties bij BKR. De doelstelling van de overheid om het aantal huishoudens met problematische schulden dit jaar te halveren ten opzichte van 2007 wordt niet gehaald. De problematiek neemt juist toe. Driekwart van de gemeenten had vorig jaar te maken met een stijging van aanmeldingen voor schuldhulpverlening. Verbetering van de koopkracht is waarschijnlijk nog niet in zicht, gelet op de economische omstandigheden en de aangekondigde bezuinigingen.
Inzicht in betalingsachterstanden.
Schuldhulpverlening is van groot belang, maar om de schuldenproblematiek echt terug te dringen moet er meer aandacht komen voor preventie, vindt BKR. Kredietverstrekkers doen er alles aan om op een verantwoorde wijze krediet te verstrekken, onder meer door invoering van een uniforme krediettoets. Desondanks beschikken ze niet allemaal over volledige informatie om in alle gevallen huishoudens met betaalproblemen tijdig te identificeren. Daardoor komt het nog steeds voor dat huishoudens met problematische schulden (onbedoeld) extra geld kunnen lenen.
BKR is daarom voorstander van het wettelijk vastleggen van het Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS). Dit is een privaat initiatief voor de registratie van serieuze betalingsachterstanden bij huur-, energie- en sociale dienstschulden. De deelnemers* aan LIS zijn daardoor in staat om, op basis van feitelijke informatie, een verdere stapeling van schulden en achterstanden te voorkomen.
LIS en het kredietinformatiesysteem van BKR voorzien echter nog niet in registratie van alle schulden, terwijl belastingschulden, achterstanden bij ziektekostenverzekeraars en telefoonrekeningen tot de meest voorkomende achterstanden behoren. Ook financiële verplichtingen bij het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB) en studieschulden zijn nu niet zichtbaar. Uit recente data van BKR blijkt dat betalingsachterstanden op verleende kredieten stabiliseren, terwijl de achterstanden op overige schulden juist blijken toe te nemen. Om problematische situaties te voorkomen is het essentieel om een goed integraal beeld te hebben van alle serieuze schulden en betalingsachterstanden.
Dweilen met de kraan open.
“Schuldhulpverlening is op dit moment dweilen met de kraan open,” zegt algemeen directeur Peter van den Bosch van BKR. “We moeten mensen met betalingsproblemen helpen, maar bovenal voorkomen dat ze nog meer in de problemen komen. Dat kan alleen effectief door registratie van problematische schulden. LIS is daartoe een goed initiatief. Het is nu aan de overheid om LIS daadwerkelijk mogelijk te maken.”
Individueel leed voorkomen.
Volgens Van den Bosch staat het belang van de consument voorop. “Privacy, transparantie en onafhankelijke klachtenbehandeling zijn essentieel. Ik begrijp de zorgen over privacy, maar schuldenregistratie kan veel individueel leed en verdere problemen voorkomen. Registratie moet voldoen aan de Wet bescherming persoonsgegevens. Daarnaast dienen consumenten gemakkelijk hun gegevens op te kunnen vragen, bij voorkeur via internet. Verder moeten mensen met klachten terecht kunnen bij een onafhankelijke klachtencommissie.”
De BKR-directeur pleit verder voor goede afspraken over de wijze waarop schulden worden geregistreerd en een onderscheid naar het soort verplichtingen. Daarbij moet onder andere worden gekeken naar de minimumbedragen die worden vastgelegd en de duur van een achterstand. Van den Bosch benadrukt ook dat het registratiebureau niet bepaalt of een krediet verantwoord is. Die beslissing is aan de kredietverstrekker. “BKR wil, gegeven zijn maatschappelijke doelstelling om overkreditering te voorkomen, een voortrekkersrol vervullen op het gebied van schuldregistratie. Daarmee kunnen we een belangrijke bijdrage leveren aan schuldpreventie.”
Geld ligt op straat, maar hoe lang nog?
Veel mensen gaan voor een paar dubbeltjes besparing op de pindakaas naar een andere supermarkt, maar betalen bij verzekeringen jaar op jaar te veel. Daar waar alles duurder wordt, zijn de premies van autoverzekeringen de laatste jaren fors gedaald.
In vergelijking met de zomer van 2006 is een autoverzekering op dit moment zo’n 25 procent goedkoper. Toch zijn er maar weinig mensen die daarvan hebben geprofiteerd. Als je mensen vraagt waarom ze nooit naar hun autoverzekering kijken, weten ze eigenlijk niet waarom ze de verzekeraars helpen meer winst te maken. Ze weten vaak ook niet dat je al snel honderden euro’s kunt besparen door over te stappen.
"Woningmarkt stort in januari in!"
Kabinet Rutte kijkt de andere kant op.
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de research afdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een debacle. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en De Nederlandsche Bank (DNB) zorgen voor een verlammende werking. Het lijkt erop dat het kabinet Rutte bewust de andere kant op kijkt en afwacht waar de gezamenlijke woonark op de klippen loopt.
Grootste boosdoener is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die onder de bezielende leiding van waakhond Hans Hoogervorst zijn tanden zet in banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs die naar inzicht van de AFM te ruime hypotheken verstrekken. Ook de wijze waarop departementen in hun ijver een tweede kredietcrisis te voorkomen, langs elkaar heen werken, zoals recent de Vereniging Eigen Huis al berichtte, brengt de woningmarkt schade toe. Er heerst angst bij kopers, verkopers, hypotheekadviseurs, makelaars, banken en verzekeraars. Deze angst verlamt de huizenmarkt.
Hypotheekmarkt gezond.
De opluchting dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Fiscale aftrek is mooi, maar is van generlei waarde als je geen hypotheek meer kunt krijgen. De woningmarkt in Nederland is ook in de twee jaar sinds de start van de kredietcrisis niet in moeilijkheden gekomen. Het aantal gedwongen verkopen blijft bewonderenswaardig laag. Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet.
Aliberaal beleid.
De gevaren lijken van de overheid zelf te komen. In haar ijver om aan het Internationale Monetaire Fonds (IMF) te laten zien dat het dit kabinet menens is om de luchtbel in de prijzen te bestrijden, de “te hoge” hypotheken aan te pakken en de banken gezond te maken, lijkt het kabinet het tegendeel te bereiken. De heksenjacht van de overheidsorganen lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen zal gaan dalen tot ver beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze creëert de overheid haar eigen Nederlandse kredietcrisis. Dat is niet de wens van het kabinet maar zal wel het gevolg zijn van het huidige beleid. De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt en waarbij volstrekt voorbij wordt gegaan aan de in het verleden (gezien het beperkte aantal executies) zeer betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
De belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011 zijn:
- Gedwongen extra aflossing tophypotheken.
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten.. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen. - Verlaging te verstrekken hypotheeksommen.
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels met verve en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen. - Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
Al jaren is bekend dat de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding in veel gevallen binnen vijf jaar tot zo’n tachtig procent zijn gestegen. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Begrijpelijkerwijs is geen enkele werkgever daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af. - Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt ook voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent (18,7 x 4,3) van de problemen op de woningmarkt. - Strengere regels ook voor doorstromers.
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Een bank durft die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt. - Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes of berispingen door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen. - Huurbeleid loyaler dan koopbeleid.
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is dus te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als hij een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning dient men gemiddeld 4,5 jaar op een wachtlijst te staan. Jonge kopers of huurders vallen dus in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het kabinet Rutte zich dit wel voldoende realiseert.
Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken:
- Minister Donner loopt met plannen om de verkoop van een woning te verbieden als aan het huis geen energielabel geplakt zit.
- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, al met bijna een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor gemiddeld € 200,- aan extra rentelasten. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.
- Ook de hogere hypotheekrente zorgt voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen
- Na het kopen van een woning kan door alle hiervoor genoemde perikelen de waarde van de woning zakken. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog steeds zo’n 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.
- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.
Overheidsmaatregelen doorgeslagen.
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, zijn volstrekt doorgeslagen, evenals de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden op jaarbasis nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht vangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf dik terug.
Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. Blijft het kabinet de andere kant opkijken dan zullen de cijfers over januari catastrofaal blijken.
(bron: Wegwijs)
