Hypotheeknieuws.

Nieuwsartikelen (klik op een titel naar keuze)

Hypotheekbezitters gebonden aan wurghypotheek.
Aftrek niet in deltaplan huizenmarkt.
AFM pleit voor een deltaplan voor de huizenmarkt
Kamervragen over tweeverdienershypotheek.
NHG-lening gewild in onzekere tijden.
Koopwoningen beter betaalbaar voor starters.
VEH: nieuw onderzoek naar hypotheekmarkt.
Achmea koopt "onafhankelijke" verzekeringssite Independer.nl
Dalende huizenprijs laat mensen sparen voor aflossing
Grote hypotheekverstrekker gooit handdoek in de ring.
Yes! Een crisis
De Jager wil alle betaalstromen tussen aanbieder en adviseur/bemiddelaar beëindigen.
Rabobank: Economische groei valt terug in 2012.
Particuliere koop en verkoop van woonhuis moet schriftelijk.
BNP Paribas stopt wereldwijd met hypotheken.
Hypotheekaftrek ook op VVD-agenda.
Overlijdensrisicoverzekeringen 14% goedkoper dan in 2010.
VEH: Stijgende lasten ondanks dalende huizenprijs.
Je woning verhuren. Huisbaas tegen wil en dank?
Starters willen even geen koopwoning.
VBO Makelaar verheugd over verlenging verhoogde NHG-grens.
Kabinet jaagt huurders onzekere koopmarkt op.
Daling verkochte woningen.
Afschaffen hypotheekrenteaftrek impopulair.
ChristenUnie: tijdelijk verhuren onverkoopbare koopwoningen moet makkelijker worden.
Veel hypotheken in gevaar.
Rentes schieten op en neer.
OESO: "Verlaag rente en laat consumenten weer kopen"
Huizenbezitter moet meer bedenktijd krijgen voor passende hypotheek-keuze.
Nibud Hypotheeknormen 2012 bekend.
De rente stijgt helemaal niet!
NHG zorgt voor beroering.
Hebben starters het echt zo moeilijk?
Tweederde Nederlanders geen flauw idee of partner goed achterblijft.
SNS Bank vraagt voor hypotheekadvies € 2.950.
Klachteninstituut Kifid losgekoppeld van financiële sector.
Huizenkopers willen Nationale Hypotheek Garantie.
Hypotheekrente veel te hoog!
Maximaal 30 jaar rente aftrekken: zo werkt het!
Verzekering sluiten? Eerst een toets maken!
Hypotheekrente omlaag, spaarrente omhoog
Hypotheekoverleg gepland voor eind deze maand.
Toename provisieadvisering door vasthouden aan Gedragscode.
Loktarieven hypotheken.
Bestaat de makelaar nog in 2020?
Provisieverbod cultuurschok.
Verlaging overdrachtsbelasting lijkt weggegooid geld
Grootste hypotheekverstrekkers niet het voordeligst.
“Domme” politici veroorzaken hoge hypotheekrentestanden.
Huizenmarkt zakt opnieuw flink in.
Financiële toets beschermt niet voldoende.
Consumentenmonitor Hypotheken: vaker vast bedrag in plaats van provisie voor hypotheekadvies.
Consumentenbond: Bekwame tussenpersoon is te herkennen.
Maak van hypotheek geen Zwaard van Damocles!
Banken houden stagnatie woningmarkt in stand.
Vogelaarswijken uit het slop.
Eigen Huis: 'Banken en verzekeraars moeten NHG-regels weer omarmen'
Banken geven woningmarkt genadeklap.
Een hypotheek afsluiten?
Banken hoeven NHG-norm niet aan te passen.
Consumentenbond beeïndigd actie “Stop te hoge hypotheekrentes!”
Voorgestelde sancties energielabel maken woning onverkoopbaar.
Consumentenbond: Weinig openheid van hypotheekadviseurs.
Rabobank: Huizenprijzen dalen ook in 2012.
Nibud ongerust over leengedrag studenten.
Geldverstrekkers moeten bestaande klanten eerder rentevoorstel doen.
Startershypotheek meestal gebaseerd op twee inkomens.
Huizenprijs bereikt hoogste niveau van 12 maanden.
VEH: Bijna 40 procent van inkomen gaat op aan wonen.
Bemiddelaars hypotheken krijgen een ruime voldoende
Hoe koop ik een huis?
Minder hypotheek voor aankoop woning.

U vindt nog meer hypotheeknieuws in ons: Hypotheeknieuws Archief

 

Hypotheekbezitters gebonden aan wurghypotheek

 

Inkoopcombinatie De Financiële Makelaar heeft een onderzoek gehouden hoe aanbieders omgaan met de afspraken die zijn vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Hierbij is gekeken hoe banken de standaardnormen (comply) hebben geïmplementeerd in hun acceptatiekader alsmede hoe banken omgaan met de toegestane uitzonderingssituaties (explain).

 

In de gedragscode zijn 9 situaties beschreven die ook als verantwoord kredietbeleid worden gezien. Deze situaties zijn gelijkelijk verdeeld over overschrijding op inkomen (LTI), overschrijding op onderpand (LTV) en situaties waar een groter aflossingsvrij deel gesloten mag worden. In alle drie de categorieën is een uitzondering gemaakt voor bestaande hypotheekbezitters die hun hypotheek willen oversluiten en niet verhogen, uitgezonderd bijkomende kosten. De overige afwijkingen gelden voor aankoop van energie zuinige woning of voorziening (LTI), dubbele woonlasten (LTI), mee financieren van verkoopverlies (LTV) en reeds verpand vermogen (aflossingsnorm). Indien een klant op inkomen minder leent dan 60% van zijn kunnen dan mag zowel een groter aflossingsvrij deel als meer op het onderpand verstrekt worden dan 106%.

 

 De tiende uitzondering is de open explainnorm (norm 6.10). Ondanks dat de Gedragscode een afspraak is tussen alle aanbieders, het ministerie en toezichthouders, blijkt in de praktijk dat banken (en toezichthouder) de afspraken uit de gedragscode niet of beperkt hebben geïmplementeerd.

 

Conclusies.

•  De meest belangrijke conclusies uit het onderzoek zijn: Alle aanbieders hebben de gedragscode aangegrepen om hun verstrekkingnormen te verengen. De nieuwe regels zijn bovenop de bestaande normen gekomen. Zo geldt bijvoorbeeld naast een maximale verstrekking van 104% marktwaarde, ook nog steeds maximaal 125% EW.
• Slechts één aanbieder erkent de NHG normen als zelfstandige norm voor verantwoord kredietbeleid.
• Geen enkele aanbieder heeft de inkomensbepaling voor zelfstandig ondernemers overgenomen. Dit geldt ook voor de norm voor startende ondernemers.
• De mogelijkheden voor bestaande hypotheekbezitters worden slechts beperkt aangeboden. Met name de inkomensoverschrijding wordt in de praktijk niet aangeboden.
• Er is een enorme wirwar aan regels hoe om te gaan met dubbele woonlasten i.g.v. overbruggingslening en/of woning in de verkoop. Als verkoopverlies kan worden meegefinancierd, dan kan dat meestal alleen indien het verlies daadwerkelijk bekend is. Dat sluit niet aan bij de praktijk.
• Adviseurs zijn relatief onbekend met de ruimere financieringsmogelijkheden voor energiebesparende voorzieningen of aankoop energie zuinige woning.
  Opgemerkt dient overigens te worden dat de NVB niet gedefinieerd heeft wat wordt verstaan onder energiebesparende maatregelen.
• Bestaande klanten die hun hypotheek willen omzetten worden veelal getoetst aan de nieuwe normen of er worden aanvullende voorwaarden gesteld, waardoor omzetting niet mogelijk blijkt.
• De open explainnorm (norm 6.10) wordt door bijna geen enkele aanbieder ondersteund.

 

Bestaande hypotheekbezitters.

 Met name bestaande hypotheekbezitters zijn hard getroffen door de Gedragscode. Consumenten die zo’n  5 tot 7 jaar geleden een hypotheek hebben afgesloten kunnen veelal dezelfde hypotheek niet meer afsluiten omdat deze niet meer past volgens de huidige normen. Weliswaar biedt de code voor deze doelgroep een uitzonderingsmogelijkheid op zowel inkomen, onderpand als voor het aflossingsvrij deel. In de praktijk blijkt dat de meeste aanbieders zich beroepen op de vrijheid om de norm niet in te hoeven vullen. Met name als het gaat om de verstrekking ten opzichte van het inkomen, zie we dat aanbieders vasthouden aan de huidige inkomenstoets. Bestaande hypotheekbezitters kunnen daardoor niet overstappen naar een ander bank en zijn daardoor gebonden aan de bank.

 

Ook bestaande hypotheekbezitters die hun hypotheek willen omzetten, stuiten in de praktijk relatief vaak op problemen. Consumenten worden bij omzetting veelal opnieuw getoetst aan de huidige normen. Als de hypotheek dan niet past, blijkt omzetting niet mogelijk. Met als gevolg dat consumenten met een niet passende hypotheek achterblijven.

 

Op maandag 30 januari zal het programma Tros Radar aandacht schenken aan de problematiek van bestaande hypotheekbezitters, wat zij noemen de wurghypotheek.

naar boven - 

 

Aftrek niet in deltaplan huizenmarkt.

 

De Nederlandse huizenmarkt moet dringend gereanimeerd worden door een deltaplan. Daarvoor pleitte Ronald Gerritse, bestuursvoorzitter van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), vandaag op RTLZ. Alle partijen moeten daar volgens de voorman aan bijdragen. 'Het is duidelijk dat de AFM de huizenmarkt niet in zijn eentje kan vlottrekken. Daar zijn alle partijen voor nodig. De politiek, Bouwend Nederland en de bankensector', aldus Gerritse. De hypotheekrenteaftrek is volgens hem een onderdeel van het deltaplan, maar ook het toezicht houden op verantwoordelijke kredietverlening behoort daartoe.

 

Vertrouwen

 Bouwend Nederland vindt het merkwaardig dat uitgerekend toezichthouder AFM deze oproep doet. Eerst wakkerde deze semi-overheidsinstantie de onnodige onrust rond de hypotheekrenteaftrek verder aan, door die ter discussie te stellen. Ook perkte de AFM de hypotheekverstrekking aan tweeverdieners weer in. Dat werkt niet mee aan duidelijkheid en vertrouwen bij de consument, ofwel de belangrijkste doelen van het AFM-toezicht, constateert Bouwend Nederland.

 

Kabinet.

 De AFM is onafhankelijk, maar verbonden met de overheid. De minister van Financiën is politiek verantwoordelijk en benoemt het bestuur van de AFM. Bouwend Nederland vindt dan ook dat de discussie over een deltaplan eerst met het kabinet gevoerd moet worden.

 

Waardebehoud.

 Wat Bouwend Nederland betreft zou in een eventueel deltaplan 'waardebehoud' voorop moeten staan. De dalende woningprijzen gaan immers nog veel harder onderuit als er daadwerkelijk wordt ingegrepen in de hypotheekrenteaftrek. Daarom is de kabinetslijn de juiste: het marktverstorende scheefwonen wordt aangepakt en tevens is de overdrachtsbelasting (tijdelijk) verlaagd. Wat Bouwend Nederland betreft verdwijnt deze 'verhuisboete' in z'n geheel.

naar boven - 

 

AFM pleit voor een deltaplan voor de huizenmarkt.

De Nederlandse huizenmarkt moet dringend gereanimeerd worden.

 

Daar moeten alle partijen aan bijdragen, zegt Ronald Gerritse, bestuursvoorzitter van de AFM. "Het is duidelijk dat de AFM de huizenmarkt niet in zijn eentje kan vlottrekken. Daar zijn alle partijen voor nodig. De politiek, bouwend Nederland en de bankensector."

 

De hypotheekrenteaftrek is volgens Gerritse een onderdeel van het deltaplan, maar ook het toezicht houden op verantwoordelijke kredietverlening behoort daartoe. Het voorstel van de AFM kan rekenen op welwillende reacties. Alleen Bouwend Nederland is faliekant tegen het eventueel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. De Woonbond wijst er op al in gesprek te zijn met Vereniging Eigen Huis, woningbouwvertegenwoordiger Aedes en de Nederlandse Vereniging van Makelaars.

naar boven - 

 

 

Kamervragen over tweeverdienershypotheek.

 

Drie PVV-Kamerleden en CDA-Kamerlid Blanksma hebben aan de ministers De Jager (Financiën) en Spies (Binnenlandse Zaken) vragen gesteld over het standpunt van de AFM over de verruiming van de hypotheeknormen voor tweeverdieners. "De PVV is geschokt dat de AFM haar eigen regels bepaalt", aldus woordvoerder Teun van Dijck.

 

In de gedragscode van bankenvereniging NVB en de normen van de NHG is per 1 januari 2012 opgenomen dat tweeverdieners met een laag inkomen meer kunnen lenen voor een woningaankoop. De AFM vindt die verruiming echter onverstandig en heeft aangekondigd hypotheken die op deze basis worden verstrekt, niet standaard als passend te beschouwen. "In Den Haag maken we de regels en in Amsterdam (AFM & DNB) moet men daarop toezien", aldus Van Dijck. "Bent u het met de PVV eens dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen? Zo ja, hoe gaat de minister voorkomen dat banken, die de nieuwe regels naleven, worden gesanctioneerd?", luidt dan ook een van de Kamervragen . Blanksma richt zich met haar vraag alleen tot De Jager.

 

Zij spreekt van een "koerswijziging" van de AFM. "Hoe verhoudt deze koerswijziging van de AFM - die volgens het bericht op de website is afgestemd met De Nederlandsche Bank (DNB) - zich tot de oproep van DNB enige dagen daarvoor dat starters zich juist op de huizenmarkt zouden moeten begeven omdat de huizen nu beter betaalbaar zijn?"

naar boven - 

 

 

NHG-lening gewild in onzekere tijden.

 

In 2011 hebben in totaal 136.500 huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met NHG. Dit is sinds de introductie van NHG in 1995 het hoogste aantal garanties in één jaar. Hieruit kan worden opgemaakt dat consumenten en geldgevers in economisch ongunstige omstandigheden kiezen voor een veilige en verantwoorde financiering.

Met NHG is in 2011 meer dan ooit in die behoefte voorzien.

Ongeveer 98.000 garanties hadden betrekking op de aankoop van een woning. Dat is ondanks het afnemen van het aantal woningverkopen ongeveer evenveel als in 2010 (99.000). Daarnaast hebben ongeveer 33.000 huishoudens een lening met NHG afgesloten voor de verbouwing van hun woning. Dat is 37% meer dan in 2010 (24.000). Deze toename concentreerde zich in de eerste helft van het jaar en lijkt daarom sterk samen te hangen met de tijdelijke verlaging van de BTW voor woningverbetering die per 1 juli 2011 is beëindigd.

 

Toename aanspraken op NHG

In 2011 hebben in totaal ongeveer 2.000 huishoudens, vanwege een gedwongen verkoop met verlies, een beroep gedaan op NHG. Dat is ongeveer de helft meer dan in 2010 (1.331). (Echt)scheiding (50%) en werkloosheid (20%) zijn de belangrijkste oorzaken. Het toenemende beroep op NHG is grotendeels toe te rekenen aan de prijsdaling van woningen. Dit verhoogt immers de kans dat bij verkoop de opbrengst van een woning lager is dan de resterende hypothecaire lening. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt.

 

Ondanks de gedaalde huizenprijzen ligt in 2011 het gemiddelde verlies per woning met circa 34.000 euro op hetzelfde niveau als vorig jaar. Dit is mede het gevolg van het met de geldgevers gevoerde beleid gericht op het zo veel mogelijk beperken van de omvang van de restschuld. Hieronder valt ook het bevorderen van onderhandse verkoop in plaats van verkoop via de veiling. Zo vond in 2011 nog slechts 25% van de verkopen plaats via de veiling. In 2008 was dat nog 50%.

 

"Gezien de omvang van de kredietcrisis valt het aantal aanspraken dat momenteel op NHG wordt gedaan mij erg mee", stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. "Naarmate de werkloosheid toeneemt en de prijzen van woningen dalen, zijn meer huishoudens genoodzaakt een beroep op NHG te doen. Het belang van NHG als vangnet voor de financiële risico's van het eigenwoningbezit is op dit moment groter dan ooit."

Waarborgfonds verder versterkt

Het NHG-waarborgfonds, waaruit de verliesdeclaraties worden betaald, is in 2011 toegenomen met 87 miljoen euro naar in totaal 730 miljoen euro. Daarbij zijn de verliezen over 2011 ruimschoots gecompenseerd door de premie-inkomsten in verband met nieuwe garanties. Ondanks het toegenomen aantal verliesdeclaraties is het weerstandsvermogen van het NHG-waarborgfonds het afgelopen jaar verder versterkt.

 

Voor 2012 wordt rekening gehouden met een verdere toename van het aantal verliesdeclaraties. Ook worden minder nieuwe garanties verwacht, onder meer vanwege de aangekondigde verlaging van de NHG-kostengrens van 350.000 euro naar 320.000 euro per 1 juli 2012. Mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties vanaf 1 januari 2012 (van 0,55% naar 0,70%) wordt ook voor 2012 een positief resultaat verwacht.

 

"Het NHG-waarborgfonds staat als een huis! Wij mogen er trots op zijn dat wij in Nederland beschikken over een sterke institutionele waarborg", aldus Karel Schiffer. "Hierdoor zijn de risico's van de financiering van het eigenwoningbezit beheersbaar." 

naar boven - 

 

Koopwoningen beter betaalbaar voor starters.

 

De woningmarkt is volop in het nieuws. Het aantal woningen dat te koop staat neemt toe, de verkoopduur stijgt en woningprijzen dalen. Lagere prijzen zijn ongunstig voor woningeigenaren en banken, maar bieden mogelijkheden voor starters om een woning te kopen tegen geringere financieringslasten.

Malaise woningmarkt

De woningmarkt is de laatste jaren veelvuldig in het nieuws, vooral met sombere berichten. Sinds het begin van de kredietcrisis is het aantal woningverkopen fors teruggevallen, evenals het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. De gemiddelde woningprijzen zijn sinds augustus 2008 met circa 10 procent gedaald. Dit is ongunstig voor woningbezitters die hun vermogen zien dalen, voor banken omdat de waarde van het onderpand voor de hypothekenportefeuille afneemt en het financiële stelsel omdat kwetsbaarheden in eerste instantie toenemen.

 

Sleutelrol voor starters.

De positieve keerzijde van lagere woningprijzen is dat huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning voor hetzelfde bedrag een betere woning kunnen kopen. De gemiddelde woningprijs is nu vergelijkbaar met het niveau van begin 2006 (Figuur 1). Het besteedbare huishoudinkomen is hoger dan zes jaar geleden en de hypotheekrente is laag. Consumenten zijn nu echter veel onzekerder over de woningmarkt. De bereidheid van consumenten om woningen te kopen is uitzonderlijk laag. Woningeigenaren willen eerst hun eigen woning verkopen voordat zij zelf op zoek gaan naar een andere woning. Het herstel van de woningmarkt begint bij huishoudens die voor het eerst een woning kopen. Deze starters kunnen een keten van woningverkopen op gang brengen. De eigenaar van de verkochte starterswoning gaat na de verkoop van zijn eigen woning op zoek naar een nieuwe, en vaak duurdere, koopwoning. Voor de eigenaar van deze woning geldt hetzelfde en zo kan één woningtransactie van een starter een keten van woningtransacties op gang brengen.

 

Financieringslasten koopwoningen dalen

Bijna alle woningaankopen worden gefinancierd met een hypotheeklening. Het huishoudinkomen en de financieringslasten van de hypotheek bepalen de betaalbaarheid van een woning. Voor de financieringslasten zijn de hoogte van de hypotheeklening, de hypotheekvorm en het niveau van de hypotheekrente van belang. Figuur 2 brengt de ontwikkeling van de betaalbaarheid in beeld voor een hypotheek die voor de helft aflossingsvrij is en voor de helft in 30 jaar wordt afbetaald volgens een annuïtair aflossingsschema. De betaalbaarheidindex vat de ontwikkelingen in de gemiddelde woningprijs en de vijfjaarshypotheekrente ten opzichte van het gemiddelde huishoudinkomen samen in één getal. Een lagere indexwaarde duidt op lagere financieringslasten ten opzichte van het inkomen en dus op beter betaalbare woningen.

 

In de drie jaren voor de aanvang van de financiële crisis steeg de index en verslechterde de betaalbaarheid van koopwoningen sterk als gevolg van een toename van de hypotheekrente en een stijging van de woningprijzen (Figuur 2). In 2008 vond een omslag plaats. Sindsdien is de betaalbaarheid van koopwoningen in drie achtereenvolgende jaren verbeterd. De financieringslasten voor een gemiddelde woning zijn ten opzichte van 2008 als gevolg van de lagere woningprijs en de lagere hypotheekrente met ruim 18 procent gedaald. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent, waardoor de bijkomende kosten van de woningaankoop lager uitkomen, is in deze berekening niet meegenomen. Al met al zijn koopwoningen nu beter betaalbaar dan in de afgelopen tien jaar. Sinds 2000 was alleen in 2005 het niveau van de betaalbaarheidindex vergelijkbaar met nu.

 

Kansen voor starters

Starters hebben een relatief laag inkomen en weinig vermogen. Veel starters moeten dan ook maximaal lenen om een koopwoning te kunnen financieren. De prijsdalingen vergroten de betaalbaarheid van koopwoningen en bieden starters de mogelijkheid om tegen lagere financieringslasten een woning te kopen. De woningmarkt is echter geen gewone productmarkt, waar lagere consumptieprijzen automatisch leiden tot meer vraag. Een koopwoning leidt niet alleen tot de consumptie van woondiensten, maar vormt ook onderdeel van het gezinsvermogen. De verwachting van verdere prijsdalingen of het risico daarop kan leiden tot uitstel van de aankoop van een woning. Daarbij komt dat starters kunnen speculeren op verdere prijsdalingen in de verwachting dat daarmee de financieringslasten nog verder afnemen. Daar staat wel het risico tegenover van een stijging van de hypotheekrente die de financieringslasten doet stijgen. Bovendien is de verlaging van de overdrachtsbelasting aangekondigd als tijdelijke maatregel, waardoor in principe de bijkomende kosten van een woningaankoop medio 2012 weer stijgen naar het niveau van voor de verlaging. Hoewel een dalende woningprijs vooral bij recente woningbezitters tot een negatief vermogen in de woning leidt, biedt deze voor starters juist mogelijkheden omdat de betaalbaarheid verbetert. Het sentiment op de woningmarkt slaat om als huizen zoveel betaalbaarder worden dat het vertrouwen bij starters om woningen te kopen terugkeert.

(Bron: DNB)

naar boven -

 

 

VEH: nieuw onderzoek naar hypotheekmarkt.

 

BNP Paribas vertrekt uit Nederland. SNS Bank halveert haar verkoopkanalen en wordt daarmee een kleinere speler op de markt voor hypotheken.  Door deze ontwikkelingen verdwijnt gezonde concurrentie in de markt en lopen de rentemarges die banken aan hun klanten berekenen weer op.

 

Vereniging Eigen Huis vraagt de NMa opnieuw te beoordelen of de concurrentieverhoudingen en daarmee de gezondheid van de markt in gevaar zijn.

 

 "Rabobank is veruit de grootste hypotheekverstrekker en hoeft niet bang te zijn dat ING en ABN Amro klanten zullen aantrekken met een lage rente, omdat beide banken door de ontvangen staatsteun geen prijsstunter kunnen zijn", schetst directeur Rob Mulder van Vereniging Eigen Huis de huidige situatie op de hypotheekmarkt. "Daarom vragen wij de NMa om nu opnieuw te kijken of de gewijzigde concurrentieverhoudingen wel stroken met een gezonde hypotheekmarkt, of dat er sprake is van 'mededingingsbeperkend gedrag'. Dat laatste is nadelig voor de consument omdat er voor banken dan geen prikkel is om scherpe rentetarieven aan te bieden."

 

Rentemarge banken weer gestegen.

Op verzoek van Vereniging Eigen Huis heeft de NMa eerder dit jaar al onderzoek gedaan naar de markt van hypotheken en de marges die aanbieders aan hun klanten berekenen. In haar onderzoeksrapport in mei zegde de NMa toe de concurrentie scherp in de gaten te houden. Vereniging Eigen Huis heeft geconstateerd dat de marge op de hypotheekrente in de tweede helft van dit jaar is opgelopen van onder de 2 naar rond de 2,5 procentpunt. Of dit te maken heeft met de afnemende concurrentie of omdat banken elkaars financiele gezondheid wantrouwen, kan de NMa boven tafel krijgen.

 

Minder opties voor overstappen.

 Eerder signaleerde de NMa kansen voor consumenten om bij een renteherziening over te stappen naar een andere bank als die een lagere rente biedt. De kans daarop lijkt nu erg klein. Bovendien is het voor veel eigenwoningbezitters vrijwel onmogelijk geworden om hun hypotheek elders onder te brengen als die volgens de aangescherpte criteria te hoog is ten opzichte van het inkomen of de woningwaarde.

naar boven -

 

 

Achmea koopt "onafhankelijke" verzekeringssite Independer.nl

 

Verzekeringsbedrijven als Interpolis en Centraal Beheer krijgen er een broertje bij: Independer.nl. De vergelijkingssite wordt opgeslokt door verzekeringsmoloch Achmea. Waren er al immense vraagtekens te zetten bij de onafhankelijkheid van Independer toen het nog een zelfstandig bedrijf was, inmiddels is het bedrijf rijp voor een naamsverandering. In een poging de schijn van onafhankelijkheid overeind te houden heeft het bedrijf een raad van toezicht ingesteld om de 'objectiviteit te garanderen'.

 

Zowel Independer als Achmea doen hard hun best te benadrukken dat de vergelijkingssite objectief blijft. Vooral dat woordje 'blijft' is hier opvallend. Achmea klaagde in december 2010 nog publiekelijk over de oneerlijke manier van vergelijken van Independer. Verzekeraars die geen contract met Independer willen of hen niet genoeg betalen, bungelen namelijk onderaan in de vergelijkingsresultaten. Independer beschikte over verschillende trucs om dat voor elkaar te krijgen. Bijvoorbeeld door klantbeoordelingen naar eigen goeddunken wel of niet mee te wegen of door het tonen van de subjectieve 'beste deals'. 

 

Einde van Independer?

Vreemd genoeg heeft Achmea door de overname nu onbeperkt toegang tot de klantgegevens van alle andere verzekeraars die zaken doen met Independer. Achmea krijgt een zeldzaam inkijkje in de contracten van hun concurrenten en kunnen ongehinderd de terreinen analyseren waar hun tegenstrevers succesvol zijn. Het is de vraag hoe lang de verzekeringspartners van Independer deze vreemde situatie laten voortbestaan. Een toekomst waarin Independer alleen hondjes van hetzelfde ras met elkaar vergelijkt, is niet ondenkbaar.

 

Maar 35% Achmea als resultaat.

De maatschappijen van Achmea (Agis, Avéro, Centraal Beheer, FBTO, InShared, Interpolis, Zilveren Kruis en nog een tiental andere verzekeraars) bezitten 20 procent van alle polissen afgesloten via Independer. Om de schijn van subjectiviteit te voorkomen, heeft Achmea besloten dat het eigen aandeel idealiter niet hoger mag worden dan 35 procent. Mocht dit toch gebeuren, dan neemt het bedrijf passende maatregelen. Welke maatregelen weet nog niemand. Worden Achmea-polissen duurder? Tijdelijk geen Achmea meer in de zoekresultaten? 

 

Consumentenbond sceptisch.

 Bedrijven in de verzekeringswereld waren gisteren behoorlijk overvallen door het nieuws rond Independer. Slechts een aantal wilde direct reageren op de overname, waaronder Menzis-topman Roger van Boxtel "Het is natuurlijk een mooie samenwerking voor hen beide, maar het woord onafhankelijk vind ik hier nu wel al te ruim geformuleerd." De Consumentenbond bracht in een eerste reactie Achmea's zware kritiek op Independer van vorig jaar in herinnering, maar gaf later aan niet te voorbarig te willen reageren met het voornemen de website kritisch te gaan volgen. 

 

Wie herinnert zich nog MrFinch?

Het is niet voor het eerst dat Achmea een poging waagt om zich te mengen tussen de internetvergelijkers. In 2000 richtte het bedrijf MrFinch op. Het werd een mislukking. Experts vermoeden dat consumenten toen al sceptisch waren over een 'onafhankelijke' vergelijker die geleid wordt door een verzekeraar. Nog meer frappante feitjes: Independer heeft zich altijd in zeer stevige bewoordingen uitgelaten over de rol van Achmea in de woekerpolisaffaire. Independer-directeur Edmond Hilhorst mocht met grote regelmaat aanschuiven in programma's als Radar en Kassa als het over het onderwerp ging. Aan die bezoekjes zal ongetwijfeld een einde komen, een voortzetting zou beide programma's volstrekt ongeloofwaardig maken.

 

Alsof het zo geregisseerd was maakte de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gisteren bekend dat vergelijkingssites voor 31 januari flink transparanter moeten worden. Volgens de AFM is vaak niet duidelijk of de site wel onafhankelijk is en op wat voor manier er vergeleken wordt. De websites moeten van de AFM duidelijk antwoord geven op vier vragen: wat doet u voor de consument? Waar verdient u aan? Hoe komt de vergelijking tot stand en hoe volledig is de vergelijking? Independer is wat dat betreft niet de enige, de AFM onderzocht veertig vergelijkingssites.

naar boven -

 

Dalende huizenprijs laat mensen sparen voor aflossing.

 

Het vertrouwen in een gezonde Hollandse woningmarkt daalt. Dat concludeert de ING op basis van de ING-WoonIndex. Het laatste kwartaal is de index gezakt van 99 punten naar 89 punten, waarbij 100 staat voor de neutrale balans veel en weinig vertrouwen. Belangrijkste oorzaak voor de forse daling van het vertrouwen is de breed gedeelde verwachting dat de huizenprijzen verder blijven dalen. Woensdag maakte het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bekend dat de huizenprijzen inderdaad alweer een veer moeten laten: minus 3,3 procent in november.

 

De ING ziet ook een positief gevolg van de het gedaalde vertrouwen. Het aantal mensen dat bezig is met het opbouwen van vermogen om de hypotheek af te lossen, neemt toe. Volgens ING-econoom Dennis Noordervliet is nu 61 procent van de woningeigenaren kapitaal aan het opbouwen tegenover 50 procent een jaar geleden. "Deze groep bouwt bewust vermogen op door bijvoorbeeld sparen, beleggen of een kapitaalverzekering nu een waardestijging van de woning minder vanzelfsprekend is", zegt Noordervliet.

 

It Fryske hûs ferliest it measte fan syn wearde.

 Eigenaren van een huis in Friesland hebben te maken met de sterkste waardedaling ten opzichte van november vorig jaar: 7 procent. De provincies Gelderland, Groningen en Overijssel laten ook geen beste cijfers zien: ruim 4 procent eraf. Woningbezitters die hun huis te koop hebben staan moeten steeds beter hun best doen om het te verkopen, het aantal verkochte woningen neemt nog steeds af. In november verwisselden 9.500 woningen van eigenaar. Ongeveer 6 procent minder dan in dezelfde maand in 2010.

 

Is het prijsniveau wel een obstakel?

Het is goed mogelijk dat verkopers hun vraagprijs steeds verder verlagen om kopers te lokken, terwijl het prijsniveau misschien niet eens de reden is van het gebrek aan interesse. Volgens de ING maken mensen zich vooral zorgen over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek. Mocht daar aan getornd worden, dan zou dat grote financiële gevolgen kunnen hebben.

 

Lagere overdrachtsbelasting nog weinig succesvol.

 De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft volgens waarnemingen van de ING meer starters tot een oriëntatie op de woningmarkt verleid. Het aantal oriënterende mensen nam met 10 procent toe vlak nadat de overdrachtsbelasting werd teruggebracht tot 2 procent. De verkenners van de markt waren in overgrote meerderheid (96 procent) starters. Slechts een kwart van hen is momenteel ook daadwerkelijk bezig met het kopen van een woning. De rest doet dat niet omdat ze zich ofwel zorgen maken over de economie, rente of woningmarkt, dan wel geen geschikt huis konden vinden in het aanbod.

 

Los van alle problemen blijft er volgens de ING-econoom echter wel een groep over die zich niets van de problemen zou moeten aantrekken. "Ondanks dat meer starters zich zijn gaan oriënteren blijft men vooralsnog terughoudend. Juist voor starters is het nu een gunstige tijd om een huis te kopen."

naar boven -

 

Grote hypotheekverstrekker gooit handdoek in de ring.

BNP Paribas op de knieën door moeilijke marktomstandigheden .

 

De van oorsprong Franse bank BNP Paribas was in 2010 de snelste groeier op de Nederlandse hypotheekmarkt. De bank verstrekte voor € 4 miljard aan hypotheken en maakte concurrenten het zakenleven zuur met scherpe hypotheekrentes. Aan het succesverhaal komt echter abrupt een eind. De bank biedt per 1 januari 2012 geen nieuwe hypotheken meer aan in Nederland. Tot afgrijzen van veel financieel adviseurs heeft BNP genoeg van de eisen van Nederlandse toezichthouders en verdwijnt daarom van de Nederlandse markt.

 

In 2009 kocht BNP Paribas Fortis nog, waarmee de grootste bank in Europa ontstond. Vorig jaar groeide de bank zelfs uit tot de grootste bank ter wereld, gemeten in het totaal aan bezittingen van de bank. Dat de naam BNP onder Nederlandse consumenten geen al te grote bekendheid geniet, komt doordat de bank de hypotheken via bekende Nederlandse instellingen aan de man bracht. ASR, dat voortkomt uit de AMEV, Stad Rotterdam en de Amersfoortse, was de grootste afnemer. De Franse onderneming moet echter nu een stap terug doen. Dit past in het tijdperk waarin onbegrensde groei van banken wordt vervangen door werken op kleinere schaal.

 

Met de staart tussen de benen.

 Het verdwijnen van de bank op onder meer de Nederlandse hypotheekmarkt is een opmerkelijke stap. Alle inspanningen en kosten die gemaakt zijn om het marktaandeel uit te breiden, worden hiermee in één klap teniet gedaan. BNP is mede tot het rigoureuze besluit gekomen vanwege de aangescherpte regels. Toezichthouders eisen dat banken meer geld achter de hand houden, waardoor er minder kapitaal overblijft dat kan worden gebruikt voor bijvoorbeeld het verstrekken van hypotheken. Ook de verslechtering van de kapitaalmarkt voert de bank aan als reden. Banken komen in deze tijd lastiger aan kapitaal en maken meer kosten wanneer zij zelf geld willen lenen. Dit laatste geldt zeker wanneer kredietbeoordelingbureaus een bank negatief beoordelen.

 

 Verslikt in Fortis?  

Dat toezichtouders de banken striktere regels opleggen is een feit. Ook verloopt de kapitaalmarkt moeizaam. Toch is de vraag of er niet meer oorzaken aan te wijzen zijn. Zo betaalde de bank miljarden voor een gedeeltelijke overname van Fortis. De drang naar groei heeft naar nu blijkt weinig positief uitgepakt. Achteraf gezien had de bank deze miljarden goed kunnen gebruiken voor het versterken van de eigen financiële huishouding. De overname werd destijds geregeld door Fortis zelf, BNP en de Belgische overheid, op het punt dat Fortis alleen nog door de staat overeind gehouden werd. De deelname van BNP kwam in 2009 als geroepen. In de huidige markt zullen banken zich niet snel laten verleiden tot het doen van overnames.

 

 Gevolgen voor Nederlandse huiseigenaren.

 Voor mensen die in het verleden een BNP-hypotheek afsloten verandert er voorlopig niets. Klanten hebben een brief ontvangen waarin staat beschreven dat gedurende de looptijd de voorwaarden en service van de bank blijven zoals overeengekomen. Nu BNP geen aanleiding heeft om in Nederland concurrerend te blijven, zullen bestaande klanten extra op hun hoede moeten zijn aan het einde van de rentevaste termijn. Banken die van de markt verdwijnen, hebben de gewoonte zeer onaantrekkelijke verlengingsvoorstellen te doen. Veel directe of indirecte BNP-hypotheken zullen in de nabije toekomst om deze reden worden overgesloten naar andere banken. Voor toekomstig woningeigenaren is de hypotheekstop spijtig. Zijn hebben minder keus in aanbieders en met BNP verdwijnt een grote aanbieder die de  concurrentie het lastig kon maken met scherpe hypotheektarieven.

 

 Als gevolg van de crisis zijn meer van oorsprong buitenlandse hypotheekaanbieders van de Nederlandse markt verdwenen. Met BNP gooit nu ook een speler van wereldformaat de handdoek in de ring. Wie volgt?

naar boven -

 

Yes! Een crisis

 

Het is crisis! Een bankencrisis, financiële crisis, economische schuldencrisis, crisis op de Nederlandse woningmarkt…. alle media hebben het wel over een vorm van crisis. De Nederlandse consument moet leren omgaan met onzekerheden op het gebied van werk en pensioen, maar ook het eigen woningbezit is een potentiële bron van zorgen. Consumenten worden geconfronteerd met hogere rentes bij renteherziening en een negatieve eigenvermogenspositie als gevolg van dalende huizenprijzen. In veel gevallen welliswaar alleen nog maar op papier, maar dit wordt realiteit bij (gedwongen) verkoop van de eigen woning. De verkoopbaarheid van de eigen woning staat verder onder druk als gevolg van aangescherpte verstrekking normen en de onzekerheid over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Crisis dus. En dit vraagt om een oplossing. Een oplossing die al tweehonderd jaar bestaat.

 

Banken staan in alle genoemde ontwikkelingen centraal en ondervinden druk van consumenten, toezichthouders en beleggers. Consumenten vinden de producten van banken intransparant en te duur. Toezichthouders dringen aan op betere informatievoorziening, striktere verstrekkingsnormen en hogere kapitaalreserves. Beleggers zijn veel terughoudender in het financieren van banken en vragen hogere risicopremies. Mede als gevolg hiervan liggen hypotheektarieven in Nederland op een hoog niveau in vergelijking tot omringende landen. Banken wordt in de media en daarbuiten verweten dat zij te grote marges hanteren. Maar zijn deze aantijgingen wel terecht?

 

Financiering.

De Nederlandse markt voor woninghypotheken bedraagt ongeveer 630 miljard euro. De financiering daarvan komt voor ongeveer de helft van deposito’s (spaargeld) en voor de andere helft van de kapitaalmarkt waar banken securitisaties en covered bonds uitgeven. Zowel op de spaarmarkt als de kapitaalmarkt zijn de tarieven die banken moeten betalen om financiering aan te trekken significant omhoog gegaan de laatste drie jaar.

 

Funding via de kapitaalmarkt is minder toegankelijk en aantrekkelijk geworden. Securitisaties zijn moeilijker te plaatsen vanwege de complexe structuren, geringe liquiditeit en beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen. Voor traditionele covered bonds geldt dat het risico voor een belangrijk deel afhankelijk is van de kredietwaardigheid en liquiditeit van de uitgevende bank. Het gevolg voor beide instrumenten is een daling van de vraag, en een stijging van het vereiste rendement bij beleggers. Daarnaast hebben wijzigingen in de financiële verslaglegging ervoor gezorgd dat de banken securitisaties weer op eigen balans moeten opnemen. Voorheen konden banken door middel van securitisaties de hypotheekleningen van de balans halen en hiermee het kapitaalbeslag verlagen. Omdat dit nu meestal niet meer mogelijk is, worden de hogere kapitaalkosten (deels) doorberekend aan de consument.

 

Spaargeld vormt door de toegenomen populariteit van internetbankieren een minder stabiele bron van financiering voor banken. Met één klik kunnen consumenten hun spaargeld van de ene naar de andere bank overmaken. De op handen zijnde regelgeving in het kader van Basel III zorgt ervoor dat banken minder marktrisico* kunnen nemen. Deze risico´s zijn hoger naarmate de looptijd van producten langer is. Tot nu toe konden banken lange kredieten zoals een hypotheeklening met een looptijd van dertig jaar financieren met spaargeld en kortlopende obligaties. Basel III vereist onder andere dat er tegenover lange kredieten, lange financiering moet worden aangetrokken. Deposito´s zullen in deze nieuwe regelgeving voor een kleiner deel dan voorheen als lange financiering worden aangemerkt. Er zijn dus meer deposito´s nodig om hetzelfde bedrag aan lange financiering te kunnen verstrekken. Banken proberen dit te voorkomen door hogere spaarrentes aan hun klanten te bieden. Het gevolg van deze ontwikkelingen is dat de kosten om financiering aan te trekken op zowel de kapitaalmarkt als de spaarmarkt behoorlijk zijn gestegen.
De financieringskosten worden niet in een absoluut tarief uitgedrukt, maar in de premie die betaald moet worden bovenop de risicovrije rentevoet. Dit is het tarief dat de overheid betaalt. Als in de media wordt verwezen naar de huidige lage rentestand, heeft men het over de risicovrije rentevoet. De premie die veel banken moeten betalen, is echter opgelopen tot 1,5% of meer, bovenop de risicovrije rentevoet. Dit betekent dat banken ook aan de uitzettingenkant, zoals bij hypotheekleningen, hogere tarieven moet hanteren. Gegeven de huidige structuur waarop banken financiering aantrekken lijkt het dan ook onwaarschijnlijk dat de hypotheektarieven omlaag kunnen.

 

Bedreigingen en kansen 

Tijdens een crisis worden bestaande structuren en instituten bedreigd. Maar wie in staat is op creatieve wijze met de bedreigingen om te gaan, kan ook kansen creëren. Een crisis is namelijk hét moment om dingen te veranderen. De vraag die hier voor ligt, is of we nú ook de huidige manier van financieren van hypotheekleningen kunnen veranderen zodat er een gezondere woningmarkt in Nederland ontstaat? En ook nog op een dusdanige manier dat zowel consumenten, banken als beleggers hiervan profiteren? Een verandering wordt namelijk pas een duurzame oplossing als alle belanghebbenden hier voordeel bij hebben. Ik denk dat zo´n oplossing bestaat. Deze oplossing ligt zowel in een gebalanceerde verdeling van de risico´s, als een efficiëntere benutting van de competenties en middelen van de diverse partijen in de economische cyclus.

 

De kern van de economische cyclus wordt gevormd door consumenten. Met arbeid genereren consumenten inkomen bestemd voor directe en toekomstige consumptie. Om de toekomstige consumptie veilig te stellen wordt een deel van het inkomen gespaard. De besparingen voor de nabije toekomst en onvoorziene omstandigheden worden bij banken ondergebracht. Het inkomen dat nodig is voor consumptie op de lange termijn wordt gespaard bij institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en levensverzekeraars. Het gevolg hiervan is dat banken korte termijn financiering tot hun beschikking krijgen, en institutionele beleggers lange termijn financiering.

 

Als consumenten bestedingen willen doen die hoger zijn dan hun huidige inkomen moeten ze geld lenen. Hiervoor komen ze terecht bij banken. Banken hebben de infrastructuur om consumentenleningen te verstrekken. Voor kort lopende leningen hebben ze ook nog de juiste middelen om deze te financieren. Voor leningen met een lange looptijd, zoals een hypothecaire lening, zijn die middelen niet geschikt. Een institutionele belegger heeft hiervoor wel de middelen, maar beschikt weer niet over de juiste infrastructuur om consumentenleningen te verstrekken. Het ligt dus voor de hand om banken de hypothecaire lening te laten verstrekken mét de middelen van institutionele beleggers.

 

Deze constatering is natuurlijk niet nieuw en ligt ook aan de basis van securitisaties en covered bonds. Zoals al eerder aangegeven, hebben deze instrumenten bewezen geen duurzame oplossing te bieden in de huidige vorm. Naast een gebrek aan transparantie, en daarmee vertrouwen, ligt een onevenwichtige verdeling van de risico´s hieraan ten grondslag. De bank die de kredietwaardigheid van de consument beoordeelt, zou natuurlijk verantwoordelijk moeten zijn voor het kredietrisico. Bij securitisaties wordt het kredietrisico echter overgedragen aan de belegger, terwijl het marktrisico bij een aantal Nederlandse securitisaties voor een belangrijk deel voor rekening van de bank blijft. Bij covered bonds wordt het kredietrisico weliswaar behouden door de bank, maar dit geldt ook voor het marktrisico. Deze tegenstrijdige verdeling van risico´s en ineffeciënte benutting van middelen, maakt dat beide instrumenten in de huidige vorm geen structurele oplossing bieden voor de financiering van hypotheekleningen. Deze oplossing bestaat echter wel en is niet nieuw. Sterker nog; Denemarken heeft een model dat al meer dan 200 jaar bewijst dat het voor alle bovenstaande problemen een oplossing biedt.

 

Het Deense hypotheekmodel

Denemarken heeft het meest stabiele en transparante hypotheeksysteem ter wereld. Dit komt onder andere tot uiting in lage marges voor de klant, een groot percentage eigen woningbezit en een ruim aanbod aan hypotheekfinanciering, ook in tijden van crisis. Dit wordt mogelijk gemaakt door de efficiënte manier waarop banken geld aantrekken om hypotheekleningen te financieren.

 

In het Deense model worden geen deposito’s, securitisaties of traditionele covered bonds gebruikt om een hypotheeklening te financieren, maar worden direct na passeren hypotheekobligaties uitgegeven in de kapitaalmarkt. Deze obligaties hebben dezelfde looptijd, rentevast periode en aflossingsprofiel als de hypotheeklening. Hiermee wordt het marktrisico direct overgedragen aan de belegger. De bank treedt eigenlijk op als intermediair tussen de consument en belegger. Via de bank krijgt de consument direct toegang tot de kapitaalmarkt en de daar geldende prijs voor geld; de marktrente.

 

 

De obligaties worden verkocht aan beleggers die een lange investeringshorizon hebben, zoals pensioenfondsen. Vanwege de lange termijnmiddelen die zij tot hun beschikking hebben, kunnen deze partijen het marktrisico veel beter dragen dan een bank. Het kredietrisico blijft wel voor rekening van de bank. Dit garandeert dat de bank alleen kredietwaardige consumenten accepteert, en de belegger zich volledig gedekt weet tegen het risico dat de klant niet betaalt. Voor het afdekken van dit kredietrisico en de operationele kosten vraagt de bank een vergoeding in de vorm van een marge.

 

Elke keer dat een bank een hypotheeklening verstrekt worden er precies zoveel obligaties, van één euro per stuk**, uitgegeven als nodig is om de hypotheeklening te financieren. Deze obligaties worden geplaatst in reeds bestaande obligatieseries. De omvang van deze obligatieseries staat op voorhand niet vast, maar wordt bepaald door het aantal verstrekte hypotheekleningen gedurende de “open” periode. De open periode bedraagt normaal gesproken drie jaar. Daarna wordt de serie gesloten en de obligaties worden gedurende de resterende looptijd volgens het afgeproken aflossingsprofiel terugbetaald. Elke bank heeft altijd een aantal open obligatieseries beschikbaar. Deze series verschillen van elkaar met betrekking tot looptijd, rentevorm en aflossingsprofiel. Op deze manier heeft de consument altijd een ruime keuze uit diverse hypotheekvormen.

 

Hypotheekrente.

De rente op de hypotheeklening wordt bepaald door de actuele marktprijs voor de obligaties. De marktprijs van de obligaties wordt bepaald door het verschil tussen de couponrente*** en de actuele marktrente, waarbij de volgende relatie geldt:

• Als de marktrente gelijk is aan de couponrente, is de marktprijs gelijk aan de nominale waarde.
• Als de marktrente hoger is dan de couponrente, is de marktprijs lager dan de nominale waarde.
• Als de marktrente lager is dan de couponrente, is de marktprijs hoger dan de nominale waarde.

 

De marktprijs is het mechanisme dat ervoor zorgt dat de belegger altijd de actuele marktrente ontvangt op het moment van aankoop van de obligatie, ook als de couponrente afwijkt van de marktrente. Omdat de obligaties publiek genoteerd zijn, is de marktprijs, en daarmee de actuele rente, objectief vast te stellen door de consument.

 

Als een Deense consument een huis wil kopen gaat hij naar een bank om een hypotheeklening af te sluiten. De bank controleert de kredietwaardigheid en selecteert in overleg met de consument de gewenste hypotheekvorm. De hypotheekrente wordt vastgesteld op basis van de actuele marktrente**** plus een marge voor de bank. De marktprijs bepaalt vervolgens hoeveel obligaties de bank uit moet geven om het gewenste hypotheekbedrag te financieren.

 

Voorbeeld:

 Stel een consument wil een annuitaire hypotheeklening van € 100.000 met een vaste rente en een looptijd van 30 jaar. De overeenkomstige obligatieserie van de bank heeft een couponrente van 4%. De actuele marktrente is 4,25%, waardoor de marktprijs van deze obligaties € 0,97 per stuk bedraagt. De bank moet in dat geval 103.057 obligaties uitgeven om de € 100.000 hypotheeklening te financieren (103.057 x € 0,97 = € 100.000). De hypotheekrente voor de consument bestaat uit de actuele marktrente plus een marge voor de bank. Deze bedraagt normaal gesproken ongeveer 0,8%. De kasstroom in het eerste jaar ziet er dan als volgt uit:

Consument			Bank
Hypotheekrente (4,25% x € 100.000):	€ 4.250		Couponrente (4% x €103.057):	€ 4.122
Aflossing hypotheek jaar 1:	€ 1.710		Aflossing obligatielening jaar 1:	€ 1.838
Financieringskasstroom consument:	€ 5.960		Financieringskasstroom bank:	€ 5.960
Marge consument (0,8% x €100.000):	€ 800		Vergoeding voor bank:	€ 800
Totale kasstroom consument:	€ 6.760		Totale kasstroom bank:	€ 6.760

 De aflossing op de obligatielening vindt plaats door obligaties in zijn geheel terug te betalen aan de belegger tegen de nominal waarde van € 1. Na het eerste jaar staan er dus nog 101.220 obligaties uit (103.057 -/- 1.838) voor de financiering van deze hypotheeklening die nu € 98.290 (€ 100.000 -/- € 1.710) bedraagt.

 

De rente en aflossing op de hypotheeklening worden direct door de bank aangewend om de rente en aflossing op de obligatielening te voldoen. De hogere aflossing op de obligatielening wordt exact gecompenseerd door de hogere rente op de hypotheeklening. Hiermee wordt het verschil in hoofdsom tussen de hypotheek- en obligatielening gedurende de looptijd precies afgelost.

 

Omdat de kasstromen gelijk zijn aan elkaar, loopt de bank ook geen marktrisico. De bank treedt op als intermediair tussen consument en belegger en dekt het kredietrisico af. Hiervoor ontavngt de bank een vergoeding in de vorm van een marge.

 

Aflosmogelijkheden

Nadat de obligaties zijn uitgegeven staat de de hypotheekrente vast, ongeacht bewegingen in de marktrente die daarna plaatsvinden. De vaste hypotheekrente betekent dat de consument zekerheid heeft over zijn maandlasten. Het betalingschema staat dus vast voor de hele looptijd van de hypotheeklening. Toch kan de consument wel profiteren van bewegingen in de marktrente. Dit wordt mogelijk gemaakt door de structuur van de obligaties en de directe link met de hypotheeklening.

 

De obligaties hebben een zogenaamde “call optie”. Dit betekent dat de obligaties op ieder moment tegen de nominale waarde van € 1 mogen worden afgelost. Als de marktrente daalt, kan de consument hier gebruik van maken. In dat geval wordt de huidige obligatielening afgelost tegen de nominale waarde. Om de aflossing te kunnen financieren geeft de bank nieuwe obligaties uit met een lagere couponrente*****. Vanwege de directe link met de hypothecaire lening wordt deze ook aangepast. Het resultaat voor de consument is lagere maandlasten, bij een gelijke hypotheekschuld.

 

De consument kan, net als beleggers, obligaties kopen op de beurs******. Het unieke aan het Deense systeem is dat de hypotheeklening ook met deze obligaties afgelost kan worden. Als de marktrente stijgt, en de prijs van de obligaties dus daalt, kan de consument hiervan profiteren. De obligaties worden dan met een korting teruggekocht tegen de actuele marktprijs. Om de aflossing te kunnen financieren geeft de bank nieuwe obligaties uit met een hogere couponrente, maar wel voor een lagere hoofdsom. Vanwege de directe link met de hypotheeklening wordt deze ook aangepast. Het resultaat voor de consument is een lagere hypotheekschuld, bij gelijkblijvende maandlasten.

 

Aanpassingen worden alleen uitgevoerd na overleg en met instemming van de consument. Er zijn geen beperking ten aanzien van het aantal malen dat de hypotheeklening kan worden aangepast. Dit betekent dat de consument continu kan profiteren van bewegingen in de marktrente: Als de rente daalt, lagere maandlasten en als de rente stijgt, een lagere hypotheekschuld. Het gevolg is dat de consument zijn hypotheeklening sneller aflost en tegen lagere kosten.

 

Simulatie van een Deense hypotheek

De werking van het Deense hypotheekmodel en de effecten voor de consument zijn uitgewerkt voor een annuitaire hypotheeklening van € 100.000 met een looptijd van 30 jaar. De hypotheek- en obligatierente in dit voorbeeld zijn gebaseerd op de historische renteontwikkeling tussen 1980 en 2010.

 

Bovenstaande grafiek geeft op de rechteras weer hoe de hypotheekrente (blauw) in Nederland zich heeft ontwikkeld in de periode tussen 1980 en 2010. Hiervan is vervolgens de theoretische couponrente (rood) afgeleid. Op de linkeras is weergegeven hoe de uitstaande obligatielening (blauw) en hypotheeklening (rood) zich zouden hebben ontwikkeld als in 1980 een hypotheeklening van € 100.000 volgens het Deens model zou zijn verstrekt. Het effect van een rentestijging, en verlaging van de hoofdsom is te zien in 1981 en 1990. Verder is duidelijk zichtbaar dat de balans tussen de obligatielening en hypotheeklening continu behouden blijft.

 

 

Grafiek 2 geeft de opbouw en het verloop van de aflossings- en renteverplichtingen voor de consument en de bank weer. Voor elke periode is aan de linkerzijde van de staafgrafiek de aflossing (rood) en rente (blauw) op de obligatielening weergegeven. Aan de rechterzijde van de staafgrafiek staan aflossing (donker rood) en rente (lichtblauw) op de hypotheeklening weergegeven. Hier is duidelijk te zien dat de som van aflossing en rente op de obligatielening en de hypotheeklening exact gelijk zijn aan elkaar. De marge (donker blauw) die de consument betaalt, is de vergoeding voor de bank. Zoals te zien heeft een stijging van de rente geen effect op de aflossings- en renteverplichtingen, terwijl een rentedaling wel tot lagere aflossings- en renteverplichtingen voor de consument leidt.

 

Tabel 1 geeft een vergelijking weer tussen de Deense hypotheeklening en een traditionele annuitaire hypotheeklening van € 100.000 als deze in 1980 zou zijn afgesloten. Vanwege de hoge hypotheekrente in 1980 zijn de totale kosten voor de traditionele hypotheeklening uitgerekend voor drie rentevast periodes: 5, 10 en 30 jaar.

 

Het voorbeeld maakt duidelijk dat de Deense hypotheeklening aanmerkelijk goedkoper is dan de traditionele hypotheeklening. De mogelijkheid om de hypotheekschuld te verlagen bij een rentestijging zorgt ervoor dat de aflossing bij de Deense hypotheeklening maar € 79.102 bedraagt in plaats van de € 100.000. De mogelijkheid om de hypotheekrente aan te passen als de marktrente daalt zorgt voor veel lagere rentebetalingen. Het totale voordeel voor de consument bedraagt 20% bij een rentevast period van 5 jaar en bijna 40% voor een rentevast periode van 30 jaar.

 

Deense model in Nederland

In 2010 heb ik samen met 2 partners Solid Mortgages opgericht met als doel het Deense hypotheekmodel in Nederland te introduceren. Momenteel wordt een platform ontwikkeld dat Nederlandse banken in staat stelt om hypotheekleningen volgens het Deense model te verstrekken. Dit platform faciliteert het complete proces: advies aan consument, verwerking aanvragen en offertes hypotheekleningen, administratie van hypotheekleningen, uitgifte en management van de obligaties.

 

De financiele crisis heeft aangetoond dat banken behoefte hebben aan alternatieven om financiering aan te trekken. Beleggers zoeken naar veilige en transparante investeringsmogelijkeheden. Consumenten willen een betaalbare en flexibele hypotheeklening. Het Deense hypotheekmodel kan de oplossing bieden voor al deze vraagstukken.

 

Nederland is drie maal zo groot als Denemarken, verder zijn beide landen zeer vergelijkbaar. Economische indicatoren als inkomen per hoofd, werkloosheid, inflatie, overheidsuitgaven en staatsschuld liggen op dezelfde niveaus. Beide landen behoren nog steeds tot de meest kredietwaardige ter wereld met een AAA-rating. Als gevolg hiervan ligt het renteniveau waarop de Deense en Nederlandse overheid geld kunnen lenen ook op een nagegoeg gelijk niveau. Denemarken en Nederland voeren ook de ranglijst aan van landen met de hoogste hypotheekschuld gerelateerd aan het nationaal inkomen. Voor beide landen bedraagt dit percentage meer dan 100%. Alleen als we kijken naar de manier waarop hypotheekleningen gefinancierd worden is er een groot verschil. Het Deense systeem is een stuk efficiënter. Dit komt tot uiting in de hypotheekrente die de consument betaalt. Die hypotheekrente ligt in Denemarken, afhankelijk van de looptijd, 1,5% tot 2% lager dan in Nederland. Bovendien zijn de voorwaarden van Deense hypotheekleningen een stuk flexibeler en aantrekkelijker voor de consument.

 

Voor de Nederlandse consument betekent het Deense hypotheekmodel een significante verbetering van de bestaande hypotheekvoorwaarden. Bovendien is het zeer transparant omdat de hypotheekrente is gebaseerd op de marktrente van publiek verhandelbare obligaties die de consument objectief kan vaststellen. Aanpassingen van de hypotheeklening kunnen onbeperkt worden uitgevoerd en dit kan de consument veel voordeel opleveren gedurende de looptijd. Aanpassingen worden uitsluitend doorgevoerd na advies van de bank of het intermediair en met instemming van de consument.

 

Een Deense hypotheeklening biedt aan de ene kant de zekerheid van vaste maandlasten en volledige aflossing van de hypotheekschuld gedurende de looptijd. Aan de ander kant bestaat er de flexibiliteit om de hypotheeklening aan te passen aan de actuele marktomstandigheden. Op die manier kan de consument optimaal profiteren van bewegingen in de marktrente. Een daling van de marktrente resulteert in lagere maandlasten bij een gelijke hypotheekschuld. Een stijging van de marktrente leidt tot een lagere hypotheekschuld bij gelijkblijvende maandlasten. Dit laatste zorgt er ook voor dat een waardedaling van de woning als gevolg van een rentestijging een minder negatief effect heeft. De hypotheekschuld daalt dan immers ook en verkoop van de woning resulteert dus niet, of in mindere mate, in een restschuld voor de consument. Met name dit laatste effect zorgt ervoor dat de woningmarkt veel stabieler en minder gevoelig voor rentebewegingen wordt.

 

De adviseur zal de consument actief benaderen en informeren wanneer het aantrekkelijk is om de hypotheeklening aan te passen. Een duidelijke berekening met een vergelijking tussen de oude en nieuwe hypotheeklening, inclusief kosten, is daar onderdeel van. De consument betaalt uitsluitend administratiekosten voor de aanpassing, geen boeterente. Het aanpassen van de hypothecaire lening is eenvoudig. Indien de consument akkoord is met de aanpassing, verzorgt de bank het gehele proces. Daarnaast krijgt iedere consument toegang tot zijn persoonlijke klantportaal met alle relevante informatie over zijn hypotheeklening. Naast jaaropgaven en andere documentatie, wordt de consument hier middels voorbeelden en rekenmodules gewezen op de mogelijkheden die de actuele marktomstandigheden bieden.

 

Het Deense model biedt banken een alternatieve wijze om financiering aan te trekken. Bovendien zorgt de structuur van de hypotheeklening, die kan worden aangepast aan de marktomstandigheden, voor een veel intensievere klantrelatie. De adviseur speelt een belangrijke rol, niet alleen op het moment van afsluiten van de hypotheeklening, maar gedurende de gehele looptijd. Omdat het marktrisico direct wordt afgedekt, kan de bank zijn kapitaal op een efficientere manier inzetten.

 

Voor de belegger wordt een liquide en veilige obligatie gecreëerd. Omdat de bank het kredietrisico blijft behouden, zal deze alleen kredietwaardige klanten accepteren en weet de belegger zich ingedekt tegen wanbetaling. De continue uitgifte van obligaties en consumenten die vraag naar obligaties uitoefenen als de rente stijgt, zorgt ervoor dat het prijsvormingsproces wordt geoptimaliseerd.

 

Het Deense hypotheekmodel heeft zich in ruim 200 jaar ontwikkeld tot wellicht het beste systeem ter wereld. Sinds de eerste uitgifte in 1795 heeft er nog nooit een wanbetaling op obligaties plaatsgevonden. Het systeem heeft zich staande gehouden toen Denemarken zelf failliet ging in 1813 en heeft een aantal bancaire crises overleefd. Ook de laatste financiële crisis heeft het zonder enige vorm van overheidsinterventie doorstaan. Ik ben er dan ook van overtuigd dat introductie van het Deense hypotheekmodel in Nederland een grote bijdrage kan leveren aan het herstellen van de woningmarkt.

 

*Hieronder wordt a) renterisico, b) liquiditeitsrisico en c) vervroegde aflossingsrisico verstaan; a) risico dat rente op deposito´s stijgt terwijl rente op hypotheekleningen niet kan worden aangepast; b) r¡sico dat klanten deposito´s opnemen terwijl hypotheken nog niet worden terugbetaald; c) risico dat klanten vervroegd terugbetalen en deze middelen niet tegen hetzelfde rentetarief kunnen worden uitgezet.

** In Denemarken bedraagt de nominale waarde van de obligaties 1 kroon of 1 kronencent; bij de introductie in Nederland is gekozen voor obligaties met een nominale waarde van 1 euro.
*** De couponrente is het rentetarief dat de belegger ontvangt over de nominale waarde van de obligatie
**** De hypotheekrente wordt meestal pas vastgelegd op het moment van passeren van de hypotheek, maar kan ook eerder worden vastgelegd middels een zogenaamd forward contract 

***** In Denemarken worden obligatieseries gebruikt met een couponinterval van één procent; in Nederland zal worden gewerkt met een interval van een half procent.
****** In de praktijk doet de bank dit namens, en in opdracht van, de consument

 

Voor informatie Meer informatie kunt u vinden op de website www.solidmortgages.com.
Hebt u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Mirjam Halverhout

 Telefoon: 071 524 9231 of per mail mirjam.halverhout@solidmortgages.com

naar boven -

 

De Jager wil alle betaalstromen tussen aanbieder en adviseur/bemiddelaar beëindigen.

 

Minister De Jager wil het provisieverbod zo vormgeven dat alle betaalstromen tussen aanbieder en adviseur/bemiddelaar worden beëindigd. Traditioneel was de relatie van aanbieder en adviseur/bemiddelaar zeer vervlochten en daar moet een eind aan komen zodat de adviseur/bemiddelaar definitief aan de kant van de klant komt te staan. In dat licht vind ik het niet wenselijk dat tarieven van de adviseur/bemiddelaar door de aanbieder worden betaald. Adviseurs/bemiddelaars zullen andere oplossingen voor gespreide betaling moeten en kunnen ontwikkelen zonder zich daarbij te verlaten op aanbieders.

 

Een tweede onderwerp dat in het licht van het provisieverbod moet worden geadresseerd is de zogenaamde vergoeding voor kosten die een adviseur/bemiddelaar maakt om fouten van de aanbieder in de offerte of contracten te herstellen. Ik heb dit onderwerp nader geanalyseerd en ben tot de conclusie gekomen dat ik in beginsel geen ruimte zie voor zo'n  vergoeding, omdat ik vrees dat daarmee aanbieders nog altijd sturingsmogelijkheden behouden die we juist willen uitsluiten.
De adviseur helpt de consument, hij controleert voor de consument of de aanbieder zijn werk goed doet en komt in actie als dit niet het geval is. De consument is de opdrachtgever en betaalt daarvoor. Consumenten zijn niet altijd in staat deze fouten zelf te achterhalen en er zelf voor te zorgen dat ze worden hersteld. Ik denk daarom dat het goed is dat de adviseur dit voor de consument doet, maar de consument dient de adviseur hiervoor te betalen.

 

Verzekeraars willen in principe hiervoor een standaardprocedure introduceren waarmee de klant eenvoudig de „herstelkosten‟ die hij in rekening gebracht krijgt, kan declareren bij de verzekeraar. Ik denk dat hiermee een goede oplossing voor dit probleem in het verschiet ligt. Mocht de uitwerking hiervan niet tijdig komen of onvoldoende blijken te zijn, dan zal ik bezien hoe ik dit alsnog kan adresseren in regelgeving.
(dinsdag 13 december 2011)

naar boven -

 

Rabobank: Economische groei valt terug in 2012.

 

UTRECHT - De neerwaartse risico's zijn groot en de vooruitzichten somber; de Nederlandse economie groeit in 2012 naar verwachting nauwelijks. Door de aanzienlijke groeivertraging waarop de wereldeconomie afkoerst, is een milde recessie eind 2011/begin 2012 waarschijnlijk.

 

Zowel de remmende werking die van de eurocrisis uitgaat, als de vertraging van de economische groei in de opkomende economieën pakt sterker uit dan verwacht. Dat schrijven economen van Rabobank in de vandaag gepresenteerde Visie op 2012.

 

Door de terugval van de wereldhandelsgroei hapert de Nederlandse uitvoermotor, die normaliter de kracht is achter het economisch herstel in ons land. Net als in 2011 zullen ook in 2012 de binnenlandse bestedingen het stokje niet overnemen. Door een beperkte vraag naar eindproducten, onderbenutting van de productiecapaciteit en matige groeiverwachtingen is voor een groot deel van het bedrijfsleven de tijd nog niet rijp voor hogere investeringen. Ook de consument zal het opnieuw laten afweten in 2012. Lastenverzwaringen, dalende reële lonen, onzekerheid over pensioenen en de situatie op de huizenmarkt en een pessimistisch sentiment door de zich voortslepende Europese schuldencrisis zorgen ervoor dat de consumenten-bestedingen onder druk blijven staan. Daarbij loopt de werkloosheid naar verwachting verder op in de eerste helft van 2012. De neerwaartse risico's voor onze economie zijn groot, waarbij een verdere escalatie van de Europese schuldencrisis het meest prominent is. Mochten deze risico's zich manifesteren, dan kan onze economie doorschieten in een serieuze recessie.

 

Eurocrisis nog niet bezworen.

 De eurocrisis staat ook het economisch herstel in de rest van Europa in de weg. De groei in de eurozone was al aan het terugvallen, maar zal nog sterker afnemen naarmate de Europese schuldencrisis verder uit de hand loopt. Een recessie in de eurozone wordt dan ook steeds waarschijnlijker. Overigens gaan de Rabo-economen uit van een milde recessie, onder de expliciete veronderstelling dat de eurozone bijeen blijft en er dus geen grote schokken zullen optreden. Zij verwachten dat ook na het oplossen van eurocrisis nog een aantal magere jaren in het verschiet ligt, mede omdat de mogelijkheden tot economische stimulering zijn uitgeput.

 

De crisisbestrijding van de eurozoneleiders richt zich op het structureel op orde brengen van de overheidsfinanciën van individuele landen, zo werd duidelijk uit de Eurotop van vorige week. Hieruit volgde onder meer de toevoeging van een strenge tekortnorm die in de nationale wetgeving moet worden verankerd (genoemd werd maximaal -½%-BBP structureel tekort). Tijdens de top werden ook stappen gezet om te komen tot nauwere budgettaire samenwerking. Zo gaan de eurolanden intergouvernementele afspraken aan waarin sancties voor het overtreden van de begrotingsafspraken automatisch worden uitgedeeld en uitsluitend door een grote politieke meerderheid van de regeringsleiders kunnen worden teruggedraaid. Momenteel is dit precies andersom. Frankrijk wil de maatregelen uiterlijk in maart 2012 hebben geïmplementeerd. Het Verenigd Koninkrijk doet niet mee met de afgesproken maatregelen. Tijdens de Eurotop zijn echter geen extra stappen gezet om de crisismaatregelen te installeren, te versterken of uit te breiden. De plannen voor invoering van eurobonds staan nog steeds geparkeerd en het EFSF wordt niet verder verhoogd. Wel gaan de Europese landen extra geld storten in het IMF (in totaal 200 miljard euro), maar dit is onvoldoende om de totale omvang van de middelen die het vangnet rondom de eurolanden moeten vormen, geloofwaardig te maken. En dat terwijl het afstempelen van schulden van landen aan de private sector in toekomstige steunpakketten wordt losgelaten. Schulden worden dus impliciet gegarandeerd door Europa, zonder dat daar de faciliteiten voor zijn ingericht, aldus de Rabo-economen. De ECB toonde zich positief over het resultaat van de Eurotop, zonder al concrete toezeggingen te doen over op handen zijnde interventies. Hierdoor lijkt het welhaast onvermijdelijk dat de onzekerheid op enig moment weer toeslaat.

 

Staatsschuldenproblematiek heeft andere impact in VS.

 Het ontbreken van een definitieve oplossing voor de staatsschuldenproblematiek is een probleem dat de EU deelt met de Verenigde Staten. Ook daar kan de politiek maar moeilijk tot oplossingen komen. Het grote verschil is echter dat de VS vanwege hun fiscale en politieke unie geen dollarcrisis hoeven te vrezen. Bovendien trekken de VS in monetaire zin alle registers open door een extreem lage rente en enorme geldinjecties in het systeem. De Rabo-economen verwachten dat de VS een dubbele-diprecessie zoals die nu in de eurozone heel dichtbij komt, in technische zin zullen ontlopen. Desalniettemin zal ook in de VS de economische groei in 2012 laag blijven.

 

Opkomende wereld voelt ook tegenwind.

 De opkomende economieën, zoals China, India en Brazilië, kennen weliswaar een aanzienlijk hogere trendgroei en meer budgettaire en monetaire speelruimte dan de Westerse landen, maar ook hier zal de economische groei in 2012 enigszins terugvallen. De opkomende markten houden zich weliswaar goed, maar zullen tegenwind voelen; hoewel ze door hun omvang belangrijker zijn geworden voor de wereldeconomie, zijn ze namelijk nog steeds sterk afhankelijk van de VS en de eurozone als eindbestemmingen voor hun export en daarmee verre van ontkoppeld. In essentie vormen de opkomende economieën dan ook nog altijd de wagon en niet de locomotief van de wereldeconomie, aldus de Rabo-economen.

 

Hoe rekbaar is de wereld?

Tegelijkertijd met de macro-economische Visie op 2012 verscheen de thema-uitgave Hoe rekbaar is de wereld? - De rol van technologie en innovatie. In deze studie onderzoeken de Rabo-economen de impact van innovatie en technologische vooruitgang op de economie en het bedrijfsleven. Zij zien de rol van innovatie als groeimotor de komende decennia toenemen door demografische verschuivingen (vergrijzing). Kijkend naar omgevingsfactoren als de kwaliteit van het hoger onderwijs en de publiek-private samenwerking moeten zij concluderen dat Nederland slechts middelmatig scoort als het gaat om innovatief vermogen. Desondanks geven de in de uitgave opgenomen interviews met Nederlandse bedrijven blijk van een enorme innovatieve drang en weldoordacht ondernemerschap. Technologie wordt bijvoorbeeld toepasbaar gemaakt voor opkomende markten, doorbraken vinden plaats in de groente-veredeling en door sociale media worden behoeftes en producten beter op elkaar afgestemd.

(Bron: NOS - vrijdag 09 december 2011)

naar boven -

 

Particuliere koop en verkoop van woonhuis moet schriftelijk.

 

De koop en verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper moet volgens de wet schriftelijk worden vastgelegd. Mondelinge overeenstemming is dan niet geldig. De particuliere koper én de particuliere verkoper kunnen zich erop beroepen dat een mondelinge koopovereenkomst niet geldig is. De particuliere verkoper kan niet door een rechterlijk vonnis worden gedwongen mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst. Dat heeft de Hoge Raad vandaag beslist in een cassatie in het belang der wet.

 

Koopakte.

De aanleiding voor deze zaak was de mondelinge overeenstemming die een particuliere verkoper en een particuliere koper hadden bereikt over de verkoop van een woonhuis. De verkoper had de koopakte niet ondertekend. De koper eiste dat de verkoper zou meewerken aan ondertekening van het koopcontract, maar de verkoper weigerde dat. Volgens de verkoper was er geen bindende koopovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank Breda, waar deze zaak in eerste aanleg werd behandeld, gaf de verkoper gelijk: doordat de akte niet was ondertekend, lag er geen schriftelijke – maar slechts een mondelinge – overeenkomst. En dat is te weinig om een woonhuis te verkopen. De Hoge Raad heeft dat nu bevestigd. (Bron: De Rechtspraak)
(Bron: NOS - vrijdag 09 december 2011)

naar boven -

 

BNP Paribas stopt wereldwijd met hypotheken.

 

BNP Paribas stopt per 1 januari 2012 met het verstrekken van hypotheken. Het Franse bedrijf, een van de grootste bankgroepen ter wereld, zegt dat de aangescherpte wet- en regelgeving en de verslechterde marktomstandigheden op de kapitaalmarkt aanleiding zijn tot dit besluit.

 

Het besluit heeft geen gevolgen voor bestaande hypotheken die BNP Paribas in Nederland heeft verstrekt. Bezitters van een dergelijke hypotheek kregen daarover vandaag bericht, waarin wordt beloofd dat de huidige dienstverlening van de bank gedurende de gehele looptijd van de hypotheek blijft bestaan.

 

 Vanochtend werd bekend dat kredietwaardigheidsbeoordelaar Moody's de kredietwaardigheid van drie Franse banken heeft verlaagd, waaronder die van BNP Paribas, van Aa3 naar A1. Alle drie de beoordelingen gaan gepaard met een negatieve verwachting voor wat betreft de verdere financiële gezondheid van de bank. BNP Paribas verstrekte vorig jaar voor 4 miljard aan hypotheken, en was daarmee in Nederland de snelste groeier op de hypotheekmarkt. De bank had begin dit jaar een marktaandeel van 6,1 procent.

(Bron: Eufin. )

naar boven -

 

Hypotheekaftrek ook op VVD-agenda.

 

Oud-minister Hans Hoogervorst van Financiën weet zeker dat ook zijn partij de VVD iets gaat doen aan de hypotheekrenteaftrek. Dat zei hij in het programma Pauw en Witteman. Een termijn waarop dat gebeurt, kon hij niet noemen.

 

Tot nu toe wil de VVD niet tornen aan de hypotheekrente. Ingrijpen is volgens Hoogervorst nodig omdat iedereen werd aangemoedigd grote schulden aan te gaan terwijl het toezicht niet deugde.

 

De oud-minister vindt ook dat de euro is mislukt. De munt had beter niet kunnen worden ingevoerd, zegt hij nu. Hoogervorst werd gisteren verhoord door de enqûetecommissie De Wit.
(Bron: NOS)

naar boven -

 

Overlijdensrisicoverzekeringen 14% goedkoper dan in 2010.

 

Overlijdensrisicoverzekeringen zijn het afgelopen jaar flink goedkoper geworden. De premies dalen al jaren, maar niet eerder was de daling zo fors. Gemiddeld zijn overlijdensrisicoverzekeringen 14% goedkoper dan een jaar geleden. Sommige verzekeringen zijn in het afgelopen jaar wel 44% en 64% in premie verlaagd. Dit blijkt uit recent onderzoek van Independer.nl.

 

Sinds 2006 zijn de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen al met tientallen procenten gedaald. Ondermeer grote verzekeraars als Reaal (72%), Legal & General (71%), Cardiff (65%) en Delta Lloyd (60%) verlaagden hun premies fors.

 

De consument spint garen bij de premieverlagingen, blijkt uit berekeningen van Independer.nl. Mensen die in 2006 een overlijdensrisicoverzekering hebben afgesloten, kunnen door over te stappen naar een andere verzekering meer dan 18.000 euro besparen. (Bron: Independer)

naar boven -

 

Hypotheekaftrek ook op VVD-agenda.

 

Oud-minister Hans Hoogervorst van Financiën weet zeker dat ook zijn partij de VVD iets gaat doen aan de hypotheekrenteaftrek. Dat zei hij in het programma Pauw en Witteman. Een termijn waarop dat gebeurt, kon hij niet noemen.

 

Tot nu toe wil de VVD niet tornen aan de hypotheekrente. Ingrijpen is volgens Hoogervorst nodig omdat iedereen werd aangemoedigd grote schulden aan te gaan terwijl het toezicht niet deugde.

 

De oud-minister vindt ook dat de euro is mislukt. De munt had beter niet kunnen worden ingevoerd, zegt hij nu. Hoogervorst werd gisteren verhoord door de enqûetecommissie De Wit.
(Bron: NOS)

naar boven -

 

Overlijdensrisicoverzekeringen 14% goedkoper dan in 2010.

 

Overlijdensrisicoverzekeringen zijn het afgelopen jaar flink goedkoper geworden. De premies dalen al jaren, maar niet eerder was de daling zo fors. Gemiddeld zijn overlijdensrisicoverzekeringen 14% goedkoper dan een jaar geleden. Sommige verzekeringen zijn in het afgelopen jaar wel 44% en 64% in premie verlaagd. Dit blijkt uit recent onderzoek van Independer.nl.

 

Sinds 2006 zijn de premies voor overlijdensrisicoverzekeringen al met tientallen procenten gedaald. Ondermeer grote verzekeraars als Reaal (72%), Legal & General (71%), Cardiff (65%) en Delta Lloyd (60%) verlaagden hun premies fors.

 

De consument spint garen bij de premieverlagingen, blijkt uit berekeningen van Independer.nl. Mensen die in 2006 een overlijdensrisicoverzekering hebben afgesloten, kunnen door over te stappen naar een andere verzekering meer dan 18.000 euro besparen. (Bron: Independer)

naar boven -

 

VEH: Stijgende lasten ondanks dalende huizenprijs

 

Voor het tweede achtereenvolgende jaar dalen de WOZ-woningwaarden en stijgt de onroerende zaakbelasting (OZB). Op basis van een gemiddeld 3,4 procent lagere woningwaarde verwachten eigenwoningbezitters ook een lagere belastingaanslag van hun gemeente. Maar in plaats daarvan stijgt de OZB met gemiddeld 3,9 procent.

In ruim 90 procent van de 114 onderzochte gemeenten gaan eigenwoningbezitters meer OZB betalen, zo blijkt uit de steekproef gemeentelijke woonlasten 2012 van Vereniging Eigen Huis.

 

WOZ daalt, OZB stijgt.

 Landelijk daalt de gemiddelde WOZ-waarde van woningen met 3,4 procent van 248.700 naar 240.100 euro, terwijl de gemiddelde OZB-aanslag in 2012 met 3,9 procent stijgt, van 241 naar 250 euro.

 

De hoogste procentuele OZB-stijgingen uit de steekproef komen voor in de gemeenten:    

• Noordoostpolder (Fl) + 42%  (van 187 naar 265 euro)
• St Michelsgestel (NB)  + 17,9%  (van 306 naar 360 euro)
• Soest (Ut)  + 14,9%  (van 233 naar 268 euro)

 

 De OZB daalt procentueel het sterkst in de gemeenten:

• Kaag en Braassem (ZH) - 5,7%  (van 286 naar 270 euro)
• Hillegom (ZH) - 3%  (van 199 naar 193 euro)
• Aalten (Gld) - 2,8%  (van 216 naar 210 euro)

 

Rioolheffing ruim 4 procent hoger. De rioolheffing stijgt in de onderzochte gemeenten met gemiddeld 4,3 procent. Betaalde een meerpersoonshuishouden dit jaar gemiddeld 183 euro aan rioolheffing, in 2012 wordt dat 191 euro. Vereniging Eigen Huis is van mening dat gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven moeten samenwerken om een verdere stijging van rioolheffing te vermijden. Door het samenvoegen van riolering en zuivering in zelfstandige afvalwaterbedrijven kan 450 miljoen euro per jaar worden bespaard, zo is uit eerder onderzoek gebleken.

 

Ook hier bestaan grote verschillen tussen gemeenten. Zo verhoogt de gemeente Laren (NH) de rioolheffing voor meerpersoonshuishoudens met bijna 34 procent van 123 naar 166 euro en voor eenpersoonshuishoudens met 36 procent van 62 naar 85 euro.  In Ermelo (Gld) gaat de rioolheffing voor alle huishoudens met ruim 32 procent omhoog van 105 naar 139 euro.

 

Het kan wél anders: de gemeente Zwolle (Ov) verlaagt de rioolheffing voor alle huishoudens met 9 procent van 113 naar 103 euro. In Harderwijk (Gld) gaat deze heffing – eveneens voor alle huishoudens – met bijna 8 procent omlaag van 126 naar 116 euro.

 

Afvalstoffenheffing beetje lager.

 De afvalstoffenheffing daalt landelijk met 1,1 procent. Ook hier zijn de onderlinge verschillen tussen gemeenten fors. Zo verhoogt de gemeente Rotterdam (ZH) de afvalstoffenheffing voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens met 19,7 procent van 264 naar 315 euro.

De gemeente Berkelland (Gld) daarentegen verlaagt deze heffing met 23 procent.  In deze gemeente betalen alleenstaanden volgend jaar 145 in plaats van 189 euro en gezinnen 195 in plaats van 253 euro.

 

Totale gemeentelijke woonlasten stijgen iets boven inflatie.

 De totale gemeentelijke woonlasten bestaan uit OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Ondanks de daling van de afvalstoffenheffing komt de totale stijging in 2012 met 2,15 procent toch net boven de verwachte inflatie van 2 procent uit (bron: CPB).

 

Gemiddeld betalen eigenwoningbezitters met een gezin volgend jaar 15 euro meer aan gemeentelijke woonlasten (684 euro tegenover 669 euro dit jaar), maar ook hier bestaan grote uitschieters. Gemeenten met de hoogste procentuele stijging van de gemeentelijke woonlasten voor meerpersoonshuishoudens (gezinnen):

1. Laren (NH) + 11,7%  (van 913 naar 1.020 euro)
2. Schiedam (ZH) + 10,6%  (van 636 naar 703 euro)
3. Rotterdam (ZH) + 9,1%  (van 628 naar 685 euro)

 

Gemeenten waar de gemeentelijke woonlasten voor meerpersoonshuishoudens procentueel het meeste dalen:

1. Veldhoven (NB)  - 7,2% (van 575 naar 533 euro)
2. Aalten (Gld)  - 5,9% (van 612 naar 576 euro)
3. Berkelland (Gld)  - 5,4% (van 833 naar 788 euro).

 

 Jaarlijks onderzoek.

 Ieder jaar doet Vereniging Eigen Huis onderzoek naar de ontwikkeling van de gemeentelijke woonlasten. De steekproef in november geeft een betrouwbare indicatie van de ontwikkeling van de onroerende zaakbelasting en de riool- en afvalstoffenheffing die inwoners volgend jaar aan hun gemeente betalen. In het voorjaar publiceert Vereniging Eigen Huis de resultaten van haar onderzoek naar de woonlasten in alle Nederlandse gemeenten.

(Bron: VEH)

naar boven -

 

 

Je woning verhuren. Huisbaas tegen wil en dank?

VVD: Leegstandswet te bureaucratisch

 

Het is een rol waarin huiseigenaren zichzelf waarschijnlijk nooit gezien hadden: huisbaas. De slechte woningmarkt noopt veel mensen met dubbele woonlasten tot het verhuren van hun oude woning. Een vervelende stap, omdat het verhuren van het oude huis netto geen geld oplevert en een blijvende oplossing (verkoop) op de lange termijn geschoven wordt. Bovendien is het proces van het vinden van huurders tot toestemming krijgen van hypotheekverstrekker en gemeente bureaucratisch en tijdrovend. Dat moet anders, vindt de VVD.

 

De gemeente moet een huiseigenaar toestemming geven om zijn woning via de Leegstandswet te verhuren. Deze wet zorgt er voor dat de huurder geen huurbescherming heeft en bij verkoop de woning zonder rechten moet verlaten. Omdat de kans op misbruik door huisjesmelkers zeer groot is, moet de gemeente zo'n aanvraag beoordelen. 'Die vergunningplicht moet geschrapt', vindt VVD-Kamerlid Betty de Boer. Volgens De Boer hebben eigenaren van moeilijk verkoopbare woningen het al lastig genoeg en heeft de gemeente het te druk om al die aanvragen te beoordelen. Iedereen die denkt aan de voorwaarden te voldoen, mag als het aan de VVD ligt via de Leegstandswet verhuren.

 

Het symptoom dat geen symptoom was.

 Helpt dit VVD-voorstel wanhopige huiseigenaren echt op weg? Als een eigenaar werkelijk omhoog zit en aan alle voorwaarden voldoet, krijgt hij hoe dan ook die vergunning. Daar heeft nog nooit iemand over geklaagd. Wie heeft er wel baat bij meer verhuur via de Leegstandswet? Alleen de bemiddelaars die forse bedragen in rekenen voor het in contact brengen van huurders en verhuurders. Voor de eigenaren verandert er niets. Dit voorstel zou dus een symptoom moeten bestrijden van een slecht functionerende woningmarkt, dat eigenlijk helemaal niet als symptoom ervaren wordt.

 

Verhuur geen pretje.

 Verhuren van een moeilijk verkoopbare woning is vaak een noodgreep. Het zijn de huiseigenaren met dubbele woonlasten die meestal tot verhuur overgaan. De eerste aanvraag die dan gedaan moet worden, is bij de bank. Hoewel de meeste banken verhuur verbieden in de hypotheekakte, gaan ze met het risico van een executieveiling in het achterhoofd toch vaak akkoord. Daarna moet zoals gezegd de gemeente een vergunning geven dat het huis op grond van de Leegstandswet verhuurd mag worden. Dit wordt beschreven op kan ik mijn woning tijdelijk verhuren.

 

Geen winst voor de verhuurder.

 Alle toestemmingen binnen? Dan valt er nog niets te juichen. De financiële problemen zijn in de meeste gevallen allerminst opgelost. De hypotheekrente op de verhuurde woning is namelijk niet meer aftrekbaar van het belastbare inkomen. Dat betekent dat de lasten fors omhoog gaan. Helaas valt deze kostenstijging ook niet op te vangen in de huurprijs. Die mag de eigenaar namelijk niet zelf vaststellen, want dat doet de gemeente. De huurprijs wordt vastgesteld op basis van het puntensysteem van de huurcommissie.

 

De huurder heeft geen recht op huurbescherming. Dat betekent dat hij ook echt het huis moet verlaten als de eigenaar daarom vraagt, maar nooit eerder dan minimaal zes maanden na het aangaan van het eerste contract. Is er nog steeds geen koper gevonden na zes maanden, dan kan het contract verlengd worden en geldt er een opzegtermijn van de verhuurder van tenminste drie maanden. Netjes naar de huurder, maar zeer vervelend als een serieuze koper zich aandient. Tel daarbij op dat een huis met huurders structureel minder opbrengt dan een gewoon leegstaand huis en de conclusie moet zijn dat geen enkele huiseigenaar graag zijn koopwoning verhuurt. Het afschaffen van de vergunningsplicht verandert daar helemaal niets aan.

(bron: Wegwijs - vrijdag 25 november 2011)

naar boven -

 

Starters willen even geen koopwoning.

Alleen 55-plussers kopen nog.

 

Het Kadaster registreerde in oktober een gemiddelde verkoopprijs van € 237.499. Woningen zijn hiermee voordeliger dan in dezelfde maand van 2010. De cijfers zijn weinig verrassend. De verkopen trekken niet aan en de prijs weet zich niet aan de dalende lijn te onttrekken. Het matige aantal verkopen wordt onder andere veroorzaakt door starters. Door de crisis en de moeizame houding van banken zien meer starters af van de aankoop van een woning. Funest, want een aantrekkende woningmarkt start bij kopers die aan het begin van de keten staan.

 

In december 2010 gaf één op de vijf personen aan binnen twee jaar een huis te willen kopen. Nu is deze jonge groep beduidend minder enthousiast, zo geeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) aan. Op dit moment geeft één op de acht mensen deze koopintenties te hebben. Ongetwijfeld worden zij afgeschrikt door de sombere verhalen die politici nog steeds dagelijks afsteken over de economische toestand.

 

Alleen 55-plussers constante kopers.

 In de groep van 35- tot 55-jarigen overweegt circa negen procent een woning aan te kopen. Dit is afgenomen (-1 procent) sinds de aanvang van de economische crisis in oktober 2008. Mensen van 55 jaar en ouder laten zich minder snel van de wijs brengen, zo blijkt uit de cijfers. De koopbereidheid onder deze groep is redelijk constant.

 Flevoland witte zwaan.

 In nagenoeg heel Nederland daalde de door het Kadaster geregistreerde woningenprijzen ten opzichte van oktober 2010. Alleen in Flevoland zagen woningverkopers hun woning gemiddelde met 1,4 procent in waarde stijgen. De landelijke omgevingen Friesland en Overijssel zijn, niet voor het eerst, hekkensluiters met circa vier procent lagere verkoopprijzen.

Geen twee-onder-een-kap.

 Wat betreft woningtypen was de twee-onder-een-kapwoningen het minst waardevast. De verkoopwaarde van dit woningtype daalde met vier procent. Appartementen daalden 'slechts 2,4 procent in waarde, minder dan alle andere woningtypes. Licht opvallend te noemen, gezien de lage koopintentie bij deze starter. Echter, een inhaalslag volgende maand, is niet ondenkelijk.

(bron: Wegwijs - vrijdag 25 november 2011)

naar boven -

 

VBO Makelaar verheugd over verlenging verhoogde NHG-grens.

 

Brancheorganisatie VBO Makelaar is verheugd dat het Kabinet heeft besloten de verhoogde NHG-grens langer te handhaven. In haar intensieve lobby bij Tweede Kamerleden en ministeries pleit VBO Makelaar er al vanaf begin dit jaar voor om de maximale NHG-grens ook na 1 januari 2012 tijdelijk op 350.000 euro te houden. Het maximaal te lenen hypotheekbedrag met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) blijft tot 1 juli 2012 op 350.000 euro gehandhaafd.

 

 Minister Donner bevestigde vanochtend dat na 1 juli 2012 de grens voor een jaar op 320.000 euro komt te liggen. Vervolgens wordt 1 juli 2013 het maximaal te lenen bedrag met NHG verder verlaagd naar 290.000 om 1 juli 2014 weer op het oude niveau van 265.000 uit te komen. Directeur Hans van der Ploeg: "VBO Makelaar is blij dat het Kabinet heeft gekozen voor rust en een geleidelijke afbouw. Dat de premie die huizenkopers voor NHG gaan betalen omhoog gaat van 0,55 naar 0,70 procent is dan wisselgeld. Dat neemt niet weg dat onder de streep dit een gunstige ontwikkeling is voor starters en potentiële kopers met een lager inkomen. Het financiële voordeel blijft bestaan met een jaarlijks voordeel in rente dat kan oplopen tot 0,6%."

 

Het Kabinet heeft de afgelopen maand onderzocht of het verantwoord is het verhoogde NHG-plafond langer te handhaven. Eerder wees algemeen directeur Karel Schiffer van het Waarborgfonds Eigen Woningen erop dat het fonds in het woningmarktscenario voor 2012 gewoon alle schade kan uitkeren zonder haar reserves te hoeven aanspreken. Hans van der Ploeg: "VBO Makelaar vindt het zeer verstandig dat het Kabinet heeft gekozen voor het geleidelijk terugbrengen van de maatregel en de duidelijke communicatie hierover. De consument is gebaat bij duidelijkheid over de ontwikkelingen op de woningmarkt. Een nationaal woonakkoord kan die duidelijkheid nog verder vergroten en voor herstel zorgen. De woningmarkt is een te belangrijke pijler van de economie om deze links te laten liggen."

naar boven -

 

Kabinet jaagt huurders onzekere koopmarkt op.

 

Kamerlid Linda Voortman wil de huurprijzen beteugelen en genoeg huurhuizen voor lage en middeninkomens behouden. Dat kan alleen door op de gehele woningmarkt te hervormen, dus ook op de koopmarkt.
Voortman: "Ik vind het belangrijk dat mensen in een prettig huis kunnen wonen en daarin vrij zijn om te kiezen. Dus moet huren net zo aantrekkelijk zijn als kopen. Door het bizarre taboe op de hypotheekrenteaftrek groeien de wachtlijsten voor de een huurhuis."

 

Huren wordt door het kabinet als een tweederangsvorm van wonen gezien. Sociale huurwoningen kunnen door het beleid van minister Donner van Binnenlandse Zaken (BZK) tot 120 euro duurder worden.
Verder houdt de minister vast aan een te lage inkomengrens voor sociale huurwoningen. Hierdoor komen jonge gezinnen en starters in de problemen, omdat er niet genoeg betaalbare huizen te vinden zijn.

 

In een brief aan de Kamer wordt de agenda van Donner duidelijk. Hij stelt met zoveel woorden dat het een doel van het kabinet is om zoveel mogelijk mensen in een koophuis te krijgen. In een tijd waarin een kwart van de hypotheekschuld onze totale economie omvangt, dwingt dit kabinet mensen om zich nog meer in de schulden te steken.
Dat is onverantwoord en bovendien zal het de zo gewenste doorstroming op de woningmarkt niet brengen.

 

Voortman: "Het IMF, de Nederlandse Bank en een heel leger economen noemen onze hypotheekmarkt een zeepbel. Toch wil Donner mensen vooral stimuleren een huis te kopen. Zo dwingt hij starters, jonge gezinnen en mensen met een modaal inkomen te kiezen voor onzekerheid."

naar boven -

 

Daling verkochte woningen.

 

In oktober 2011 registreerde het Kadaster 9.453 verkochte woningen. Dit is een daling van 5,0% ten opzichte van oktober 2010 (9.950). Vergeleken met september 2011 is er sprake van een daling van 8,5%. Het Kadaster registreerde toen 10.327 verkochte woningen.

Woningtypen
Van de verschillende woningtypen doet de grootste daling zich voor bij de 2-onder-1 kapwoningen met -8,9% in vergelijking tot oktober 2010. Vrijstaande woningen laten de kleinste daling zien met -0,9%.

Provincies
In de provincies Drenthe, Zeeland en Flevoland is het aantal geregistreerde verkochte woningen gestegen ten opzichte van oktober 2010 (respectievelijk 9,3%, 8,8% en 7,3%). De grootste daling doet zich voor in de provincie Friesland met -15,8%, de kleinste in Limburg met -2,3%.

Hypotheken
Het aantal geregistreerde hypotheken in oktober 2011 nam met 10,8% af ten opzichte van oktober 2010, van 20.111 naar17.930.

Executieveilingen
In oktober 2011 vonden 226 executieveilingen plaats. In oktober 2010 waren dat er 220. (Bron: Kadaster) 

naar boven -

 

 

Afschaffen hypotheekrenteaftrek impopulair.

 

In 2010 was ruim driekwart van de stemgerechtigden tegen afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Het afschaffen was vooral impopulair bij kiezers met een middelgrote hypotheekschuld. Bij geen enkele politieke partij bestond er onder de achterban een meerderheid vóór afschaffing.

 

Huiseigenaren vaker tegen afschaffing dan huurders.
Ruim acht op de tien stemgerechtigden met een eigen woning waren in 2010 tegen afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ook huurders waren met zeven op de tien in grote meerderheid tegen. Bij huiseigenaren speelt het hebben van een hypotheekschuld een belangrijke rol: huiseigenaren zonder hypotheekschuld waren vrijwel even vaak vóór afschaffing als huurders.

 

Afschaffing het minst populair bij mensen met een middelgrote hypotheekschuld.
Daarnaast blijkt ook de hoogte van de hypotheekschuld van invloed te zijn. Huiseigenaren met een middelgrote hypotheekschuld (tussen 76 en 250 duizend euro) waren het minst dikwijls voorstander van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Ongeveer 14 procent van hen vond dat de aftrek moet worden afschaft, tegenover 22 procent van de eigenwoningbezitters met een kleine hypotheekschuld.

 

Achterban GroenLinks het vaakst voor afschaffing
VVD-stemmers waren het vaakst tegen de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De achterban van GroenLinks telde de meeste voorstanders. Bij geen enkele politieke partij was er een meerderheid vóór afschaffing.
In 2010 waren er iets meer voorstanders van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek dan in 2006. Destijds was 18 procent vóór afschaffing. Vooral onder de achterban van de PvdA en GroenLinks is het aandeel voorstanders toegenomen.
(Bron: CBS) 

naar boven -

 

 

ChristenUnie: tijdelijk verhuren onverkoopbare koopwoningen moet makkelijker worden.

 

Er zijn te veel drempels om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. De ChristenUnie gaat minister Donner bij de begrotingsbehandeling van Binnenlandse Zaken voorstellen om tijdelijke verhuur makkelijker te maken door een aanpassing van de Leegstandswet. Via deze wet kunnen woningeigenaren hun leegstaande woning verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Hypotheekverstrekkers werken echter nog te vaak niet mee. Tweede Kamerlid Cynthia Ortega-Martijn: "Huiseigenaren komen onnodig in de problemen en het helpt ook niet mee om de woningmarkt weer op gang te krijgen. Banken moeten daarom onder voorwaarden verplicht worden mee te werken aan tijdelijke verhuur".

 

Door tijdelijke verhuur hebben huiseigenaren die een nieuwe woning willen kopen of al hebben gekocht een terugvaloptie als hun oude woning langer te koop blijft staan. Ortega-Martijn: "Hiermee kan de woningmarkt die nu muurvast zit een duwtje in de rug krijgen, want de risico’s worden lager. Tegelijk komen er hierdoor tijdelijk meer huurwoningen beschikbaar, en juist daar is veel behoefte aan nu de woningmarkt zo onzeker is."

 

Hypotheekverstrekkers geven vaak alleen bij hoge uitzondering toestemming voor tijdelijke verhuur. Elke bank stelt volgens het Kamerlid weer andere voorwaarden die soms compleet tegenovergesteld aan elkaar zijn. Vaak wordt de eis gesteld dat de huiseigenaar de verhuur laat regelen door een specifieke partij die door de bank wordt aangewezen. De huiseigenaar mag het dan niet zelf regelen. Ortega-Martijn: "Dit nodigt huiseigenaren uit om illegaal te verhuren, sommige makelaars adviseren dat zelfs".

 

De ChristenUnie wil dat alle banken dezelfde regels hanteren voor tijdelijke verhuur en stelt voor dat hypotheekverstrekkers onder voorwaarden verplicht worden mee te werken aan tijdelijke verhuur. Ortega-Martijn: "Van woningeigenaren zou bijvoorbeeld geëist kunnen worden dat ze gebruik maken van een erkend professioneel bemiddelingsbureau die ze zelf mogen kiezen. Op deze manier wordt het risico voor banken dat de waarde van een huis daalt door verhuur ondervangen en wordt ook het risico voor de woningeigenaar kleiner".

 

Ook de maximale periode voor tijdelijke verhuur kan volgens de partij worden verlengd. Nu is dit maximaal 2 jaar en kan er 3 keer voor een jaar verlenging worden aangevraagd. “Maak hier 3 jaar van met een mogelijkheid te verlengen met nog eens maximaal 3 jaar”. Gemeenten mogen volgens de Leegstandswet nu de maximale huur bepalen bij tijdelijke verhuur. Die bepaling kan volgens de ChristenUnie worden geschrapt. In plaats daarvan zou kunnen worden bepaald dat de huur in de tussentijd niet mag worden verhoogd.

(maandag 14 november)

naar boven -

 

Veel hypotheken in gevaar.

 

Honderdduizenden gezinnen in Nederland dreigen de komende jaren in de problemen te komen als hun huidige gunstige hypotheekrente afloopt en ze tegelijkertijd de gevolgen van allerlei bezuinigingen moeten ondergaan. Dat schrijft het Financieele Dagblad dinsdag, op basis van een waarschuwing van Dynamic Credit.

 

Dat bureau trok in de zomer van 2008 aan de bel bij de Amerikaanse toezichthouder Fed over de rommelhypotheken (Alt-A), die later veel banken in de problemen zouden brengen.

"Er is nu van alles aan de hand. Er komen renteherzieningen aan, de werkloosheid loopt op, het gaat economisch niet zo goed. Betalingsachterstanden in 2011 zullen nog wel meevallen maar 2012 zal echt een ander verhaal worden. Dat kan haast niet anders", aldus directeur Tonko Gast van Dynamic Credit tegen de krant.

 

Geen enkele rek.

Eigen onderzoek van Dynamic Credit gaat uit van 300.000 inkomens die geen enkele rek hebben. ,,Bestaande hypotheken uit de jaren 2005 tot 2007 zullen kwetsbaar blijken nu het economisch klimaat verslechtert. Dat zijn de kanaries in de kolenmijn, die kunnen slecht overleven als er ook maar iets gebeurt'', zo weet Gast.

 

Uit het onderzoek blijkt verder dat het vooral de inkomens rond de 35.000 euro zijn die klem kunnen komen te zitten. ''Die 300.000 leningen zou je subprime kunnen noemen'', zegt Gast. Het gaat daarbij om mensen met een hoge schuld in verhouding tot het inkomen, een aflossingsvrije lening en een huis dat op de top van de markt is gekocht.

naar boven -

 

Rentes schieten op en neer.

Rente hypotheek op langere termijn omhoog.

 

De turbulentie rond de eurocrisis zorgt niet alleen voor sterk wisselende stemmingen onder belegger. Ook rentestanden op en neer, en heen en weer. Het is simpelweg een chaos op de rentemarkt. Bijvoorbeeld de rente die de Nederlandse staat verstrekt bij het aangaan van leningen. Deze staatsrente is van belang omdat het de basis vormt voor onder andere de langlopende hypotheekrente. Commotie in andere landen resulteert in een daling. Rust en harmonie zorgen juist voor opwaartse druk.

 

De rente op staatsleningen wordt enerzijds bepaald door het kapitaal dat een overheid nodig heeft voor de eigen begroting. Anderzijds is het risico dat de geldschieter loopt een factor. Wanneer deze tegen een beperkt risico op bijvoorbeeld beleggingen een hoger rendement kan maken, wordt een staatslening minder aantrekkelijk. Geld uitlenen aan landen als Griekenland, Italië en Spanje wordt momenteel niet gezien als een veilige investering. Het gevolg is dat deze overheden een hoge rente moeten verstrekken om toch aan geld te komen.

 

Nederland en Duitsland voordelig uit.

In de EU zijn het vooral de Duitse en Nederlandse overheden waarin investeerders graag hun geld steken. Zeker wanneer aandelenbeleggingen of lenen aan andere landen een te grote onzekerheid vormen. De rente op een Nederlandse staatslening met een looptijd van tien jaar staat momenteel op 2,33 procent. Door de relatieve rust steeg de rente onlangs tot boven de 2,6 procent. Na nieuwe Griekse toestanden werd een daling ingezet met 2,27 procent als dieptepunt (2 november 2011). Nadat duidelijk is geworden dat het bekritiseerde referendum er niet komt, ebt de paniek weg en krabbelt de rente weer op tot het huidige niveau.

 

Grieken en Italianen betalen de hoofdprijs.

Dat de Griekse overheid lastig aan kapitaal komt, is niet verwonderlijk. Wie geld uitleent aan de Grieken, loopt immers het risico dat niet meer terug te zien. Naast Griekenland baart ook Italië beleggers zorgen. De Italiaanse overheid moest recent meer dan zes procent betalen over leningen, fors meer dan Nederland. Beleggers waren bang dat het torpederen van het noodplan grote gevolgen zou hebben voor de Italianen. De staatsrente in deze landen is dan ook een goede graadmeter om te beoordelen hoe beleggers de kans inschatten dat het mis gaat in een land. Policiti kunnen mooie verhalen ophangen. Wanneer beleggers er geen vertrouwen in hebben, wordt dit onmiddelijk duidelijk doordat investeerders voorzichtiger met hen geld omspringen.

 

Hypotheekrente in een stijgende lijn.

De richting van de hypotheekrente met een rentetermijn van 10 jaar of langer wordt bepaald door onder andere de rente op staatsleningen. Deze vormen de basis waar hypotheekbanken een opslag op rekenen. Deze opslag is hoger dan voorheen. Op korte termijn kan de rente nog alle kanten op. Wanneer de problemen in eurolanden toenemen, zal in de rente op staatsleningen in Nederland dalen. Voor langere termijn ligt een stijging van de rente voor de hand. Op dit moment schommelt de staatsrente dichtbij het eerder behaalde historische dieptepunt.

(bron: Wegwijs - vrijdag 4 november 2011)

naar boven -

 

OESO: “Verlaag rente en laat consumenten weer kopen”

Goedkoper lenen goed voor de economie.

 

De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) stelt voor om de rente in de eurolanden te verlagen. Dit om de economische groei aan te wakkeren in de strijd tegen de eurocrisis. De organisatie doelt vooral op de rente die de Europese Centrale Bank vaststelt. Een lagere rente maakt lenen voor particulieren en bedrijven voordeliger. Ook voor beleggers is een renteverlaging positief. De ECB is echter een onafhankelijke instantie die zich lastig laat sturen.

 

De belangrijkste rente die de ECB vaststelt, is de zogenoemde refirente. Dit is de rente die banken betalen wanneer ze geld lenen bij de ECB. Reden om geld te lenen bij het centrale orgaan is het tijdelijk aanvullen van de eigen kas. Wanneer de refirente lager is, is lenen voor banken goedkoper. Dit voordeel rekenen ze door in de leningen die ze zelf verstrekken. Hier komt dan ook het voordeel voor bedrijven en particulieren om de hoek kijken.

 

Rente juist verhoogd dit jaar.

De refirente staat nu op 1,5 procent. Eerder dit jaar is de rente in twee stappen met 0,5 procent verhoogd. De rente stond voor de verhogingen op een historisch laag niveau. De centrale bank wilde voorkomen dat Europa in een recessie belandde. Toch durfde Jean-Claude Trichet, voormalig voorzitter van de ECB, het in april en juli 2011 aan de rente toch te verhogen. Nu is er echter de wens om deze stap weer ongedaan te maken. Naast de OESO voert ook het Internationaal Monetair Fonds de druk op.

 

Niet handig, rente verhogen midden in een crisis.

Als het goed is voor de economie, waarom verhoogde de ECB dan eerder de rente? Een goede vraag, aangezien ook in juli 2011 de vooruitzichten in Europa niet best waren. De ECB kijkt echter niet alleen naar de rentestanden, ook het in de gaten houden van de inflatie behoort tot het takenpakket. In oktober dit jaar werden producten diensten drie procent duurder, het hoogste niveau in drie jaar. Vooral stijgende energieprijzen waren de oorzaak hiervan. De ECB streeft naar een inflatiepercentage van circa twee procent.

 

Het probleem is dat een verlaging van de rente normaalgesproken inflatie aanwakkert. De vraag stijgt en daardoor ook de prijs. Het gunstige effect van goedkoper lenen wordt dan weer gecompenseerd door stijgende prijzen.

 

Donderdag besluit de ECB wat te doen met de rente. Naar verwachting negeert de instantie de zinspelingen van het OESO en IMF, die een renteverlaging voorstellen. Het aanhouden van het 1,5 tarief is de meest waarschijnlijke optie. De ECB heeft in de afgelopen tijd laten merken zich weinig aan te trekken van de wensen van de markt. Terecht overigens. Waar politici vaak niet thuis gaven, ondernam de ECB snel stappen wanneer de financiële markt bijna bezweek onder de last van de eurocrisis. 

(bron: Wegwijs - 31 oktober 2011)

naar boven -

 

Huizenbezitter moet meer bedenktijd krijgen voor passende hypotheek-keuze.

 

Rotterdam, 6 november 2011 – De Hypotheker wil dat er snel een wettelijke regeling komt die hypotheekverstrekkers verplicht stelt om consumenten minimaal drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw rentevoorstel te doen.

 

Op deze manier krijgen huizenbezitters meer tijd om zich te oriënteren op betere of goedkopere hypotheek alternatieven.

 

“In de huidige situatie is het zo dat de consument vaak pas 4 weken voor het einde van het aflopen van de rentevaste periode van de hypotheek een verlengingsvoorstel krijgt voorgeschoteld”, legt Bas Millenaar (commercieel directeur van De Hypotheker) uit. “Maar dat geeft de consument gewoon te weinig tijd om te beoordelen of dat voorstel echt past bij de huidige levenssituatie en om zich te oriënteren op beter passende of goedkopere mogelijkheden.”

 

Financieel voordeliger.

De huidige handelswijze is in het voordeel van banken en geldverstrekkers: doordat de consument wordt overvallen heeft deze veel minder tijd om zich te verdiepen in overstapmogelijkheden en kiest daarom in veel gevallen voor het aanbod van de huidige verstrekker. Millenaar: “Als een consument zich laat adviseren kan het zijn dat er een lager rentetarief bij een andere geldverstrekker uitkomt. Het kan ook zijn dat een andere hypotheek beter aansluit bij de huidige financiële situatie. Kortom, een andere hypotheek kan financieel voordeliger zijn of beter bij je passen, maar dan moet je wel de tijd krijgen om je daarin te verdiepen.”

 

Minimaal 150.000 consumenten.

Millenaar zegt dat veel consumenten hierdoor geld kunnen besparen. “Uit onze praktijk blijkt dat het afsluiten van een andere hypotheek in veel gevallen een besparing kan opleveren op de hypotheeklasten van circa 800 euro per jaar. Naar schatting  kunnen minimaal 150.000 consumenten daar aanspraak op maken.”

 

CDA-ministers Verhagen (Economische Zaken) en De Jager (Financiën) stuurden eerder dit jaar een brief naar de Tweede Kamer. Daarin zeggen zij een onderzoek te willen starten om in de toekomst een wettelijke termijn van minimaal drie maanden verplicht te stellen. De Hypotheker pleit voor een snelle invoering van deze wetgeving zodat consumenten de kans krijgen om advies in te winnen en zich niet genoodzaakt voelen om zomaar het verlengingsvoorstel van de huidige hypotheekverstrekker te accepteren.

naar boven -

 

Nibud Hypotheeknormen 2012 bekend.

 

De woonlastenpercentages voor 2012 zijn bekend gemaakt door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze percentages, ook wel hypotheeknormen genoemd, zijn berekend door het Nibud. Op basis hiervan wordt de maximale hypotheek voor kopers van een huis bepaald.

 

Volgend jaar kan er bij een zelfde inkomen iets minder hypotheek gekregen worden dan dit jaar. Dat komt door de algehele koopkrachtdaling waar huishoudens mee geconfronteerd worden. In de praktijk zullen de meeste mensen volgend jaar echter ongeveer evenveel kunnen lenen als dit jaar het geval is vanwege stijgende lonen. Daarnaast hebben we te maken met dalende huizenprijzen.

 

Verschil met voorgaande jaren.

Er is een verschil met de voorgaande jaren. Het Nibud heeft geadviseerd om tweeverdieners anders te behandelen dan tot nu toe het geval was. Aanleiding is het overheidsbeleid om het eenverdienerschap fiscaal te ontmoedigen. Vanaf 2009 wordt in 15 jaar tijd de zogenaamde aanrechtsubsidie afgebouwd en hebben tweeverdieners voordeel bij heffingskortingen. We zien dat er daardoor bij tweeverdieners meer ruimte is gekomen voor woonlasten. Daarnaast zien we dat de inkomensdaling bij de komst van kinderen kleiner worden: meer partners blijven werken en ze blijven ook meer uren werken. Daarom adviseert het Nibud een verruiming voor tweeverdieners.

 

Betaalbaarheid staat voorop.

Het Nibud blijft wel bij zijn uitgangspunt dat de betaalbaarheid voor huishoudens voorop moet staan, in het bijzonder de mogelijkheid om tegenslagen te kunnen opvangen. Daarom blijft het Nibud adviseren om bij tweeverdieners een extra buffer in te bouwen omdat de mogelijkheid om meer inkomsten te genereren door meer te gaan werken bij tweeverdieners doorgaans kleiner is. Daarnaast wil het Nibud de hypotheekverstrekkers ook wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid om bij hypotheekadvies niet alleen uit te gaan van de ‘Nibud-normen’ maar ook te kijken naar het individuele bestedingspatroon van de klant.

naar boven -

 

De rente stijgt helemaal niet!

 

Expert Martin Hagedoorn (auteur), gaf op woensdag 28 september 2011 zijn visie in Geld.nl/Objectief vergelijken. Dit artikel is tot stand gekomen met medewerking van Luc van Uden (Funding & Risk Manager Obvion).

 

Sinds een aantal maanden is er sprake van een fors dalende hypotheekrente. Dat lijkt logisch, immers ook de rente op de kapitaalmarkt gaat naar beneden. Die daalt zelfs nog harder, waardoor het verschil met de hypotheekrente aan het oplopen is. Geldverstrekkers lijken dus een ruime marge te behalen.

 

Des te vreemder lijkt het dan ook dat er geluiden te horen zijn dat de funding (het aanbod van extern geld om met winst uit te zetten) aan het opraken is. Er zijn zelfs maatschappijen die zich momenteel meer op spaargeld gaan toeleggen en ‘uit' de hypotheken gaan. Waar lopen banken tegenaan in deze ogenschijnlijk aantrekkelijke markt?

 

Hoe komen geldverstrekkers aan het geld om uit te lenen (via een hypotheek) aan hun klanten? Dat kan bijvoorbeeld middels het geld van spaarders bij die bank. Een andere veel voorkomende manier is door securitisatie. Hierbij wordt een pakket hypotheken (denk aan groottes vanaf 750 miljoen euro) tijdelijk verkocht aan beleggers als een soort obligatie. De beleggers ontvangen een rentevergoeding en de bank ontvangt geld zodat daarmee nieuwe hypotheken kunnen worden uitgezet. Na meestal een jaar of 5 (langer komt momenteel niet of nauwelijks voor) loopt de obligatie af en gaat de bank op zoek naar nieuwe beleggers voor de hypotheekportefeuille. De hypotheekrente in deze situatie is een optelsom van de inkoopprijs plus een opslag. Deze opslag bestaat uit een passende vergoeding voor de beleggers, en de kosten/winst van de bank zelf.

 

De vergoeding die beleggers vragen is sinds de uitbraak van de kredietcrisis fors toegenomen. Bedroeg die voor de crisis nog 0,1%, inmiddels is deze zogenaamde liquiditeitsopslag opgelopen, na een licht herstel in 2010, tot wel 1,60%! Dat heeft alles te maken met de huidige onzekere situatie rond de euro en Griekenland: beleggers stappen alleen in als het extra risico wordt gecompenseerd met een hogere vergoeding. De onrust leidt er zelfs toe dat de animo van beleggers aan het afnemen is. Dan kan in het uiterste geval eenzelfde situatie ontstaan als in 2008-2009 toen de securitisatiemarkt tot stilstand was gekomen. Consequentie toen was een verminderde concurrentie doordat partijen zich terugtrokken van de hypotheekmarkt; bestaande klanten kregen onaantrekkelijke verlengingsvoorstellen. De komende maanden worden daarmee dus erg spannend.

 

Hoewel een vooruitzicht op de rente koffiedik kijken is, hoeft het scenario van een stijgende rente niet per se werkelijkheid te worden. Als de liquiditeitsopslag weer zal afnemen lijkt een gelijkblijvende of licht dalende rente ook een reële mogelijkheid te zijn. En daarmee is het vooruitzicht van de hypotheekmarkt helemaal zo slecht nog niet. Door de lage rente en de verlaagde overdrachtsbelasting is de betalingscapaciteit de afgelopen maanden met zo'n 10% toegenomen. De nieuwe gedragscode heeft starters helaas weinig goeds gebracht, al is inmiddels het besef bij de AFM en de Nederlandse Vereniging van Banken doorgedrongen dat wat meer bewegingsruimte gewenst is. Toch blijft de huidige situatie voor kopers een gunstige. Dat geldt ook voor mensen die eerst hun huidige woning willen verkopen, voordat ze een ander huis aanschaffen. Hier geldt dat een reële vraagprijs leidt tot snellere verkoop. Bron: Geld.nl / Objectief vergelijken

naar boven -

 

NHG zorgt voor beroering.

 

AMSTERDAM -  De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) blijft de gemoederen danig bezighouden. Het CDA heeft voorgesteld om de hypotheekgarantie op het tijdelijk verhoogde niveau van € 350.000 te houden. Minister De Jager (Financiën) voelt daar weinig voor, maar gaat de voor- en nadelen op een rij zetten. De Rabobank lijkt zelfs grotendeels van de NHG af te willen.

 

Een hypotheek met NHG is populair, omdat huizenkopers dankzij deze garantie niet met een restschuld blijven zitten als zij buiten hun schuld (werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden partner) niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen en hun woning gedwongen moeten verkopen. Bovendien hoeven woningbezitters met een NHG-hypotheek gemiddeld 0,5 procentpunt minder hypotheekrente te betalen.

 

Daar staat tegenover dat huizenbezitters eenmalig een premie van 0,55% van de hypotheeksom van maximaal € 350.000 dienen af te dragen voor NHG. Maar deze kosten hebben zij meestal binnen een jaar weer terugverdiend dankzij rente- en belastingvoordelen. Er staan bijna 950.000 NHG-garanties uit, die ruim € 136 miljard aan hypotheekleningen dekken.

 

Ondanks de populariteit van NHG zijn de banken minder enthousiast. Sinds 1 augustus volgen de meeste banken namelijk niet langer de NHG-norm dat huizenkopers maximaal 108% van de aankoopwaarde van hun woning mogen lenen, maar een eigen gedragscode die een hypotheek van hooguit 106% toestaat. Dringende oproepen vanuit de woningmarkt aan de bankensector om de hypotheeknormen te versoepelen, hebben geen effect gehad.

 

De Rabobank zou zelfs grotendeels van de NHG-regeling af willen, omdat vooral kleinere concurrenten ervan profiteren. Ook vindt de Rabo dat consumenten de garantie vooral gebruiken om lagere hypotheeklasten te bedingen. Zonder NHG kan de bank hogere hypotheekrentes rekenen aan de klant. De Rabobank ziet nog wel een rol voor de hypotheekgarantie weggelegd in krimpgebieden.

 

In de zomer van 2009 is de grens voor een NHG-hypotheek opgetrokken tot € 350.000. Daarvoor lag die op € 265.000. De verhoging van de hypotheekgrens was bedoeld als tijdelijke maatregel om de woningmarkt te stimuleren. Door de crisis is dat niet gelukt, maar de ingreep heeft wel voor relatieve rust op de huizenmarkt gezorgd. Minister De Jager gaf deze week aan de NHG-grens volgend jaar te willen terugbrengen naar € 265.000.

naar boven -

 

Hebben starters het echt zo moeilijk?

“Op zoek naar eerste woning”.

 

Hoewel het nog steeds lager kan, ziet de hypotheekrentegrafiek er momenteel uitstekend uit. Een tien jaar vaste hypotheek is al tegen 4,2 procent af te sluiten. Dat is goedkoper dan in de afgelopen vijf jaar. Bovendien worden de Nederlandse huizen steeds goedkoper, de overdrachtsbelasting is een fractie van wat die was en van de echte economische malaise merkt de particulier eigenlijk maar weinig. Politici preken echter vrijwel continu angst voor de toekomst. Geldt dat ook voor starters op de woningmarkt?

 

Vooruit. Banken zijn nogal voorzichtig geworden in het verstrekken van hypotheken aan starters. Heel jammer. Maar aan de andere kant heeft deze verkramping het shoppen bij andere banken tot gemeengoed gemaakt. Als de ene bank het risico niet aandurft, wie zegt dan dat een andere bank ook niet thuis geeft? Het is niet nodig om teleurgesteld af te druipen na een afwijzing. Een hypotheekadviseur die bij meerdere geldverstrekkers bemiddelt wint het meestal van de eenkennige bank. Offertes worden weer vergeleken! Een hypotheek voor starters onmogelijk? Integendeel.

 

Lokale politiek ziet de starter staan.

Er waren zeker problemen. De eerste groep die afgeknepen werd in de kredietverstrekking waren de starters. Bovenaan de agenda van politieke partijen stond het behoud of juist de beperking van de renteaftrek. Van de hardwerkende professionals, gevangen in een studentenkamer, hoorde je niets.

 

Het heeft even geduurd, maar er wordt over starters gepraat. Ze worden de smeerolie voor de vastgelopen woningmarkt genoemd. De verlaagde overdrachtsbelasting is niet in de laatste plaats voordelig voor beginnende kopers. Daarnaast vangen lokale politici steeds vaker de verdwenen koopsubsidie op. Een krimpende gemeente kan tonnen uitgeven aan citymarketing, maar het wordt almaar zichtbaarder dat een deels renteloze lening voor starters de bevolkingsteller pas echt duurzaam op toeren brengt.

 

Van studiefinanciering naar loonstrook.

En de crisis dan? Premier Rutte bezuinigt miljarden en laat zelden na te benadrukken dat iedereen moet inleveren. Hier is het van belang om te beseffen dat starters op de woningmarkt ook veelal starters op de arbeidsmarkt zijn. Van studiefinanciering naar een maandelijks salaris is nog altijd gelukzalig. Het procentje van Rutte heeft daar amper invloed op. Immers: wat je nooit gehad hebt, kun je ook niet inleveren. Vooral hoogopgeleide starters zonder kinderen hebben van de crisis amper wat te duchten.

 

Uit eerder onderzoek van Wegwijs blijkt dat starters uit een ruime voorraad woningen kunnen kiezen. Kleinere gemeenten staan vaak te springen om vers bloed in het dorp, waardoor ze soms bereid zijn te betalen voor hun komst. De benodigde hypotheek voor een woning is in vijf jaar niet zo goedkoop geweest. De 'kosten koper' zijn sinds de zestiger jaren niet zo laag geweest. De Nederlandse starters zijn hooguit wat kwetsbaarder voor een slechte economie, maar de gebeten hond van de woningmarkt? Nee. Een beter moment voor een eerste huis is er zelden geweest.

(bron: Wegwijs - vrijdag 6 oktober 2011)

naar boven -

 

Tweederde Nederlanders geen flauw idee of partner goed achterblijft.

 

Uit onderzoek van Delta Lloyd blijkt dat 88 procent van de Nederlanders een overlijdensrisicoverzekering afsluit omdat ze het (zeer) belangrijk vinden de partner financieel goed verzorgd achter te laten. Ook het aflossen van de hypotheek bij overlijden is een belangrijke reden om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

 

Hoewel financiële zekerheid dus belangrijk is, heeft tweederde van de Nederlanders echter geen flauw idee welk bedrag wordt uitgekeerd na overlijden. Vrouwen weten vaker niet wat er wordt uitgekeerd dan mannen. De doelstelling van het onderzoek is inzicht krijgen om samen met de klant kritisch naar geldzaken te kunnen kijken.

 

Naast financieel goed verzorgd achterlaten en aflossen van hypotheek, is voor 37 procent van de Nederlanders de overlijdensrisicoverzekering van belang om tijdens de kredietcrisis meer financiële zekerheid te hebben. Slechts een kwart van de Nederlanders die geen overlijdensrisicoverzekering heeft, geeft aan over voldoende financiële middelen te beschikken.

 

Hand op de knip.

De helft van de Nederlanders geeft aan minder te kunnen besteden na overlijden van de partner. 28 procent verwacht minder uit te geven aan eten en drinken. Vrouwen verwachten eerder dat ze minder kunnen besteden dan mannen.

 

Financiële zekerheid bij overlijden.

Nederlanders willen hun partner en kinderen goed verzorgd achterlaten. Harry van der Zwan, directeur Marketing en Verkoop Delta Lloyd: "Wij doen regelmatig onderzoek om te weten hoe Nederlanders tegen hun financiën aankijken. Nederlanders willen financiële zekerheid ook voor hun partner. Dat is in deze onzekere tijden een goede ontwikkeling. Helaas weten weinig Nederlanders wat hun partner uitgekeerd krijgt bij overlijden. Daarom adviseren wij Nederlanders om voor een solide financiële planning naar een adviseur te gaan."

naar boven -

 

SNS Bank vraagt voor hypotheekadvies  € 2.950

 

SNS Bank combineert een aanbod van hypotheken van diverse aanbieders (momenteel negen) voortaan met een productonafhankelijke, vaste fee. "Vooruitlopend op het provisieverbod in 2013 voeren we een vaste vergoeding van € 2.950 voor een hypotheekadvies in", zegt Ton Timmerman, directeur Advies van SNS Bank. "Wij stellen ons daarbij op als intermediair, die onafhankelijk advies geeft. Een mijlpaal voor ons bedrijf." SNS Bank is voor de vaststelling van het tarief uitgegaan van een uurtarief van € 125 en dus van zo'n 24 uur per advies.

 

In het tarief van € 2.950 is bemiddeling voor een overlijdensrisicoverzekering (mits verpand) en een overbruggingskrediet inbegrepen. Bemiddeling voor andere bijverbanden, zoals losse (dus niet-verpande) orv's en woonlastenpolissen, kost € 450 extra. Bankklanten kunnen tot 2013 kiezen: of een vaste vergoeding of provisie; in de praktijk zou grofweg driekwart voor het vaste bedrag kiezen.

 

De adviesorganisatie van SNS Bank omvat momenteel 250 financiële adviseurs, allemaal SEH-gecertificeerd en op termijn LHP (Leergang Hypothecair Planner). Dat aantal is nog exclusief de 90 adviseurs die in loondienst zijn bij de franchisewinkels van SNS. Momenteel heeft SNS veertig franchisenemers en dat zouden er eind 2012 tachtig moeten zijn, die dan zo'n 180 marktgebieden bestrijken. Op dat moment zullen er elders in Nederland nog zo'n tachtig tot negentig eigen SNS-winkels zijn. De adviseurs moeten "hoogwaardig financieel advies" op het terrein van hypotheek, leven en pensioen kunnen geven.

naar boven -

 

Klachteninstituut Kifid losgekoppeld van financiële sector.

 

Vandaag heeft het bestuur van de stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) vernieuwingsmaatregelen aangekondigd om de onafhankelijkheid en de zorgvuldigheid van de klachtenafhandeling voor consumenten verder te waarborgen.

Zij zijn per 1oktober jl. in werking getreden en worden vóór 1 januari 2012 verder geïmplementeerd.

 

De reactie van het Kifid-bestuur op de brief van de Minister van Financiën van 30 juni jl. aan de Tweede Kamer omvat een ingrijpende statutenwijziging en een nieuw kostenreglement. Alle aanpassingen zijn gericht op het nog beter waarborgen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van het financiële klachteninstituut. ‘Het nieuwe bestuur van Kifid begrijpt de maatschappelijk kritiek en kiest voor vergaande  vernieuwing. In feite komt het klachteninstituut nu in hoge mate onder toezicht van de Minister van Financiën te staan’, zo stelt bestuursvoorzitter Fred Hammerstein. Evenals minister de Jager heeft Kifid een duidelijke voorkeur voor continuering van zijn private vormgeving (optie 1) met harde garanties voor zijn aangescherpte autonomie ten opzichte van de financiële sector.

 

Goedkeuring Minister van Financiën.

De belangrijkste vernieuwingsmaatregelen behelzen dat de instemming van de Minister van Financiën vereist is voor de benoeming van bestuursleden en van de financiële ombudsman. De  begroting en eventuele aanpassingen van de statuten moeten voortaan eveneens aan de Minister worden voorgelegd ter instemming. In de statutenwijziging die per 1 oktober jl. heeft plaatsgevonden, is het ministeriële toezicht op Kifid vastgelegd.

 

Positie Ombudsman.

De rol en de werkwijze van de financiële ombudsman en de bij zijn taak behorende onafhankelijkheid zijn aangescherpt in de nieuwe statuten. Voorafgaand aan zijn bemiddeling wil de Ombudsman eerst beoordelen en aangeven of een ingediende klacht terecht is, waardoor de consument meteen weet waar hij of zij aan toe is. De gehele route van de geschillenbeslechting binnen Kifid is met externe expertise doorgelicht en verbeterd. De rol van de Ombudsman is versterkt; de bestaande waarborgen, in de vorm van laagdrempelige toegang tot de Geschillencommissie en de Commissie van Beroep, zijn daarbij behouden. Hammerstein: ‘De organisatie en werkwijze zijn flink aangescherpt om onze dienstverlening transparanter en controleerbaar onafhankelijk te maken. Daarmee is de consument het beste geholpen en vervult Kifid de maatschappelijke rol die het als klachteninstituut moet vervullen.’

 

Geen invloed van sector.

De vertegenwoordigers van de brancheverenigingen treden uit het bestuur van Kifid en de financiële sector mag niet langer bestuursleden aanwijzen. Bovendien mogen bestuursleden niet langer werkzaam zijn, of in de drie voorafgaande jaren zijn geweest, bij financiële ondernemingen of hun brancheorganisaties. De benoemingen worden getoetst aan een door de Minister goedgekeurde profielschets. De benoeming van de financiële ombudsman vindt plaats na raadpleging van de Tweede Kamer. Ook kan de bewindsman een waarnemer naar de bestuursvergaderingen van Kifid sturen.

 

Financiële onafhankelijkheid.

De onafhankelijke besluitvorming en de ministeriële goedkeuring van de begroting van Kifid waarborgen dat de financiering niet langer bepaald wordt door de sector en zorgen voor de nodige transparantie in het functioneren van het klachteninstituut. Kifid bepaalt voortaan op basis van een goedgekeurd kostenreglement de bijdragen die jaarlijks door de aangesloten financiële dienstverleners moeten worden betaald. Als criterium geldt daarbij dat het budget een adequate, zorgvuldige behandeling van het aantal te verwachten klachten mogelijk maakt.

 

Dienstverlening aan consument.

Vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid voor consumentenbescherming hecht de sector aan een specifieke klachtenvoorziening naast de civiele rechtspraak. ‘Enige  betrokkenheid op afstand is goed voor het draagvlak van het klachteninstituut. Wij versterken onze dienstverlening aan de consument met de nu vastgelegde strengere objectieve waarborgen voor onpartijdigheid, zorgvuldigheid, deskundigheid, laagdrempeligheid en snelheid’, aldus Kifid-voorzitter Fred Hammerstein.

naar boven -

 

Huizenkopers willen Nationale Hypotheek Garantie.

 

Het aantal leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verder toegenomen. Ruim 100.000 consumenten hebben in 2011 een woning gekocht of verbeterd met NHG. Vooral het aantal woningverbeteringen (26.200) heeft een vlucht genomen. Ten opzichte van vorig jaar bedraagt de toename 44%. Het lijkt er dus op dat steeds meer huishoudens kiezen voor woningverbetering in plaats van verhuizen. Het aantal hypotheekgaranties voor de aankoop van een woning is met 73.000 nagenoeg gelijk gebleven. Het aantal verkopen van woningen staat al langere tijd onder druk. Maar tegelijkertijd doen meer woningkopers een beroep op NHG. De groei van het aantal hypotheekgaranties wordt niet alleen veroorzaakt door de tijdelijk verhoogde kostengrens tot 350.000 euro. Ook in het segment onder de oude kostengrens van 265.000 euro is de populariteit van NHG gestegen. Circa 90% van de in 2011 verkochte woningen in dit segment zijn gefinancierd met NHG.

 

Algemeen directeur Karel Schiffer, "NHG is een goedkoop en effectief instrument om de woningmarkt te stimuleren. Woningkopers lijken alleen nog maar voor een veilige en verantwoorde financiering te willen gaan. Daarmee is NHG zeker op dit moment de belangrijkste steunpilaar voor de woningmarkt."

 

Voor het vierde kwartaal van 2011 verwacht het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) dat het aantal hypotheekgaranties zal afnemen door een lagere vraag naar koopwoningen. De oorzaak hiervan ligt in de combinatie van maatregelen die de financierbaarheid van koopwoningen beperken en het aflopen van de tijdelijke stimuleringsmaatregelen voor de woningmarkt.

 

Verliezen binnen prognose.

Een van de voordelen van NHG is dat na een gedwongen verkoop van een woning de restschuld wordt overgenomen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar hebben ruim 1.400 huishoudens een beroep gedaan op NHG na een gedwongen verkoop met verlies. In 47% van de gevallen was echtscheiding de oorzaak van de gedwongen verkoop en in 22% werkloosheid. Wij verwachten dat over geheel 2011 in totaal 2.000 woningeigenaren een beroep zullen doen op de borgstelling van NHG. Schiffer: "De stijging van het aantal verliesdeclaraties valt mee, als je bedenkt wat voor impact de kredietcrisis heeft op huishoudens en op de prijsontwikkeling van de woningen. Hiermee bewijst NHG meer dan ooit haar meerwaarde als beleidsinstrument voor veilig en verantwoord lenen."

 

Waarborgfonds zelf ook verantwoord.

Het weerstandsvermogen van het WEW is in de eerste negen maanden verder toegenomen van 623 miljoen naar 707 miljoen euro. Dit is het resultaat van de toename van het aantal nieuwe garanties. De hieraan verbonden hogere inkomsten compenseerden de toegenomen verliezen ruimschoots. "NHG is hiermee een institutionele waarborg voor het beperken van de risico's van het eigenwoningbezit voor zowel de kopers, geldgevers als de overheid", stelt Karel Schiffer. "Dat blijkt nu ook onder economisch minder gunstige omstandigheden. Het is van groot belang NHG en haar door consumenten opgebouwde vermogen te koesteren en te blijven gebruiken voor de stabiliteit van zowel de hypotheekmarkt als de markt voor koopwoningen."

naar boven -

 

Hypotheekrente veel te hoog!

Laagste marktrente in 471 jaar.

 

Op 25 mei 2010 berichtte Wegwijs dat de kapitaalmarktrente het laagste niveau bereikte sinds 1540. De rente voor tienjarige staatsleningen dook destijds onder de 2,9 procent en daalde daarna verder tot 2,27 procent op 1 september 2010. In juni van dit jaar was deze rente inmiddels weer gestegen tot 3,7 procent.  De kapitaalmarktrente, die de basis vormt voor het niveau van de hypotheekrente, is echter na een korte maar hevige glijvlucht deze week gedaald tot het historisch lage niveau van 2,2071 procent.

 

Ook de hypotheekrente zou  met de extreem lage marktrente mee moeten dalen. Niets is echter minder waar. Banken steken de extra marge in de eigen broekzak en blokkeren zo de woningmarkt die deze positieve renteprikkels juist nodig heeft. 

 

Nederland betrouwbaar land.

De kapitaalmarktrente in Nederland daalt omdat investeerders Nederland zien als een financieel betrouwbaar land. Lenen aan de Nederlandse overheid is veiliger dan bijvoorbeeld lenen aan de Spaanse of Griekse regering. Wat dat betreft profiteert Nederland van de chaos in andere Europese landen. Een postieve situatie waarvan ook de Nederlandse consument zou moeten profiteren. 

 

Hogere winstmarge banken.

De kapitaalmarktrente geeft eigenlijk aan wat een lening met een periode van tien jaar waard is. Het is een leidraad voor banken, die net als de Nederlandse staat, geld uitlenen en daar een rentevergoeding voor vragen. De winstopslag die banken rekenen, verschilt per periode. Op dit moment vragen hanteren banken een veel hogere winstopslag dan verwacht zou mogen worden op basis van de kapitaalmarktrente. Volledig onterecht gezien de historisch lage rente.

 

Banken draaien.

Banken komen met velerlei verklaringen voor het grote verschil. Zo zouden ze meer risico lopen omdat meer huiseigenaren in deze crisistijd niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. Tot op heden blijkt dat dit geen steekhoudend argument is. Het Waarborgfonds Eigen Woningen, de partij die de Nationale Hypotheek Garantie uitvoert en het aantal gedwongen verkopen in kaart brengt, constateert weliswaar een lichte toename maar meldt desondanks een laag aantal gedwongen verkopen. Zeker als dit percentage wordt vergeleken met het aantal gedwongen verkopen in andere landen.

 

Banken geven ook aan een grotere financiële buffer aan te moeten leggen van toezichthouders en noemen dat de door de crisis opgelopen verliezen moeten worden weggepoetst. Alleen dit laatste argument lijkt logisch. Een argument waar vrijwel niemand iets aan heeft. 

 

Marge 4 keer zo hoog.

Wegwijs houdt dagelijks de stand van de kapitaalmarktrente bij, evenals de tarieven van hypotheekbanken. Met deze informatie is het mogelijk om te vergelijken hoe het verloop van de hypotheekrente is ten opzichte van de kapitaalmarktrente.

 

Hieronder is dit schematisch weergegeven. Uit het overzicht blijkt een exorbitant verschil. De hypotheekrente lag in september 2005 slechts 0,5 procent boven het niveau van de kapitaalmarktrente. In september 2011 is het verschil ruim vier (!) keer zo groot: 2,16 procent. Een bewijs dat banken hun marges zover opgeschroefd hebben dat eigenlijk vrijwel geen enkele oorzaak meer hout snijdt.

   

Datum	Rentemarge banken
13 september 2005	0,5 procent
13 september 2006	0,66 procent
13 september 2007	0,78 procent
13 september 2008	1.29 procent
13 september 2009	1,45 procent
13 september 2010	1,39 procent
13 september 2011	2,16 procent

 

Positieve uitzonderingen.

Met name de bekende grote Nederlandse banken kiezen voor een hogere winstmarge in plaats van de kans om de woningkoper aan zich te binden door het offreren van een lage rente. Gelukkig zijn er uitzonderingen. Een aantal kleinere banken durft de nek uit te steken ten gunste van de consument. Dat zijn de banken die met name worden geadviseerd door de onafhankelijke adviseur. Een grootbank zal u niet zijn voordeligere concurrent aanbevelen. De hypotheekadviseur dient slechts uw belang en heeft geen voorkeur voor één specifieke bank.

 

Nu hypotheek sluiten of oversluiten.

Een historisch lage kapitaalmarktrente biedt mogelijkheden voor het oversluiten van de hypotheek. Immers, de kleinere hypotheekverstrekker die wel durven te stunten met hun rente kunnen ervoor zorgen dat uw jaarlijkse woonlasten met honderden euro's per maand afnemen. Denkt u eraan om een woning te kopen? Wacht dan niet te lang. Met bijzonder veel te koop staande woningen in combinatie met een lage rente, ligt het meest optimale koopmoment in het verschiet.

(bron: Wegwijs - vrijdag 16 september 2011)

naar boven -

 

Maximaal 30 jaar rente aftrekken: zo werkt het!

Zorg dat bruto netto wordt.

 

Hypotheekrente aftrekken. Een handeling die meer dan de helft van de Nederlanders uitvoert bij de jaarlijkse belastingaangifte. Een vaste handeling met soms gepuzzel: welk bedrag is precies aftrekbaar en voor hoe lang? Wat zijn de gevolgen wanneer een lening 30 jaar loopt en welke invloed heeft de bijleenregeling precies. Kent u  de regelingen omtrent renteaftrek goed, dan kan dit een forse discussie met de belastingdienst schelen.

 

Hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in belastingbox 1. Dit wil zeggen dat u het bedrag dat u betaalt aan hypotheekrente mag aftrekken van het jaarlijkse inkomen van uzelf en eventueel uw partner. De belasting die u over het bovenste gedeelte van uw inkomen heeft betaald maar niet had hoeven betalen, meestal 42% of meer, ontvangt u terug van de belastingdienst.

 

Afrek en het Eigen Woning Forfait.

Niet al uw rente is aftrekbaar. Op het totaal aan rente moet het zogeheten Eigen Woning Forfait in mindering worden gebracht. Of beter gezegd: u moet de waarde van dit Forfait bij uw inkomen optellen. De oorsprong van het Forfait is inmiddels zover vervaagd dat dit nu het beste kan worden samengevat als: een belasting die u moet betalen omdat u een woning heeft. Voor dit bezit betaalt u jaarlijks 0,55% belasting over de WOZ- waarde van uw woning. De WOZ-waarde vindt u op uw aanslag onroerendezaakbelasting. Ook kunt u deze opvragen bij uw gemeente of het Kadaster.

 

Rekenvoorbeeld 1.

U heeft een modale woning van € 240.000 en een gemiddeld inkomen van € 45.000 bruto per jaar. Bij een 10-jaarsrente van 4,50% zijn uw maandelijkse bruto lasten: € 10.800. Het Eigen Woning Forfait bij deze woning bedraagt ongeveer: € 1.320. U mag dus € 9.480 verrekenen met uw salaris. Over het bovenste gedeelte van uw salaris betaalt u ongeveer 42% belasting. Uw teruggaaf bedraagt daarmee € 3.982. Uw netto rentelast bedraagt uiteindelijk € 6.818 ( €10.800 minus € 3.982) per jaar. Per maand is dit € 568.

 

Maximaal 30 jaar renteaftrek en bijlenen.

In 2001 is bepaald dat u uw hypotheekrente maximaal 30 jaar mag verrekenen met uw inkomstenbelasting. Grote kans echter dat u in deze 30 jaar twee of meer keer verhuist en te maken krijgt met huizen en hypotheken met verschillende waarden. Bovendien vereist de Bijleenregeling dat u de overwaarde uit uw oude woning, in ieder geval moet investeren in uw nieuwe woning. Hoe verwerkt u dat precies in uw jaarlijkse aangifte.

 

Rekenvoorbeeld 2.

Situatie 1: U heeft een woning van € 240.000. Situatie 2: Na tien jaar verkoopt u deze woning voor € 280.000 en koop u een nieuwe woning voor € 340.000. Situatie 3: Nog weer tien jaar later verkoopt u de woning ook weer voor € 340.000. U koopt een nieuwe woning van € 440.000 en legt daarbij € 40.000 in aan opgebouwd spaar- of beleggingskapitaal. Hoe zit het nu met uw renteaftrek als we er voor het gemak even van uitgaan dat de hypotheek net zo hoog is als de waarde van de woning

 

Situatie 1: Uw mag de rente over € 240.000 voor 30 jaar fiscaal verrekenen

Situatie 2: U houdt € 40.000 (€ 280.000 minus € 240.000) over aan verkoop van de oude woning. Dit bedrag moet u conform de bijleenregeling investeren de nieuwe woning. Voor uw nieuwe woning moet u € 300.000 financieren (€ 340.000 - € 40.000). Van deze lening is de rente over € 240.000 twintig jaar aftrekbaar en de rente over € 60.000 dertig jaar aftrekbaar.

Situatie 3: U houdt geen extra overwaarde over aan de verkoop van de oude woning, naast de € 40.000 overwaarde uit de eerdere verkoop. U legt zelf ook nog € 40.000 spaargeld in. Dit spaargeld mag u aftrekken van de oudste lening. Uw totale lening komt daarmee op € 360.000,-. Hierbij mag u de rente over een bedrag van € 200.000 nog tien jaar aftrekken, de rente over € 60.000 twintig jaar en de rente over € 100.000 nog dertig jaar aftrekken. 

 

Wordt er tussentijds een aflossingskapitaal voor uw eigen woning uitgekeerd, dan lost u daarmee eerst uw oude schuld af. Wat overblijft, is bedoeld voor uw 'nieuwere' schuld. Gaat u tussentijd in een goedkopere woning kopen dan gelden andere regels. Let goed op dat u uw hypotheekgegevens altijd goed bewaart, ook al zijn deze al ouder. De belastingdienst kan u verzoeken deze gegevens te tonen.

(bron: Wegwijs - 15 september 2011)

naar boven -

 

Verzekering sluiten? Eerst een toets maken!

Toezicht neemt klant in bescherming tegen zichzelf.

 

De meeste mensen die een reisverzekering afsluiten, zijn vooraf goed in staat om de voorwaarden erop na te slaan en te bepalen of de verzekering voldoet aan de wensen. Iets moeilijker wordt bij de voorwaarden van 'complexe' verzekeringsproducten als een arbeidsongeschiktheidsverzekering of overlijdensrisicoverzekering. De financiële gevolgen van een misrekening zijn bovendien groter. Om de consument tegen zichzelf te beschermen, wordt in een wetsvoorstel gewerkt aan een toets. Uit deze toets moet blijken of financieel advies nodig noodzakelijk is. Nuttig of betutteling?

 

Het voorstel is een van de vele initiatieven van de overheid die de consument dient te behoeden voor misstappen op financieel terrein. Vooral bij het direct afsluiten van verzekeringen via internet zal de toets een rol spelen. Wie niet slaagt, wordt gewezen op de mogelijkheid bij een specialist financieel advies in te winnen. De vraag is echter of dit niet eerder meer administratieve rompslomp veroorzaakt dan dat het daadwerkelijk een probleem oplost.

 

Transparantie financiële producten.

Toezichthouders sporen financiële bedrijven als hypotheekverstrekkers, verzekeraars  en financieel adviseurs aan tot transparantie. Zo precies mogelijk moet bij financiële producten gemeld worden wat de verdiensten zijn. Ook moet de aanbieder de klant wijzen op mogelijke risico's. De vergaande drang naar transparantie vloeit voort uit het verleden toen de verdiensten uit de pas liepen met het resultaat voor de klant. Een voorbeeld hiervan is de beleggingspolis die verlies opleverde en waar bovendien een in verhouding dure overlijdensrisicopolis aan was gekoppeld.

 

Toets niet de oplossing.

Dat de overheid consumenten aanspoort zich in financiële zaken te verdiepen, is toe te juichen. De vraag is of een toets hiervoor het beste middel is. Een consument moet erop kunnen vertrouwen dat, wanneer hij bij een bank of verzekeraar een product afneemt, dit product door toezichthouders is getoetst op deugdelijkheid. De klant kan in veel gevallen niet goed bepalen hoe een financieel complex product exact in elkaar steekt. Sterker nog: ook financieel adviseurs van vroeger en soms zelfs de bedrijven die deze producten bedachten, zagen na verloop van tijd niet meer hoe het product écht in elkaar stak. Juist voor deze producten zijn achteraf verzekeraar beboet. Echter, ook de financiële toezichthouders mag hier het één en ander verweten worden. Zij hebben jarenlang niet aan de bel getrokken over woekerproducten. Eerst diende consumentenprogramma's als Radar en Kassa hier notie van te maken.

 

Leren en informeren.

Consumenten dienen bij zichzelf na te gaan in welke mate een financieel product gevolgen kan hebben voor de financiële toekomst. Het klinkt simpel maar zet geen handtekening onder een product dat je niet snapt, ook al is het soms nog zo vervelend om de productvoorwaarden door te lezen. De financieel adviseur van tegenwoordig wordt getoetst op accurate kennis. Ook deze adviseur kan daarmee goed geraadpleegd worden in het oerwoud van de kleine lettertjes omdat hij deze vrijwel dagelijks voorbij ziet komen.

(bron: Wegwijs - 13 september 2011)

naar boven -

 

Hypotheekrente omlaag, spaarrente omhoog.

De eurocrisis biedt spaarders en huizenkopers onverwacht financieel voordeel. Voor pensioenen is het geen feest.

 

Ieder nadeel heeft zijn voordeel, en dat geldt ook voor de eurocrisis. Nu de crisis overslaat naar banken, begint geld lenen voor die banken lastiger te worden, net als tijdens de kredietcrisis. Dat betekent dat spaargeld weer een aantrekkelijke bron van financiering wordt.

En zie daar: nadat Delta Lloyd vorige week de spaarrente had verhoogd, hebben deze week ook MoneYou, Centraal Beheer en Westland Utrecht hun rente op een spaarrekening met vrij opneembaar tegoed verhoogd. Delta Lloyd is met 2,9 procent koploper. Andere genoemde partijen bieden 2,8 procent.

 

Eigenlijk zou de spaarrente verder moeten dalen omdat de zogeheten lange rente al een tijd daalt. Dat geeft wel aan hoezeer banken om financiering verlegen zitten, hoewel verzekeraar Delta Lloyd zegt op dit punt geen problemen te hebben. De crisis biedt ook huizenkopers voordeel, want hypotheken worden goedkoper. Beleggers vluchten uit aandelen en stoppen hun geld in veilige Nederlandse staatsobligaties, waardoor de kapitaalmarktrente daalt. Die is van invloed op het tarief van niet-variabele hypotheken.

 

Obvion (dochter Rabobank) kondigde gisteren aan de hypotheekrente te verlagen: met 0,2 procent voor leningen met een rentevastperiode van twee tot en met zeven jaar; met 0,1 procent voor hypotheken met een rentevastperiode van tien jaar. De Hypotheekshop verwacht dat deze dalende trend nog even doorzet.

 

Daar houdt het goede nieuws wel op. Pensioenen lijden juist onder de gedaalde kapitaalmarktrente (preciezer: de swaprente), want die tast hun dekkingsgraad aan. Dat is de mate waarin zij kunnen voldoen aan hun toekomstige verplichtingen. Bovendien hebben de scherpe koersdalingen op de beurs ook het rendement op aandelenbeleggingen aangetast.

naar boven -

 

Hypotheekoverleg gepland voor eind deze maand.

 

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gaat eind september praten met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de minister van Financiën over de nieuwe hypotheeknormen. De NVB wil praten met de toezichthouders om meer vrijheid te krijgen bij de verstrekking van hypotheken, met name aan starters.

 

De afspraak staat gepland voor eind september, meldt de AFM desgevraagd. "Het overleg vindt plaats met de minister en de banken", aldus een woordvoerder. "In de Tweede Kamer is bij de behandeling van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen maanden geleden al afgesproken dat als er knelpunten zouden zijn rond de nieuwe normen er overleg zou plaatsvinden met de banken", aldus de AFM. "Dat gaat dus binnenkort gebeuren."

 

Minister De Jager van Financiën stuurde in maart de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen naar de Tweede Kamer en trok hiermee zijn voorstel tot nadere wetgeving omtrent hypotheekverstrekking in. "Een mijlpaal in de regulering van hypotheekverstrekking in ons land", zo reageerden destijds de NVB en het Verbond van Verzekeraars, die de code samen hebben opgesteld.

De strengere hypotheeknormen gelden sinds 1 augustus en leiden sindsdien tot veel discussie.

naar boven -

 

Toename provisieadvisering door vasthouden aan Gedragscode.

 

De Financiële Makelaar ziet een toename van het aantal provisiegerelateerde hypotheken nu de NVB, ondanks de brief van Minister De Jager, blijft vasthouden aan de stelregel dat de Gedragscode leidend is boven NHG. Lag het percentage provisieloze hypotheken tot augustus dit jaar boven de 85%, de laatste maand neemt dit percentage sterk af. Een ontwikkeling die overigens ook zichtbaar blijkt bij intermediaire banken. In de praktijk blijkt, met name bij de lagere koopsommen en aankopen met een verbouwing, dat adviseurs steeds vaker hun advies- en bemiddelingsnota’s niet (volledig) mee kunnen nemen in de hypotheek. Inbreng eigen geld is noodzakelijk om de woning te kunnen kopen. De oplossing voor dit probleem lijkt gezocht te worden in “provisieland”, terwijl dit volgens de NHG-normen helemaal niet nodig is! De NVB zet een stap terug in de tijd en creëert vervolgens een ongelijk speelveld tussen intermediairs en rechtstreekse verkoop. Voorbeeld Stel dat de koopsom van een woning 150.000,- bedraagt en deze woning een verbouwing verlangt van 5.000,-. Uitgaande van een waarde na verbouwing van 152.500,- kan op het onderpand o.b.v. de Gedragscode 161.600,- geleend worden en volgens de normen NHG 167.400,-.

 

	Gedragscode	NHG
Koopsom:	-150000	-150000
Verbouwingskosten:	-5000	-5000
Overdrachtsbelasting:	-3000	-3000
Kosten NHG (0,55%):	-889	-904
Kosten notaris (totaal):	-1800	-1800
Taxatiekosten:	-400	-400
Kosten bankgarantie:	-300	-300
Afsluitkosten hypotheek (0%):	0	0
Adviesnota adviseur[1]:	-2950	-2950
Hypotheek:	-161600	-164354
Inbreng eigen middelen:	-2754	N.v.t.

 

[1] Uit recentelijk onderzoek van de Consumentenbond blijkt dat een adviseur gemiddeld 122,- per uur rekent en een gemiddelde tijdsbesteding kent van 24 uur per dossier (€ 2.950,-). In de praktijk ziet De Financiële Makelaar dat veel kantoren werken met een vast verrichtingentarief dat veelal ligt tussen de 2.500,- en 3.750,-.

 

Wanneer een consument kiest voor een adviseur die volledig netto werkt (de wens van de politiek!), betekent dit, dat de consument over eigen geld moet beschikken.

 

Beschikt de consument niet over de benodigde eigen middelen, dan heeft de consument de volgende opties:

• Geen hypotheekadvies, alleen bemiddeling (execution only)
• Een consumptief krediet afsluiten
• Een hypotheek op basis van provisie

 

De onafhankelijke adviseur biedt door provisieloos te werken een lagere rente en een lagere premie, maar een consument die geen eigen geld heeft of wil inbrengen, zal moeten kiezen uit één van de (politiek) ongewenste alternatieven.

 

Geen level playing field.

Door vast te houden aan de Gedragscode ontstaat een ongelijk speelveld tussen intermediairs en rechtstreekse verkoop door banken. Banken rechtstreeks rekenen veelal nog steeds 1% afsluitkosten (of geven daar soms een korting op). Indien geen sprake is van een verbouwing, past dit over het algemeen binnen de 106% norm. Echter, consumenten realiseren zich niet dat de werkelijke kosten (want dan noemen we het geen provisie meer) veel meer bedragen dan de betaalde afsluitkosten. De bankadviseur hoeft hier niet volledig open over te zijn. En een eventueel financieringsgat, als gevolg van de verbouwing, kan hij eenvoudig oplossen met een kredietfaciliteit op de betaalrekening.

(donderdag, 8 september 2011)
naar boven -

 

Loktarieven hypotheken.

 

AMSTERDAM -  Pas op voor 'rentecadeaus' en rentekorting door banken en andere hypotheekaanbieders. Dat zeggen hypotheekadviseur De Hypotheker en vergelijkingssite Independer. Volgens de laatste is er sprake van een stijging van dat soort hypotheken.

 

"Door het opdrogen van het hypotheekvolume en het instorten van de huizenmarkt worden aanbieders creatiever. Mensen beseffen niet goed waar ze instappen en wat de maandelijkse lasten worden", zegt een woordvoerder over de loktarieven tegen Sp!ts. Ook De Hypotheker waarschuwt voor stuntaanbiedingen voor starters.

naar boven -

 

Bestaat de makelaar nog in 2020?

Makelaars verkopen minder dan één woning per maand.

 

Deze weinig opbeurende vraag stond centraal op het recent gehouden congres voor VBO-makelaars. Wegwijs proefde de sfeer onder de honderden aanwezigen. Duidelijk werd dat makelaars in deze markt bepaald geen zorgeloos bestaan hebben. Stimulerings-maatregelen van de overheid hebben doorgaans een beperkte houdbaarheid en het aantal verkopen ligt relatief laag. Ook de dienstverlening van de makelaar zelf staat onder druk. Verkoopt u over tien jaar uw woning überhaupt nog via een makelaar?

 

Professor en gerenommeerd econoom Arnold Heertje, spreker op het VBO-congres, is van mening dat de economische groei in de komende jaren lager ligt dan in de afgelopen tijd. De voornaamste reden is dat mensen in deze moeizame tijd sneller geneigd zijn om te sparen in plaats van geld uit te geven. Heertje illustreerde dit met het sprekende voorbeeld dat zijn vrouw nu om de dag nieuwe schoenen koopt, terwijl dit voorheen iedere dag gebeurde. Overigens is de spaardrang op termijn positief, zeker in een wereld waarin schulden juist de oorzaak zijn van alle problemen.

 

Rol van de makelaar.

De rol die de makelaar in de toekomst vervult, zal veranderen. Dit heeft enerzijds te maken met de mogelijkheden van veranderende technologie (internet, mobiele toepassingen). Belangrijker nog; de makelaarswereld is toe aan nieuwe verdienmodellen. In de hele financiële wereld eist de regelgeving en de consument zelf transparantie. De makelaar loopt hierbij achter. Tegenover de kosten moet de makelaar zijn meerwaarde duidelijk kunnen overbrengen. De meerwaarde moet bovendien reëel zijn.

 

Het systeem waarbij de verkoper aan de makelaar een percentage van de verkoopprijs betaalt, lijkt geen eeuwig  leven beschoren. Naarmate de verkoopwaarde van een woning hoger ligt, verdient de makelaar meer. Een vreemde constructie, omdat de werkzaamheden exact hetzelfde zijn. Op welke termijn veranderingen kunnen plaatsvinden, is onbekend. Er is geen makelaar die in de huidige markt zijn diensten tegen een uurtarief aan durft te bieden. De klant wil alleen betalen bij 'succes' en juist nu is het daadwerkelijk verkopen van een woning geen gemakkelijke opgaaf.

 

Makelaar verkoopt nog geen woning per maand.

Makelaars doen hun best om zich van elkaar te onderscheiden. Onder andere het inzetten van social media als Facebook draagt bij aan een andere en meer directe manier van communiceren. Voor de makelaarsbranche zelf is deze innovatie niet zaligmakend, evenals het aanbieden van makelaarsdiensten tegen een voordeliger tarief. Het daadwerkelijke probleem is de geringe interesse aan de koperskant. Terwijl er maar liefst 247.210 woningen te koop staan, ligt het gemiddelde aantal verkopen in de afgelopen drie maanden onder de 10.000. Dit is minder dan één woning per makelaar per maand. Winst maken is nu dan ook onmogelijk.

 

Stimuleringsmaatregelen niet voldoende?

Begin juli gaf VBO aan meer woningbezichtigingen te doen. Reden voor de toenemende interesse onder koper was met name de verlaagde overdrachtsbelasting. Ook nu merken makelaars nog het effect van de overheidsmaatregel. Ondanks het eerdere optimisme is het afwachten hoe veel woningen er dit kwartaal daadwerkelijk overgaan in andere handen. De zorgen over de economie en de mogelijke verdere daling van de woningprijzen temperen het enthousiasme van kopers.

 

Als het VBO-congres één ding duidelijk heeft gemaakt, dan is het wel dat de zorgen onder makelaars groot zijn. De branche doet een beroep op de overheid om naast tijdelijke maatregelen met een duidelijk beleid voor lange termijn te komen. Aan de makelaars zelf de uitdaging om ook in de komende jaren de klant te bedienen zoals deze klant dat wil. Dat deze markt gaat veranderen, is duidelijk. Wanneer dat gaat gebeuren, is nu nog afwachten.

naar boven -

 

Provisieverbod cultuurschok.

 

AMSTERDAM -  Vanaf 1 januari 2013 is provisie een vies woord. Nóg viezer dan het kort na de woekerpolisaffaire al was. Na het oudejaarsvuurwerk van 2012 is het ontvangen van provisie voor financiële adviezen over ingewikkelde verzekeringsproducten verboden. Op overtredingen komen flinke straffen te staan.

Adviseurs en klanten zullen niet weten wat ze overkomt. Ze zullen allebei kennismaken met een geheel nieuw fenomeen: het incassobureau voor verzekeringsadviseurs. Een gat in de markt voor de met hun spierballen rollende en met loonbeslag dreigende lijkenpikkers, die van een kale kip veren proberen te plukken.

 

De nieuwste term? Adviesschuld!

Klanten van verzekeringsmannetjes waren gewend niks voor het uitgebrachte advies te betalen. Ze dachten op een of andere manier dat het gratis was. Een welkome erfenis van hun oudjes, die al jaren gebruik maakten van de diensten van dat mannetje. Een vertrouwd gezicht, dat minstens vier keer per jaar kwam bijpraten over Zilvervloot, Studiesparen en Crematie; u weet wel, van de wieg tot het graf. En die hypotheek of levensverzekering doet ie er wel even naast. De adviseurs lieten ze maar in die waan. Het had weinig zin om uit te leggen dat veel bezoeken veel tijd kosten, maar niets opleverden. “We houden het in gedachten” is de meest gehate mededeling voor een verzekeringsdealer. De snel-sluiters na één bezoek compenseerden de besluiteloosheid van de denkers. Everybody happy.

Maar de woekerbillen gingen op een weinig zachtzinnige wijze bloot. En plotseling bleek dat verzekeringsmannetjes ook een gezin aan het eten, wonen en studeren moeten houden. En de tijd dat de maandpremie per fiets werd opgehaald, ligt in een donkergrijs verleden.

 

Een lang verhaal kort: Transparantie!

Je wilt weten wat die ladenlichter overhoudt aan zijn adviezen, en of hij alleen maar aan zijn eigen portemonnee denkt, of ook een beetje aan de jouwe. Daar is maar één sluitende oplossing voor: “Stuur de rekening voor je adviesuren maar rechtstreeks naar de klant en verstop hem niet langer in de premie van de verzekeringsmaatschappij.” Concurreren op uurprijs en niet op superieure kennis, wordt straks 'the name of the game'.

 

Schrikken.

Nu zal blijken dat die adviezen helemaal nooit gratis zijn geweest en bereveel tijd kunnen kosten. Da’s schrikken en wennen voor een Hollander. De denkers komen op de koffie, want nadenken is niet langer gratis. En het slot van het lied? Het maakt voor de adviseur niets meer uit of een klant na zijn uitgebrachte advies een verzekering koopt en bij wie. Zijn uren worden toch wel betaald. De simpele verzekeringen zullen na een tijdje alleen nog via het internet afgesloten worden. Een goed advies wordt straks onbetaalbaar voor Jan Modaal.

 

Aan wanbetalers zal de adviseur moeten wennen. Die bestonden vroeger niet in dit vak. De verzekeraar betaalde stipt de provisie per maand uit. En gaf de klant niet meer thuis? Dan verviel na een tijdje gewoon de dekking van de verzekering. Te veel uitbetaalde provisie werd simpelweg in rekening courant door de verzekeraar met de adviseur verrekend. Transparantie staat na 1 januari 2013 gelijk aan cultuurschok. Maar dat wist de keizer die zonder kleren voor zijn volk paradeerde al lang. Dat wordt dus lachen. Incassobureaus wrijven zich al in de grijpgrage handjes.

naar boven -

 

Verlaging overdrachtsbelasting lijkt weggegooid geld.

Steeds meer woningen te koop

 

Het begint er steeds meer op te lijken dat de maatregel van het kabinet Rutte om de overdrachtsbelasting tijdelijk van zes procent naar twee procent omlaag te brengen als 'weggegooid geld' kan worden beschouwd. De maatregel heeft slechts de eerste weken na het besluit een positief psychologisch effect gehad, waardoor de te koop staande woningvoorraad even iets daalde. Per begin september is het aantal te koop staande woningen echter alweer ruim 3.500 woningen hoger dan medio juni toen de maatregel van kracht werd. Met een te koop staande woningvoorraad van 243.120 (Funda) lag het aantal beschikbare woningen per potentiële koper medio juni op 23,49. Inmiddels is de woningvoorraad opgelopen naar 246.719, waarmee de beschikbaarheid per koper is toegenomen tot 24,76. Ter vergelijking: in maart 1998 had elke koper slechts de keus uit 2,3 woningen.

 

Enthousiasme weggeëbd.

Nadat begin juli van dit jaar vanuit makelaarskringen met enige mate van euforie over een opleving op de woningmarkt werd gesproken, is het vanuit die hoek momenteel angstwekkend stil. Dit ondanks het kennelijke voornemen in de onroerendgoedsector om de woningmarkt gedurende een bepaalde tijd vooral positief te benaderen en negativisme uit te bannen. Ondanks het feit dat de cijfers van het CBS/Kadaster, die de marktcijfers pas twee tot drie maanden achteraf registreren, in september en oktober daarom iets positiever zullen zijn dan die van vorig jaar en marktpartijen daar ongetwijfeld mee aan de haal zullen gaan, lijkt het enthousiasme over de kabinetsmaatregel weggeëbd.

 

Banken primair verantwoordelijk.

Het is duidelijk dat de verlaging van de overdrachtsbelasting niet het gewenste effect zal hebben omdat de hypotheekbanken nog steeds, zelfs nog strakker dan voorheen, op de rem trappen. Starters verkrijgen nog steeds veel te weinig hypotheek waardoor de woningen aan de onderkant van de markt te koop blijven staan. Zolang deze woningen niet worden verkocht, kan er ook geen sprake zijn van doorstroming.

 

Al eerder heeft het Wegwijs Kenniscentrum berekend dat bij het huidige hypotheekbeleid starterswoningen eerst zo'n € 50.000,- tot € 60.000,- in prijs moeten dalen, wil er beweging in de totale woningmarkt komen. Dat betekent dat de gemiddelde prijs nog eens ruim twintig procent zou moeten zakken. Verkopers zijn echter niet in staat en ook niet bereid om na de prijsdaling van gemiddeld twaalf procent sinds augustus 2008 nog eens zoveel verder te gaan. De huidige ruimte in de prijs van koopwoningen lijkt nog circa acht tot tien procent te bedragen.

 

Dekkingsgraad hypotheekbanken daalt.

Banken lopen zelf schade op met de zuinige politiek die zij op hypothecair terrein bedrijven. Want immers, omdat hypotheken voor de aankoop van een woning door de banken zwaar aan banden worden gelegd en hypotheken nog slechts worden verstrekt voor "koeien met gouden hoorns", dalen de prijzen van alle huizen. Daarmee laten banken ook de gemiddelde dekkingsgraad van hun bestaande reeds lopende hypotheken dalen. Wanneer klanten in financiële moeilijkheden komen - dat kan gebeuren door de handelwijze van de banken - hebben banken dus slechts grip op een onderpand dat vooral door toedoen van henzelf minder waard is geworden. Een nogal suffe politiek!

 

Kabinetsbeleid niet slim.

Ook het kabinetsbeleid ter zake getuigt niet van erg veel slimheid. Medio juni gaf de overheid onvoorwaardelijk 4 procent overdrachtsbelasting weg aan de markt, met het idee dat deze maatregel wel zou helpen. Zoals in het in april van dit jaar  door Wegwijs gepresenteerde "Reddingsplan voor de woningmarkt" reeds werd vermeld, zou verlaging van de overdrachtbelasting slechts moeten gelden voor de starters op de woningmarkt en zou bij deze verlaging een partiële verlaging van de tarieven van banken, notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs moeten worden afgedwongen.

 

Zolang verlaging slechts plaatsvindt bij starters tot en met de 30-jarige leeftijd, kunnen alle marktpartijen de verlaagde tarieven terugverdienen van het enorme aantal doorstromers dat zich daarna aandient. Nu het kabinet de verlaging al heeft weggegeven, is daarbij ook het wisselgeld verloren gegaan om verlaging van de overige markttarieven af te dwingen. Dat valt tegen van een kabinet dat toch enige zweem van commercieel gevoel over de maatschappij wilde uitstrooien.

(bron: Wegwijs - vrijdag 2 september 2011)

naar boven -

 

Grootste hypotheekverstrekkers niet het voordeligst.

SNS/RegioBank, Woonlife en Allianz positieve uitschieters.

 

Onderzoeksbureau IG&H meet per half jaar het marktaandeel van Nederlandse hypotheekverstrekkers. Na de meting over het eerste deel van 2011 komt Aegon als winnaar uit de bus. Ook het Belgische Argenta timmert - via Woonlife - sinds kort weer stevig aan de weg in Nederland. Florius daarentegen levert met 2,4 procent het meest in. Wie de hypotheektarieven zelf onderzoekt, merkt dat de 'bekende' aanbieders veelal niet het voordeligst zijn. Uitgekiende marketing, die zorgt voor een 'goede naamsbekendheid', blijkt het maar al te vaak te winnen van een aantrekkelijk rentetarief.

 

Koplopers op de hypotheekmarkt zijn respectievelijk Rabobank en ING, die hun positie daarmee behouden.Waar ING haar marktaandeel in de afgelopen maanden verder zag groeien, leverde Rabobank ondanks de koppositie twee procent in. Hekkensluiter van de top-10 is Amstelhuys, een relatief onbekende naam met als moedermaatschappij Delta Lloyd.

 

Voordeligste hypotheekverstrekkers.

Het marktaandeel van Aegon en ING nam van alle banken in percentage het meest toe. Toch komen deze banken niet voor in de onderstaande top-5 van verstrekkers met de laagste hypotheekrente. In het overzicht is de laagste actuele hypotheekrente opgenomen voor rentevaste termijnen van tien en twintig jaar. Bij een rentetermijn van twintig jaar rekent ABN Amro 5,35 procent. Aegon vraagt een rente van 5,55 procent. ING loopt behoorlijk uit de pas en zit met 6,10 procent bovenin de renteboom. Het groeiende marktaandeel heeft de bank dan ook niet te danken aan de huidige rentestand.

 

Rabobank houdt haar rentestanden binnenskamers, waardoor een objectieve vergelijking nauwelijks mogelijk is. Ervaring en individuele gesprekken wijzen uit dat Rabobank aanvankelijk geen concurrerend rentepercentage biedt en pas geneigd is de rentetarieven te verlagen wanneer de consument 'wappert' met een scherpere offerte van de concurrent.

 

Hypotheekrente 10 jaar rentevast - voordeligste banken.

 

 

 

 

 

Hypotheekrente 20 jaar rentevast - voordeligste banken.

 

 

 

 

Het verschil tussen aanbieders is groot. Wie een willekeurige bank in de arm neemt en klakkeloos akkoord gaat met het eerste aanbod, ziet zichzelf geconfronteerd met fors hogere rentelasten.

(bron: Wegwijs - woensdag 31 augustus 2011)

naar boven -

 

“Domme” politici veroorzaken hoge hypotheekrentestanden.

IMF-topvrouw Lagarde roept hoon over zichzelf af.

 

Eind vorige week plaatste Wegwijs een veelgelezen artikel met de kop "Exorbitante rentemarges hypotheekbanken". In dit artikel werden uitlatingen van politici over zaken als de deugdelijkheid van de bankensector en de economische toestand in de wereld, die bij veel mensen angst veroorzaken, niet als oplossing voor, maar als oorzaak van de voortdurende malaise in de economie beschouwd. De inkt van het artikel was nog niet droog toen de nieuwe IMF-presidente Christine Lagarde meende te moeten berichten dat de Europese banken dringend extra kapitaal nodig hadden.  Vrijwel alle collega's in Europa veegden aangaande die uitlatingen de vloer met haar aan.

 

Na de commotie rond haar voorganger Dominique Strauss-Kahn (DSK) kon het IMF (Internationaal Monetair Fonds) wel een opkikker gebruiken. De 'maidenspeech' van Lagarde in haar nieuwe functie gaf echter voer aan de twijfel die her en der al heerste over de psychologische kanten van de Française.  "Paniekzaaierij, volstrekt onjuist, verwarrend en misleidend " waren de termen die haar per kerende post ten deel vielen. De banksector,die toch al niet overliep van vertrouwen en  daardoor haar hypotheekrentestanden op een (te) hoog niveau hield, was bepaald niet "amused" over de losse flodders van Lagarde.

 

Gevolgen van negativisme.

In plaats van de vorderingen te benadrukken die landen, bedrijven en banken de laatste jaren hebben gemaakt teneinde de problemen van de financiële crisis te boven te komen, hebben zowel nationale als internationale politici er een handje van steeds maar weer de omstandigheden te benadrukken die zorgen baren. Negativisme komt in de krant en dat betekent scoren, moeten sommige politici gedacht hebben. Negativisme zorgt bij het volk echter voor zorg en dus handen op de knip.

 

Rommelhypotheken.

Vooral banken zaten lange tijd in de hoek waar de klappen vielen. Na het omvallen van de grote Amerikaanse zakenbank "Lehman" raakte ook de Europese banksector in paniek. Bekend is inmiddels dat een meerderheid van de Amerikaanse banken aan klanten ondeugdelijke (onbetaalbare) hypotheken had verstrekt. De Bush-doctrine, waarin banken werden gestimuleerd zoveel mogelijk hypotheken aan de man te brengen, speelde hier een grote rol bij.

 

Onderdeel van de handel tussen banken is onder andere het verkopen van hypotheekportefeuilles aan elkaar. Door Europese banken aangekochte Amerikaanse hypotheekportefeuilles bleken extreem veel hypotheken te bevatten waarvan de klanten de lasten niet meer konden dragen. Europese banken die "onwetend" veel van dit soort rommelhypotheken hadden opgekocht, dreigden het loodje te leggen en moesten, om faillissement te voorkomen, aankloppen bij hun overheden (betaald door de burgers)  voor een kapitaalinjectie.

 

Wantrouwen? Hoge hypotheekrente!

Banken, ook Nederlandse,  die elkaar normaliter tegen schappelijke tarieven geld lenen, durfden dat plotseling niet meer. De bank waar je net geld aan geleend had, kon immers meteen daarna een inferieure bank blijken. Dan was je als uitlenende bank je geld mooi kwijt. Als een bank al geld aan een andere bank wilde uitlenen, werd daar grof meer rente voor gerekend dan voorheen.

 

Gevolg: de algemene hypotheekrentestand in een wantrouwend land (zoals Nederland) ging omhoog. Banken noemen dat "risicorente". Dit ondanks het feit dat andere landen juist meer vertrouwen in Nederland hebben dan in hun eigen land. Het wantrouwen tussen banken onderling wordt echter ook gevoed door de angst dat banken, aan wie men vroeger gemakkelijk geld uitleende, nu eventueel grote directe of indirecte belangen kunnen hebben in de frauduleuze Zuid-Europese landen. Heb je als bank (levensverzekeraar of pensioenfonds)  geld uitgeleend aan één van die zuidelijke staten (staatsleningen) dan kan je de sigaar zijn als zo'n land failliet gaat. Banken hebben dus talloze redenen om een hogere rente te rekenen, want "meer risico" willen ze alleen maar nemen tegen "meer rente".

 

De opmerkingen van Christine Lagarde, dat veel banken dringend extra kapitaal nodig hebben, zorgden deze week wederom voor extra wantrouwen en een renteopdrijvend effect. Rente die meer drijft op de sterk beïnvloedbare psyche van de mens dan op de reële situatie in de financiële sector en de economie. Dat Lagarde er links en rechts van langs krijgt is in dit licht bezien dan ook niet zo vreemd. Banken worden al sinds 2008 aangevallen op hun gedrag. Zij, maar ook de Nederlandse consumenten, zitten bepaald niet te wachten op de (onterechte) extra onrust die de IMF-presidente creëert.

(bron: Wegwijs - dinsdag 30 augustus)

naar boven -

 

Huizenmarkt zakt opnieuw flink in.

 

De maatregel van de regering om de overdrachtsbelasting per 1 juli van 6 naar 2 procent te verlagen, werkt niet meer. Door strengere regels van de banken is de huizenmarkt opnieuw ingezakt, dit concludeert het AD uit gegevens van hypotheekadviseurs.

 

In augustus is het aantal nieuwe aanvragen voor hypotheken gehalveerd meldt het Hypotheken Data Netwerk dat circa de helft van de markt bestrijkt. In juli was het aantal juist nog 30 procent gestegen. Dat kwam door de verlaging van de overdrachtsbelasting die de regering instelde.

 

'Toen de overdrachtsbelasting in juli werd verlaagd, kwamen direct veel meer belangstellenden naar onze kantoren, en dat is nog steeds zo,' zegt directeur Paul van der Meijs van De Hypotheker, de grootste hypotheekadviesketen van Nederland. 'Maar sinds augustus moeten die mensen vaak concluderen, dat het huis en de hypotheek die ze wilden, toch niet haalbaar zijn. Het aantal aanvragen voor een hypotheek is daardoor teruggezakt naar het oude niveau.'

 

Oorzaak zijn de nieuwe regels van de banken voor hypotheken, zo stellen tussenpersonen. Sinds 1 augustus kunnen mensen verbouwingen niet geheel meer meefinancieren en bij goedkope huizen ook een deel van de aankoopkosten niet. De kopers moeten dat betalen uit hun spaargeld.

 

Van der Meijs: 'De regels zijn abrupt geïntroduceerd. Kopers zijn verrast en zeggen: 'we komen wel terug als we hebben gespaard'.'

Volgens de banken zijn de strengere regels noodzakelijk om Nederlanders te beschermen tegen te hoge hypotheken. 

(bron: @ANP - donderdag 1 september 2011)

naar boven -

 

Financiële toets beschermt niet voldoende.

 

Een verplichte financiële toets waarna consumenten zelf -zonder advies- complexe financiële producten zoals een hypotheek kunnen afsluiten, beschermt consumenten niet voldoende tegen een financiële miskoop.

Minister De Jager van Financiën stelt een financieel rijbewijs voor in zijn Wijzigingswet financiële markten. De Consumentenbond dringt aan op verdergaande maatregelen om consumenten te beschermen.

 

De Consumentenbond is geen voorstander van de verkoop van complexe financiële producten zonder advies (execution only-producten). Een hypotheek afsluiten is altijd financieel maatwerk, zowel bij een adviseur van de bank als bij een onafhankelijk financieel adviseur. Er hoort een passend advies bij. Uit allerlei onderzoeken, waaronder van Wijzer in Geldzaken, blijkt namelijk dat consumenten weinig besef hebben van de risico's die ze lopen bij het afsluiten van complexe financiële producten. Het instellen van alleen een verplichte financiële toets is een halve maatregel waarmee een schijnzekerheid wordt gecreëerd.

 

Begrijp je geld.

In de beleggingswereld is een ervaringstoets voor mensen die willen beleggen al gebruikelijk, maar consumenten zijn zich daar veel beter bewust van de risico's die ze lopen. Consumenten hebben weinig besef van de risico's die ze lopen bij het afsluiten van bijvoorbeeld een hypotheek. De Consumentenbond is begin 2011 gestart met zijn campagne Begrijp je Geld?! omdat consumenten zich niet kunnen of willen verdiepen in de meest noodzakelijke financiële producten zoals betalen, sparen, verzekeren of een hypotheek. Zolang er geen financiële basisproducten zijn die een veilig alternatief voor consumenten zijn, blijft persoonlijk financieel advies -zeker bij complexe producten- aan te raden. Een hypotheek kies je slechts een paar keer in je leven.

(bron: Consumentenbond - donderdag 1 september 2011)

naar boven -

 

Consumentenmonitor Hypotheken: vaker vast bedrag in plaats van provisie voor hypotheekadvies.

 

Het aandeel van provisies voor hypotheekadviezen daalt. Er zijn bijna evenveel consumenten die een vast bedrag betalen voor het advies als hypotheeksluiters die via provisie voor hun advies betalen. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Consumentenmonitor van de AFM onder recente hypotheeksluiters. In 2013 treedt een wettelijk verbod van provisies in werking.

 

Van de hypotheeksluiters zegt 42 procent provisie te betalen; in het najaar van 2009 was dat nog 59 procent. Het aandeel van “fixed fee” liep op van 15 naar 39 procent.

 

Bijna vier op de tien consumenten sluiten hun hypotheek bij de bank, een derde gebruikt een tussenpersoon en ruim 20% een hypotheekketen. Ruim vier van de vijf adviseurs geeft aan hoe hij beloond wordt.

 

Laagopgeleiden onderhandelen vaker met een hypotheekadviseur over de kosten van het advies dan hoogopgeleiden. Ongeveer tweederde van de onderhandelende consumenten boekt daar ook resultaat mee. De AFM raadt consumenten aan altijd te onderhandelen over de kosten van het advies. Hypotheekbezitters kunnen dit ook doen wanneer een rentevastperiode bijna afloopt.

 

Uit de AFM Consumentenmonitor blijkt ook dat aflossingsvrije hypotheken nog steeds populair zijn, vooral door de lagere maandlasten. In augustus 2011 zijn nieuwe hypotheeknormen van kracht gegaan die een maximum stellen aan het aflossingsvrije deel van een hypotheek.

 

Tweederde van de sluiters heeft een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Per 1 augustus zijn de nieuwe normen voor verantwoorde hypotheekverstrekking van kracht. In de nieuwe normen mag de totale hypotheek voor maximaal de helft van de marktwaarde van het huis aflossingsvrij zijn.

Wanneer consumenten expliciet moeten kiezen tussen enerzijds lage maandlasten en een restschuld en anderzijdshoge maandlasten waarbij de hypotheek aan het einde is afgelost, kiest 62% van de doorstromers en oversluiters voor lage maandlasten. De helft van de starters kiest voor volledige aflossing.

 

Een kwart van de recente hypotheeksluiters is een starter, 18% is doorstromer (van het ene naar het andere koophuis) en bijna 40% heeft zijn hypotheek overgesloten. Het aandeel oversluiters is sinds voorjaar 2009 (toen 21%) ieder half jaar gestegen.

 

Het percentage starters dat meer leent dan de waarde van het huis is van 80% gedaald naar 70% in voorjaar van 2011. Een derde van de starters en bijna 20% van alle sluiters heeft meer dan 110% van de marktwaarde van het huis geleend. De nieuwe hypotheeknormen stellen een maximum aan de verhouding tussen hypotheekschuld en marktwaarde van de woning.

(dinsdag 30 augustus 2011)

naar boven -

 

Consumentenbond: Bekwame tussenpersoon is te herkennen.

10 tips voor een goed hypotheekadvies.

 

AMSTERDAM -  Het afsluiten van een hypotheek is één van de belangrijkste financiële beslissingen die we nemen in ons leven. Maar helaas hebben slechts weinig consumenten er zoveel verstand van dat zij ook de ingewikkelde kleine lettertjes kunnen doorgronden. De rest moet veelal vertrouwen op een hypotheekadviseur. Maar hoe vindt u een goede adviseur die u helpt bij het financieren van uw droomhuis en voorkomt dat u uiteindelijk met een financiële kater blijft zitten? Sinds het uitbreken van de woekerpolisaffaire staan huizenkopers een stuk kritischer tegenover hypotheekadviseurs, omdat een deel van deze tussenpersonen zich heeft verrijkt ten koste van de klant. De tijd is dan ook voorbij dat hun advies voor zoete koek wordt geslikt. De tussenpersonen proberen dit wantrouwen weg te nemen door opener te zijn over hun verdiensten en kosten. Uit een onderzoek van de Consumentenbond blijkt echter dat er op dit gebied nog veel te verbeteren valt.

 

De bond benaderde recent namelijk 1400 hypotheek- en pensioenadviseurs voor een onderzoek naar de kosten die zij in rekening brengen voor advies en bemiddeling. Slechts 154 adviseurs waren bereid eraan mee te werken.

Bovendien bleken de onderlinge prijsverschillen ook nog eens opmerkelijk groot te zijn. Voor het regelen van een hypotheek van 500.000 euro (voor de ene helft banksparen en voor de andere helft aflossingsvrij, inclusief een overlijdensrisicoverzekering) vraagt de goedkoopste tussenpersoon 1043 euro, terwijl de duurste 7875 euro in rekening zou brengen.

 

Niet blindstaren.

Ondanks dit enorme verschil moeten burgers zich volgens de Consumentenbond niet blindstaren op de prijs. Bij financieel advies gaat het immers niet alleen om de prijs, maar ook om de kwaliteit. Betaal dus liever iets meer voor een goed hypotheekadvies dan dat u aanvankelijk goedkoop uit bent bij een tussenpersoon, maar achteraf met een onverwacht hoge hypotheekschuld blijft zitten door een verkeerd advies.

Maar hoe herkent u een bekwame tussenpersoon en krijgt u het beste hypotheekadvies? De Consumentenbond heeft er tien tips voor opgesteld:

1. Of u een hypotheekadviseur nodig hebt, hangt af van uw financiële kennis en ervaring. Om dat te bepalen, kunt u de financiële kennistest van toezichthouder AFM doen op internetsite www.weetwatjeweet.nl.
2. Hypotheekadvies is nooit gratis, maar kijk niet alleen naar de prijs. Controleer of een tussenpersoon onafhankelijk is door diens dienstwijzer te lezen en te vragen met hoeveel geldverstrekkers deze persoon zaken doet. Financieel adviseurs kunnen hun kosten in rekening brengen via een uurtarief, abonnement, vast bedrag of provisie. Overleg wat in uw geval het voordeligst is, zonder dat dit afbreuk doet aan de kwaliteit van het advies. Bij de eerste drie vormen betaalt u trouwens direct aan de adviseur. Bij provisie gebeurt dat indirect. De hypotheekaanbieder geeft de tussenpersoon in dat geval een beloning, maar rekent die kosten door in uw hypotheek. Omdat het belang van de klant hierbij niet altijd voorop staat, komt er in januari 2013 met het provisieverbod een einde aan.
3. Als u geen tussenpersoon inschakelt, maar direct bij een bank of andere geldverstrekker uw hypotheek regelt, betaalt u ook kosten. Maar die zijn dan minder makkelijk te achterhalen. Direct naar een geldverstrekker stappen, is dus niet per definitie goedkoper.
4. Raadpleeg verschillende tussenpersonen om te weten welke diensten ze bieden tegen welk tarief.
5. Kies voor hypotheekadvies van een specialist die over de juiste diploma’s beschikt. Belangrijke keurmerken zijn die van erkend hypotheekadviseur (SEH), gecertificeerd financieel planner (FFP) en het DSI-keurmerk. Een goede adviseur probeert een helder beeld te krijgen van de maximale maandlasten die u kunt en wilt betalen, of uw voorkeur uitgaat naar stabiele of variabele maandlasten, hoeveel u wilt aflossen en uw verdere toekomstplannen.
6. Maak duidelijke afspraken met de tussenpersoon over welke diensten die persoon gaat leveren en hoeveel geld dat kost. Leg deze afspraken schriftelijk vast.
7. Is de keuze voor een tussenpersoon eenmaal gemaakt, dan valt er wel degelijk nog te onderhandelen over de prijs. Maak daar gebruik van.
8. De tussenpersonen uit het onderzoek van de Consumentenbond zijn gemiddeld 24 uur kwijt voor het opstellen van een hypotheekadvies en rekenen daarvoor circa 3000 euro. Houd deze prijs in het achterhoofd als u een adviseur zoekt. Meer informatie over het onderzoek vindt u in de septembereditie van de Consumentengids en de Geldgids.
9. Een bekwame adviseur zal u ook na het afsluiten van uw hypotheek blijven informeren, bijvoorbeeld als zich wijzigingen voordoen in de belastingwet of andere zaken die u als klant aangaan. Zo’n raadgever volgt tevens uw vermogensopbouw en evalueert regelmatig of uw financiële doelstellingen worden gehaald.
10. Vraag tijdig een verlengingsvoorstel van de geldverstrekker aan als de rentevaste periode van uw hypotheek afloopt. De meeste hypotheekaanbieders sturen zo’n voorstel pas een maand van tevoren. Maar dan is het vrijwel onmogelijk nog een nieuwe hypotheek te regelen. Wees er dus tijdig bij. De ministers De Jager (Financiën) en Verhagen (Economische Zaken) zijn overigens van plan om financiele dienstverleners te verplichten om uiterlijk drie maanden van tevoren zo’n nieuw hypotheekvoorstel aan de klant voor te leggen.

(door Bernard Vogelsang - 29 augustus 2011)

naar boven -

 

Maak van hypotheek geen Zwaard van Damocles!

 

D66-Kamerlid Wouter Koolmees is bezorgd over het lot van huiseigenaren in de toekomst. Woningbezitters dreigen in financiële problemen te komen omdat zij hun hypotheek niet meer kunnen betalen als ze stoppen met werken. De hypotheek wordt een loden last na het pensioen. Dat schrijft de Telegraaf vandaag. Koolmees benadrukt daarom dat aflossen van deze hoge schuldbedragen essentieel is, het liefst zo snel mogelijk.

 

Zwaard van Damocles.

In 2001 is afgesproken dat de hypotheek maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Dit betekent dat vanaf 2031 een grote groep mensen geconfronteerd wordt met een niet aftrekbare hypotheekrente. In combinatie met hoge aflossingsvrije hypotheken zorgt dit voor veel problemen. Koolmees: "De hypotheek is geen loden last na het pensioen, maar het Zwaard van Damocles. Steeds meer huiseigenaren gaan met pensioen, terwijl hypotheken grotendeels aflossingsvrij zijn afgesloten. Ze kunnen dan in een enorm financieel gat vallen. Gelukkig hebben we nog de tijd om nu maatregelen te nemen die er voor zorgen dat we effecten kunnen opvangen."

 

Noodzakelijk.

De sociaal-liberaal is samen met de ChristenUnie bezig met een initiatiefwetsvoorstel om de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar te maken bij een zogeheten annuïteitenhypotheek, een maandelijks bedrag met een mengeling van rente en aflossing, waarbij het aandeel van de aflossing in de loop van de tijd steeds groter wordt. De twee partijen presenteren dit voorstel in het najaar. Koolmees: "Ik ben blij met dit nieuwe signaal vanuit consumentenorganisaties en hypotheekdeskundigen, dat het noodzakelijk is om mensen te stimuleren schulden af te lossen. En na hun pensioen vrij zijn van schuld of een maandbedrag hebben staan dat niet te zwaar op de financiën drukt."

(Via: Nieuwsbank - vrijdag 26 augustus )

naar boven -

 

Banken houden stagnatie woningmarkt in stand.

Exorbitante rentemarge hypotheekbanken.

 

De Nederlandse consument heeft de afgelopen jaren flink moeten bloeden voor het beleid dat banken de afgelopen jaren hebben gevoerd; een beleid dat zelfzuchtig en onverantwoordelijk was. De werkloosheid is opgelopen en de Nederlandse belastingbetaler zucht onder extreme overheidsbezuinigingen. Als "beloning" voor de hogere bijdrage van de belastingbetaler leveren banken hen nu lagere hypotheeksommen dan voorheen. Sinds medio juli van dit jaar doen de banken hier nog een forse schep bovenop: een vol procent extra rentemarge ten koste van de portemonnee van de consument.

 

Door het getouwtrek over de onbetrouwbare financiële handel en wandel van de Zuid-Europese landen en de onverstandige uitspraken die economisch slecht onderlegde politici hier over doen, is in de Westerse wereld een klimaat geschapen waarin het vertrouwen bij de consument wegebt. Als gevolg van dit geslonken vertrouwen, beleggen particuliere en institutionele beleggers steeds minder in aandelen. Er is minder vraag naar geld en er wordt vaker 'op safe' gespeeld door te beleggen in staatsleningen van gevestigde landen zoals bijvoorbeeld Nederland en Duitsland. Deze landen hoeven dus minder rentevergoeding te bieden op hun staatsobligaties om beleggers geïnteresseerd te houden. De lange rente daalde hierdoor in de afgelopen zes weken met maar liefst 1,2 procent.

 

Psyche en rente.

Steeds duidelijker wordt dat het met de winsten in het bedrijfsleven niet eens zo slecht gesteld is. Dit kan dus niet de reden zijn dat aandelen op dit moment zo enorm ondergewaardeerd zijn. De consument lijkt met name de hand op de knip te houden door het veelal kortzichtige en zorgwekkende politiek gedebatteer over de economische gang van zaken.

 

Een voordeel van de naargeestige aandelensfeer van de afgelopen weken is dat banken steeds voordeliger geld kunnen inkopen / lenen. De 10-jarige rente op de Nederlandse kapitaalmarkt is de afgelopen weken gedaald van 3,7 naar 2,5 procent. In Duitsland daalde de rente zelfs tot 2,1 procent, terwijl in de VS de lange rente zelfs even op 1,9 procent terechtkwam.

 

Zeer hoge rentemarge.

De kapitaalmarktrente is voor banken de natuurlijke maatstaf voor het bepalen van de hypotheekrente. Toen medio juli de kapitaalmarktrente op 3,7 procent stond, rekende de meest voordelige hypothecaire geldverstrekker (het Belgische Argenta via het Nederlandse Woonlife) een 10-jaar vaste hypotheekrente van 4,6 procent. Nu de 10 jarige kapitaalmarktrente is gezakt tot 2,5 procent, rekent de geldverstrekker met de laagste rente (SNS) nog 4,5 procent en Woonlife 4,55 procent. De duurste bank, de Westland Utrecht Bank, verlaagde gisteren haar torenhoge tarieven slechts minimaal met 0,15 procent tot 5,1 procent.

 

Renteverlagingen zijn slechts zeer beperkt doen absoluut onvoldoende recht aan de werkelijke marktsituatie van dit moment. De rentemarge voor banken is hiermee in slechts vijf weken tijd opgelopen van minimaal 0,9 procent tot maar liefst 2 á 2,5 procent per hypotheekjaar. Een exorbitante marge waarmee de banken aantonen geen moeite te willen doen voor het laten opveren van de woningmarkt. Ter vergelijk: in 2005 en 2006 bedroegen de rentemarges van banken nog minder dan een half procent.

 

Resultaat van de starre bankenhouding is dat de bruto rentelasten nu voor de Nederlandse consument gemiddeld € 250,- per maand hoger liggen dan noodzakelijk. Een fors bedrag dat deze consument jaren achter elkaar, voor zolang de rente vaststaan, zal moeten betalen. Extra geld dat de banken eenvoudig in de eigen zak steken.

 

Te lage hypotheeksommen.

Banken maken dus misbruik van de rente-omstandigheden. Maar daar houdt het niet mee op. Banken vragen niet alleen te veel hypotheekrente, zij draaien ook nog eens de hypotheekkraan dicht. Terwijl het Waarborgfonds Eigen Woningen op basis van Nationale Hypotheek Garantie hypotheken toestaat tot 108 procent van de waarde van de woning, willen sommige banken ondanks deze veilige garantie, slechts 106 procent van de waarde van de woning verstrekken. De banken zijn hiermee roomser dan de paus. Voorts verstrekken banken tegenwoordig een maximale hypotheeksom van maximaal 4,5 maal het gezamenlijk bruto jaarinkomen, terwijl nog niet zo lang geleden 6 maal de maximale maatstaf was.

 

Het aantal gedwongen verkopen op basis van verstrekte hypotheken tegen 6 maal het inkomen is de afgelopen jaren minimaal gebleken. Waarom zijn banken dat toch nóg voorzichtiger? Banken verschuilen zich op dit terrein achter extreem voorzichtige  regels van de overheid. Die extreme voorzichtigheid is geënt op de rommelhypotheken die aan het begin van deze eeuw door de Amerikanen zijn verstrekt, maar waar Nederlandse banken zich nimmer aan hebben bezondigd. De Nederlandse controle vanuit de overheid was destijds voldoende om de consument veilig te stellen.

 

Op dit moment slaan de banken dus door. Banken doen, om hen moverende redenen, vrijwel geen moeite die veel te strenge regels bij de overheid ter discussie te stellen.

 

Met een extra hoge winstmarge, een te lage hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning en een te lage hypotheek ten opzichte van wat kopers kunnen dragen aan de hand van hun inkomen (zeker ook in vergelijking tot de veel hogere maandlasten die huurders mogen dragen), draagt de banksector een maximale verantwoordelijkheid voor een blijvende stagnatie op de woningmarkt. Met een dergelijke bankpolitiek kan het verlagen van de overdrachtsbelasting voor de overheid als weggegooid geld worden beschouwd. Immers, de voordelen van de lagere belasting worden gecompenseerd door een in verhoudig te hoge hypotheekrente. Het is dus te hopen dat banken de maand september gebruiken om hun renteniveaus drastisch te verlagen en hun hypotheekbeleid te versoepelen. Velen op de woningmarkt zouden hen daar zeer dankbaar voor zijn. 

(25 augustus 2011)

naar boven -

 

Vogelaarswijken uit het slop.

Kooprecht voor alle huurders?

 

In 2006 kwam Groenlinks met een initiatiefwet "kopen voor huurders". Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk voor huurders van sociale woningen om hun eigen huurhuis te kopen. Het wetsvoorstel brengt beweging in de huurdersmarkt en zou een positief effect hebben op de wijken waarin sociale huur een negatieve invloed heeft. Deze initiatiefwet is opgenomen in het regeerakkoord en ligt nu bij het ministerie. Als het aan de VVD ligt is er haast geboden met de doorvoer ervan.  Wegwijs Kenniscentrum zocht uit of kooprecht mogelijk is voor huurders.

 

Woningcorporaties hebben vanuit historisch oogpunt een groot belang in de Nederlandse woningmarkt en de voorzieningen voor mensen met een lager of middeninkomen.  Hoewel woningcorporaties op overheidssteun kunnen rekenen en geen winstoogmerk hebben, zijn het private instellingen. Het huidige wetsvoorstel verlangt van de woningcorporaties dat zij privaat eigendom - huizen dus - afstaan aan huurders.  Geen gemakkelijke zaak, want een overheid kan enkel woningen afhandig maken als er sprake is van een zogeheten "gerechtvaardigd algemeen belang" voor de Nederlandse samenleving. Dit houdt in dat er wettelijk bepaald is dat een besluit de Nederlandse samenleving ten goede komt. Maar wat is "ten goede"?

 

Het aannemelijke belang voor de Nederlandse samenleving.

Volgens voorstanders is het algemeen belang er zeker. Al jaren wordt de strijd aangegaan met de zogeheten Vogelaarswijken: wijken waar sociale huur in hoge mate aanwezig is. Achterstand en sociale huur lijken nauw met elkaar verbonden. Volgens Sophie Welschen, jurist bij Vereniging Eigen Huis, is het recht voor huurders om te kopen in deze wijken er een van algemeen belang.  Als er door middel van het bezit van een woning eigenbelang is bij de ontwikkeling van een wijk dan is men sneller geneigd te helpen in de opbouw van een wijk.

 

Een grote farce.

Hugo Priemus, Emiraat hoogleraar aan de TU-delft, noemt het plan "belachelijk en onhaalbaar". Het tast het private karakter van de woningcorporaties ernstig aan en maakt het voor deze corporaties onmogelijk een geschikt voorraadsbeleid te voeren. Hij wijst hierbij naar eenzelfde situatie in Engeland. In 1980 werd in Groot Brittannië onder het bewind van prime-minister Thatcher het kooprecht van huurders geïntroduceerd. Dit leidde al snel tot een stagnatie in de sociale huursector.  2,5 miljoen van de 6 miljoen huurhuizen werden verkocht. Sociale huur werd alleen beschikbaar voor de allerarmsten. De nieuwe huizenbezitters bleken vervolgens niet over de financiële middelen te beschikken om hun huis te onderhouden. Hierdoor verpauperde ook de eigenwoningmarkt. Een tegenovergesteld effect dus als dat wat Sophie Welschen van VEH verwacht bij de invoering van de wet in Nederland.

 

Vereniging Eigen Huis ziet echter de positieve kant van kooprecht. Bij het verkopen van een huis krijgt de corporatie direct liquide middelen om te investeren in de verbetering van de sociale woningmarkt. Een huis eruit betekent dus eigenlijk een nieuw huis erbij. Stagnatie valt volgens VEH nog te bezien.

 

Maar liefst 25% van de 2,4 miljoen Nederlandse huurders geeft aan een eigen huis te willen kopen. Hoewel het wetsvoorstel een moeilijke juridische kwestie is, is het tevens een van de speerpunten in het regeerakkoord. Kiezersbedrog noemen de tegenstanders het, daar het nooit in het verkiezingsprogramma voorkwam van zowel de VVD als het CDA. Voorstanders zien echter de positieve kant en beschouwen het wetsvoorstel als goede stap vooruit.

(woensdag 24 augustus 2011)

naar boven -

 

Eigen Huis: 'Banken en verzekeraars moeten NHG-regels weer omarmen'.

 

Vereniging Eigen Huis, gesteund door een brede coalitie van marktpartijen, verlangt van banken en verzekeraars dat zij hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen door de NHG-regels onverkort toe te passen voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.

 

Als banken en verzekeraars dit blijven weigeren, moet minister De Jager ingrijpen. Banken en verzekeraars hanteren niet langer de normen van de Nationale Hypotheek Garantie bij hun hypotheekverstrekking. Dat belemmert vooral starters op de woningmarkt en potentiële kopers die niet veel eigen geld kunnen inbrengen. Dit is een onnodige beperking van de toegang tot het eigenwoningbezit, op het moment dat sprake is van een kwetsbare woningmarkt. Deze maatregel van banken en verzekeraars staat haaks op het door het kabinet beoogde effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting.

 

Onder het mom van 'bescherming consument' hanteren de banken met ingang van 1 augustus hun eigen gedragscode (Gedragscode Hypothecaire Financieringen), die het maximaal te lenen bedrag ook voor leningen met NHG verdere en vooral onnodige beperkingen oplegt. Hierdoor is het voor veel consumenten nu niet meer mogelijk om een toereikende hypothecaire lening te krijgen.

 

De Nationale Hypotheek Garantie hanteert al strenge normen voor het verkrijgen van een hypotheek met garantie. Daarbij zijn consumenten ervan verzekerd dat, wanneer zij buiten hun schuld niet meer aan hun hypothecaire verplichtingen kunnen voldoen, de NHG deze verplichting overneemt. Consumenten lenen met de NHG veilig en verantwoord en zijn maximaal beschermd.

 

Vereniging Eigen Huis ziet, vanuit consumentenbelang, namens de brede coalitie[1] dan ook geen enkele reden om de NHG-regels in de ban te doen. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft tot ieders verbazing geweigerd om hierover in overleg te gaan. Vereniging Eigen Huis vindt dat des te onbegrijpelijker tegen de achtergrond van de brief van minister De Jager aan de Tweede Kamer op 11 april jl., waarin hij duidelijk aangaf dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen niet geldt voor NHG-hypotheken.

 

Volgens Rob Mulder, directeur Strategie en Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis is het hoog tijd dat banken tot het inzicht gebracht worden dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben en niet los van de politieke en maatschappelijke werkelijkheid hun eigen belangen kunnen najagen. "Het zou mij niets verbazen wanneer de werkelijke reden om de NHG-regels collectief te negeren, is ingegeven om de concurrentie te beperken. Onder NHG kunnen ook kleinere banken gebruik maken van de waarborg die NHG biedt, waardoor zij scherpe tarieven kunnen hanteren. Daar zitten de grootbanken waarschijnlijk niet op te wachten. Waarmee zij de belangen van de consument schaden."

 

[1] Coalitie bestaat uit consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis, Nederlandse Vereniging van Makelaars, VBO Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, Organisatie van Financiële Dienstverleners (waarbinnen alle belangrijke hypotheekadviesketens zijn vertegenwoordigd) en NEPROM

(24 augustus 2011)

naar boven -

 

Banken geven woningmarkt genadeklap.

 

De Nederlandse banken zijn hard op weg om de woningmarkt de genadeklap te geven. Sinds de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen per 1 augustus j.l. zijn banken uiterst kritisch en terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. Hierdoor heeft de eerdere verlaging van de overdrachtsbelasting nauwelijks nog effect. Nóg kwalijker is dat banken de normen van de Nationale Hypotheekgarantie en bloc niet meer toepassen. Hierdoor is de hypotheekruimte voor de aankoop van een nieuwbouwwoning zeer beperkt. Met als resultaat dat het water bij de sector inmiddels tot aan de lippen staat.

 

De Nederlandse nieuwbouwmarkt zit in een rollercoaster. In 2009 ging de verkoop van nieuwe koopwoningen met een duikvlucht naar beneden. Dit als gevolg van de crisis. Mede dankzij de overheidssteun en de verhoging van de NHG-kostengrens tot 350 duizend euro krabbelde de verkoop daarna in 2010 weer voorzichtig overeind. "Maar dit jaar roetsjen we alweer even hard naar beneden", zegt Nico Rietdijk, directeur van NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. In de binnenkort te verschijnen Thermometer Koopwoningen gaat NVB er van uit dat er in 2011 in totaal 22.000 nieuwbouwwoningen worden verkocht. Dat is zo'n 15% minder dan in 2010. "maar best mogelijk dat dit aantal uiteindelijk niet eens gehaald wordt".

 

Dat heeft alles te maken met de financierbaarheid van de woningen door de consument en die staat ernstig onder druk. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen die sinds 1 augustus door de Nederlandse Vereniging van Banken is ingevoerd, betekent een forse beperking van de hypotheekruimte. Concreet komt het er op neer dat banken kopers van een nieuwbouwwoning nog maar 104 procent lenen. Met als gevolg dat zij in veel gevallen de rentekosten en andere bijkomende kosten tijdens de bouw, zoals de aanleg van de tuin niet meer kunnen meefinancieren. Het bizarre is dat bij oude en tochtige huizen de banken momenteel een royalere norm van 106 aanhouden, terwijl nieuwbouw toch state of the art is op het gebied van duurzaamheid. "Dus de wereld op z'n kop". Het gekke is, dat de Nederlandse grootbanken en bloc in het geval van een NHG-hypotheek de voor de consument aantrekkelijker NHG-norm van 108% ineens ook niet meer willen toepassen en de consument dus nóg meer benadelen.

 

Maar niet alleen lenen huizenkopers veel minder dan voorheen; zij betalen de banken ook nog eens veel hogere rentevergoedingen. Nog niet zo lang geleden was het verschil tussen een rente op 10-jaars staatsobligaties en 10-jaars hypotheken steevast 80 tot 90 basispunten. Nu ligt dat al gauw 150 basispunten hoger. Met als gevolg dat banken inmiddels torenhoge rendementen boeken op hun hypotheekverstrekking. Niet voor niets zijn de winsten van banken t.o.v. 2007 verdrievoudigd. En dat in een crisis! In feite wordt de consument, de burger, de samenleving `een oor aangenaaid". Immers het waren de banken die (wereldwijd) de crisis hebben veroorzaakt. Vervolgens werden zij massaal financieel gesteund. Om dan nu - over de ruggen van diezelfde samenleving - zich opnieuw te verrijken door hun rendementen te maximeren bij gelijktijdig minder risicovolle hypotheekproducten. Onder het mom `we hebben zo onze zorgplicht', maar het is puur plat eigen belang. De bonussen die banken uitkeren zijn weer bijna even hoog als voorheen. Ze komen er mee weg omdat de NMa het bankenkartel oogluikend goedkeurt.

 

Er moet dringend iets gebeuren. De economische ontwikkelingen zijn wereldwijd in een stroomversnelling geraakt. Zonder ingrijpende maatregelen voorspelt NVB dat in 2012 de bodem in de woningverkoop van 2009 opnieuw wordt aangetikt, of dat we er zelfs doorheen schieten. Toen werden er gemiddeld per maand 1400 nieuwbouwwoningen verkocht. Ter vergelijking, in 2006 waren dat er nog gemiddeld 3700.

 

Maatregelen die NVB voorstelt is allereerst een krachtige opstelling van minister De Jager samen met de NMa richting de banken. De banken moeten weer gewoon gaan financieren. Dit betekent: risico's reëel inschatten en daar de tarifering op afstemmen. Om voor een NHG-hypotheek, waar voor de bank nagenoeg geen risico op zit, meer dan 200 basispunten te durven vragen, getuigt van een inhaligheid die geen grenzen kent, maar die wel een hele sector onderuit haalt, inclusief de grondexploitaties van gemeenten. Maar ook in het belang van de banken zelf is het cruciaal dat het bankenkartel wordt opengebroken. Tegen elke prijs moet worden voorkomen dat er straks zoveel druk op de huizenprijzen komt, dat het de hele Nederlandse economie aantast.

 

Ook minister Donner kan helpen. In dit verband pleit NVB voor een verlenging van de verhoogde NHG-kostengrens van 350 duizend euro. Nu lijkt die kostengrens in 2012 volgens de Woonvisie van het Kabinet teruggezet te worden tot 265 duizend euro. Hierdoor zal circa een kwart van de nieuwbouwmarkt de NHG-rentekorting missen. De timing om deze kostengrens weer te verlagen is dan ook uiterst slecht gekozen en zal het positieve effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting teniet doen.
(bron: Via Nieuwsbank - 24 augustus 2011)

naar boven -

 

Een hypotheek afsluiten?

 

Voor veel mensen is het één van de belangrijkste vragen als ze een huis willen kopen: hoeveel kan ik lenen? En wat zijn de totale kosten? Dat bepaalt immers of je droomhuis wel of niet binnen bereik is. Nu zijn er op dit terein momenteel veel veranderingen gaande...

 

Overdrachtsbelasting verlaagd.

Zo is half juni de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. En banken hanteren nu een nieuwe gedragscode* met als belangrijkste veranderingen:

• Je mag niet meer dan 106% van de marktwaarde van de woning lenen.
• De hypotheek die  je afsluit mag maximaal voor de helft aflossingsvrij zijn.

Hoe blijft de potentiële huizenkoper op de hoogte wat er speelt? 

 

Wat kan ik lenen? De regels.

Niet iedereen die een huis koopt, hoeft een hypotheekexpert te worden. Maar het is wel wenselijk dat iemand voordat hij een hypotheek afsluit, op de hoogte is wat hij, éénmalig en maandelijks, kwijt zal zijn en waar hij op moet letten. Daarom heeft het Nibud samen met het Contactorgaan Hypothecaire Financiers een brochure ontwikkeld met onafhankelijke informatie, de brochure Betaalbare Hypotheken (pdf). Hierin staan de geldende regels en regelingen uitgelegd en hoe vast wordt gesteld wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen. Alle recente veranderingen zijn hierin meegenomen.

 

Wat wil ik lenen? De wensen.

Natuurlijk is het belangrijk dat mensen weten wat ze (maximaal) kunnen lenen en wat daarvoor bepalend is. Maar nog belangrijker is dat mensen zichzelf de vraag stellen: hoeveel wil ik maximaal per maand kwijt zijn aan rente en aflossing? Wat wil ik daarnaast nog kunnen blijven doen om een prettig leven te leiden? Wat past dan wel en niet binnen een budget? Een hypotheek is niet zomaar een product dat je afsluit; hypotheeklasten vormen vaak de grootste kostenpost op de maandelijkse begroting. En bovendien een financiële verplichting die je aangaat voor een lange periode waarin veel kan gebeuren. Ook hier wordt in de brochure Betaalbare Hypotheken op ingegaan.

 

Brochure Betaalbare Hypotheken.

Met de brochure hopen we dat consumenten niet zomaar een hypotheek afsluiten, maar dat ze een bewuste keuze maken waarbij ze op de hoogte zijn  van de implicaties nu en op de langere termijn.

Bent u hypotheekadviseur? Attendeer uw cliënten op deze brochure. Het afsluiten van een hypotheek gaat niet over 1 nacht ijs. Het is prettig als zij onafhankelijke informatie ontvangen die zij zelf na het adviesgesprek rustig kunnen doornemen. Uiteindelijk willen we dat iedereen een hypotheek afsluit die hem past.

 

Meer informatie en de brochure: Betaalbare Hypotheken.

Meer over betaalbare woonlasten

 

* Bindende gedragscode die alle hypotheekverstrekkers in Nederland hebben ondertekend om zorgvuldige advisering te waarborgen. Hypotheekverstrekkers verplicht zijn aan te houden bij het vaststellen van de maximale hypotheeksom. Doel van de gedragscode is ondern meer om consumenten te beschermen tegen te hoge hypotheekschulden.

naar boven -

 

 

Banken hoeven NHG-norm niet aan te passen.

 

DEN HAAG (AFN) - Banken mogen een hypotheek tot 108 procent van de waarde van de woning blijven verlenen als er sprake is van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat heeft minister Jan Kees de Jager (Financiën) de Tweede Kamer geschreven.

Aanleiding waren berichten dat banken een nieuwe strengere norm van 106 procent ook toepassen op hypotheken met een NHG. VVD en CDA protesteerden daar tegen.

 

De Jager stelt dat banken er uiteraard voor mogen kiezen om zelf strengere normen te hanteren. Maar de nieuwe gedragscode dwingt hen daar niet toe. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zal banken niet straffen als ze bij een NHG-hypotheek tot 108 procent gaan, zolang de overdrachtsbelasting tot volgend jaar zomer op 2 procent staat.

 

De nieuwe gedragscode is door banken, De Jager en de AFM afgesproken om overkreditering tegen te gaan. De bovengrens voor hypotheken met een NHG is 108 procent, bij een overdrachtsbelasting van 2 procent. De bovengrens voor hypotheken zonder NHG is 106 procent.

(23 augustus 2011)

naar boven -

 

 

Consumentenbond beeïndigd actie “Stop te hoge hypotheekrentes!”

 

Consumenten doen er goed aan bij meerdere aanbieders hypotheekoffertes op te vragen en die te vergelijken. Op die manier kunnen consumenten kosten besparen. Dat is het belangrijkste advies van de Consumentenbond bij de afsluiting van zijn actie “Stop de te hoge hypotheekrente”.

 

Om consumenten te helpen bij het kiezen van een hypotheek of te helpen bij het overstappen naar een andere hypotheekaanbieder heeft de Consumentenbond op www.consumentenbond.nl/actiehypotheekrente tips gepubliceerd voor die consumenten die een eerste hypotheek willen afsluiten, hun hypotheek willen verlengen of een verhuizen naar een andere koopwoning.

 

Ondanks dat de hypotheekrentes op dit moment een voorzichtige daling laten zien, blijft de Consumentenbond de tarieven scherp volgen. "De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) concludeert in zijn onderzoek dat de Nederlandse hypotheekmarkt kwetsbaar is voor gebrek aan concurrentie. Het is dus goed als er bijvoorbeeld meer aanbieders op de markt komen. Alleen dan bereiken we dat de hypotheekmarkt in beweging blijft", aldus Bart Combée, directeur Consumentenbond. De Minister van Financiën heeft inmiddels aangekondigd wettelijk verplicht te gaan stellen dat banken drie maanden voor het aflopen van de rentevasteperiode hun klanten informeren en tijdig een nieuw rentevoorstel doen.

 

Actie.

Ruim 32 duizend consumenten steunden de actie "Stop de (huizen)hoge hypotheekrentes". Mede door de actie dalen de hypotheekrentetarieven inmiddels licht. Ook de NMa concludeerde in zijn onderzoek dat alle aandacht voor dit thema er wellicht toe heeft geleid dat de marges inmiddels weer op het niveau van voor de kredietcrisis zitten. De NMa startte zijn onderzoek nadat de Consumentenbond al twee jaar lang de noodklok had geluid over de steeds hogere marges op de hypotheekrente.

(23 augustus 2011)

naar boven -

 

 

Voorgestelde sancties energielabel maken woning onverkoopbaar.

 

Vereniging Eigen Huis vindt de sanctioneringsplannen van de Ministerraad voor het niet hebben van een energielabel bij verkoop of verhuur van de woning buitenproportioneel. Bewustwording ten aanzien van de energiezuinigheid van de woning is heel goed, maar een woning zonder energielabel onverkoopbaar maken gaat veel te ver en kan een hele verhuisketen verstoren.

 

Begin 2013 dient Nederland op grond van Europese Richtlijnen sancties in te stellen op het niet hebben van een energielabel bij verkoop of verhuur van een woning. Als een eigenaar niet kan voldoen aan de labelplicht wordt de woning niet ingeschreven bij het Kadaster en kan de verkoop niet doorgaan. De Ministerraad is voornemens om dit plan per juli 2012 in te voeren. Vereniging Eigen Huis vindt deze sanctie buitensporig, niet in verhouding met de ernst van het feit en bovendien gevaarlijk, aangezien zij een hele verhuisketen kan onderbreken. In de huidige fragiele situatie op de woningmarkt is een zware sanctie als deze volgens de vereniging bijzonder onverstandig.

 

Basislabel als alternatief.

Er zijn genoeg alternatieven die tot het doel van energiebewustwording leiden en die niet de gehele verhuisketen verstoren. In België bijvoorbeeld wordt de aanwezigheid van het energielabel steeksproefgewijs gecontroleerd met als sanctie een boete. Maar er zijn meer mogelijkheden. Zo heeft Vereniging Eigen Huis begin dit jaar al aan de Tweede Kamer geopperd om met een basislabel te komen, waarbij alle woningen op basis van standaardkenmerken zoals bouwjaar, een minimaal energielabel ontvangen. Naar aanleiding daarvan zou sanctioneren zelfs overbodig worden. Dit voorstel is door de minister Donner blijkbaar genegeerd en bijna ongemerkt voert hij zijn sanctioneringsplannen gewoon door, die inmiddels bij de Raad van State liggen.

(Persbericht Vereniging Eigen Huis.)

naar boven -

 

 

Consumentenbond: Weinig openheid van hypotheekadviseurs.

 

Openheid in de financiële sector over de verdiensten is nog ver te zoeken. Slechts 154 van de 1400 benaderde hypotheekadviseurs werkten mee aan een onderzoek van de Consumentenbond naar de kosten voor advies en bemiddeling bij hypotheken en oudedagsvoorzieningen.

 

De Consumentenbond roept de sector op niet langer zijn kop in het zand te steken en nu eindelijk open te zijn over de kwaliteit én de prijs van hun adviezen. Daar hebben consumenten wettelijk recht op.

 

Hypotheekadviseurs stellen dat een goed advies maatwerk is, waarbij de kwaliteit voorop zou moeten staan en niet de prijs. De Consumentenbond onderschrijft dit uitgangspunt. Toch hebben consumenten behoefte aan inzicht in de kosten zeker met allerhande nieuwe en directe vormen van betaling die er zijn en gaan komen. Iedereen wilt toch van te voren weten wat een advies ongeveer gaat kosten?

 

Een hypotheek voor Pim en Lia.

154 tussenpersonen bogen zich over een hypotheekadvies en -bemiddeling voor de fictieve Pim en Lia. Het stel wil een hypotheek van €350.000; dat is 110% van de waarde van de woning. Ze kiezen voor  50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar, inclusief een overlijdensrisicoverzekering. De tussenpersonen werd gevraagd hoeveel tijd ze nodig dachten te hebben voor een advies aan Pim en Lia. Ze kwamen gemiddeld uit op 24 uur. Ze rekenden daarvoor gemiddeld €2800 bij een vast bedrag, €122 per uur (wat neerkomt op ruim €2900) of zo'n €3000 op provisiebasis.

 

Begrijp je geld?!

Na jaren van schandalen met torenhoge provisies brengen veel financieel adviseurs, vooruitlopend op het wettelijk provisieverbod in 2013, op een andere manier geld in rekening voor hun diensten, namelijk via een uurtarief, abonnement of vast bedrag. Consumenten moeten daarom nu al zelf letten op de kosten van een hypotheekadvies en dit advies zelf kunnen beoordelen op redelijkheid. In zijn campagne Begrijp je geld?! Weet waar je voor tekent. vraagt de Consumentenbond daarom aandacht voor dit onderwerp. In 2009 dacht 5% van de ruim 1200 ondervraagde consumenten nog dat financieel advies gratis was. De Consumentenbond publiceert op zijn website een stappenplan om een betrouwbare adviseur te vinden en een goed advies te krijgen.

(Bron: Consumentenbond)

naar boven -

 

 

Rabobank: Huizenprijzen dalen ook in 2012.

 

De Nederlandse woningmarkt heeft zich tot op heden nog niet weten te herstellen. In het tweede kwartaal van dit jaar bereikte de markt voor bestaande koopwoningen een nieuw dieptepunt, zowel qua prijsniveau als qua verkoopaantallen.

 

Naar verwachting zal de recente verlaging van de overdrachtsbelasting de huizenverkoop in de komende periode stimuleren.

 

Voor wat betreft de prijsontwikkeling is er minder goed nieuws. Op nationaal niveau zullen de prijzen in 2011 naar verwachting dalen met 2% en in 2012 nogmaals met 2,5%. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

 

Opleving eerste twee maanden 2011 van tijdelijke aard.

De dalende transactieaantallen en de verdere toename van het aantal te koop staande woningen laten zien dat kopers en verkopers nog steeds niet of zeer moeizaam overeenstemming kunnen bereiken. In het tweede kwartaal van 2011 vonden er 29.532 transacties plaats. Dat is 7,4% minder dan in dezelfde periode een jaar geleden. Hiermee kwam het totaal aantal transacties in de periode juli 2010-juni 2011 uit op 124.381. Hiermee heeft de markt een nieuw dieptepunt bereikt. Ook betekent dit dat de opleving in de eerste twee maanden van dit jaar een tijdelijke was. Deze oprisping valt te verklaren uit de verlaging van de financieringslastpercentages van het Nibud per 1 januari van dit jaar. Hierdoor kunnen mensen op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage minder lenen. Kopers en verkopers hadden daarom tot 1 januari een extra prikkel om voor die tijd zaken te doen, en dat kwam pas na 1 januari tot uiting in het aantal transacties.

 

Behalve de verlaagde Nibud-percentages zijn het onder meer de bezuinigingsmaatregelen en de opgelopen rente die de potentiële koper doen aarzelen. Ook de huidige schuldencrisis in Europa is slecht voor het vertrouwen in de woningmarkt, wat leidt tot minder vraag naar koopwoningen. Aan de andere kant zijn veel verkopers tot op heden niet bereid hun prijzen aan te passen aan de huidige marktomstandigheden. Veel verkopers kunnen ook prijsverlagingen nog uitstellen, want het aantal gedwongen verkopen is in Nederland nog altijd zeer laag.

 

Verlaging overdrachtsbelasting zorgt voor lichte toename transacties.

De moeizame ontwikkelingen op de woningmarkt was voor de regering reden om de overdrachtsbelasting te verlagen. Dit moet de vraag naar woningen stimuleren. Per saldo zullen in 2011 naar verwachting 125.000 woningen van eigenaar wisselen en in 2012 133.000. Deze toename van de transactieaantallen is goed nieuws voor zowel kopers als verkopers, aangezien zij sneller in een huis kunnen gaan wonen dat beter aansluit bij hun woonwensen. Ook voor makelaars, verhuizers en notarissen is dit gunstig. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal echter niet voor een ommezwaai zorgen in de prijsontwikkeling. Het aanbod zal door de maatregel in verhouding tot de vraag sneller toenemen, waardoor de concurrentie tussen verkopers nog groter zal worden. Ook zal de leencapaciteit van kopers onder druk blijven staan door de bezuinigingsmaatregelen en een nieuwe verlaging van de rentelastpercentages. Dit komt de betaalbaarheid niet ten goede.

 

Belastingverlaging zorgt niet voor structurele oplossing.

Voor de nieuwbouwsector is de recente verlaging van de overdrachtsbelasting op zijn best een gemengde zegen. Nieuwbouwwoningen worden nu namelijk relatief duurder ten opzichte van bestaande woningen. Positief voor de bouwsector is wel dat het aantal transacties toeneemt. Overigens is het verlagen van de overdrachtsbelasting niet voldoende om de markt structureel vlot te trekken. De stagnerende doorstroming van de koopsector, bescherming van de consument op lange termijn, de problematiek van scheefwoners en het woningtekort vereisen een integrale aanpak. Eerder deze zomer presenteerde de Rabobank daarom een voorstel om oplossingen te bieden voor de geschetste problematiek. Het voorstel omvat een combinatie van maatregelen voor zowel de koop- als de huursector, met als belangrijkste element om aan nieuwe gevallen voortaan alleen nog hypotheken op basis van een annuïtair aflossingsschema te verstrekken.

naar boven -

 

 

Nibud ongerust over leengedrag studenten.

 

Hoger collegegeld voor langstudeerders, beperking van het ov-recht en de basisbeurs. Het ziet er in de plannen van de overheid somber uit voor studenten vanaf 2012. Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) maakt zich dan ook zorgen dat studenten door deze plannen genoodzaakt zijn meer en langer te lenen waardoor de studieschuld nog meer zal stijgen.

 

Studieschuld stijgt.

Uit cijfers van de DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) blijkt dat de studieschuld die afgestudeerde studenten in 2011 moeten betalen hoger is dan in 2010. Moesten studenten in 2010 gemiddeld nog € 13.318 terugbetalen aan DUO, in 2011 startten ze met het afbetalen van gemiddeld € 14.657. Het Nibud vreest dat dit bedrag de komende jaren verder zal stijgen als studenten extra moeten gaan betalen als ze langer studeren.

 

Langer afbetalen = hogere schuld.

Het wetsvoorstel van het kabinet is dat studenten per fase (bachelor en master) 1 jaar langer kunnen doen over het halen van een diploma. Studeren zij langer, dan moeten zij vanaf studiejaar 2012-2013 meer collegegeld (per jaar € 3000 extra) betalen. Wel kunnen studenten dit hogere bedrag financieren door een zelfde bedrag aan collegegeldkrediet op te nemen. Ook krijgen studenten langer de tijd om hun schuld af te lossen. De aflostermijn gaat van 15 naar 20 jaar. Helaas betekent langer afbetalen ook meer rente betalen en dus een hogere ‘eindschuld’.

 

Minder ov en minder studiefinanciering.

Daarnaast wordt het ov-recht beperkt: het plan is dat studenten vanaf 2012-2013 twee jaar minder recht hebben op hun reisproduct (ov-kaart). Het maximale recht wordt daarmee teruggebracht van ‘studieduur plus drie jaar’ naar ‘studieduur plus één jaar’. Dit betekent dat ‘langstudeerders’ de extra studiejaren hun reizen zelf moeten bekostigen. Ook zullen studenten hun masterjaar/-jaren niet meer als beurs krijgen, maar zullen ze dat bedrag als lening krijgen of zelf moeten betalen.

 

Slim studeren.

Het Nibud vreest vooral voor de studenten die dit jaar met hun studie beginnen. Zij krijgen met de nieuwe regelingen te maken en hebben zo grote kans dat ze meer moeten gaan lenen dan ze gepland hadden. Daarom adviseert het Nibud deze studenten grip op hun geld te houden en niet meer te lenen dan strikt noodzakelijk is. Op die manier is de studieschuld mogelijk nog binnen de perken te houden. De studenttrainingen van Slim studeren = Geld beheren, i.s.m. het Nibud, sluiten hier perfect op aan waardoor  bij wordt gedragen aan een goede voorlichting voor (eerstejaars) studenten.

 

Nieuwe Studieleenwijzer.

Het Nibud wil studenten helpen grip te krijgen op hun studieschuld. De gratis Studieleenwijzer, ontwikkeld in samenwerking met het platform Wijzer in geldzaken, op Nibud.nl kan daarbij helpen. Met deze tool kun je als student of afgestudeerde berekenen hoeveel je na je studie moet gaan aflossen. Dit resultaat wordt gekoppeld aan een voorbeeldbegroting. Zo is niet alleen te zien hoeveel je ongeveer moet aflossen, maar ook wat dit voor invloed heeft op je budget als starter.

 

Ook biedt het Nibud vanaf vandaag tot eind september de vernieuwde Geldwijzer Studenten met € 2,25 korting aan. Deze is voor € 7,50 te koop in de webwinkel van het Nibud.

 

Lening is een last.

In het Nibud-onderzoek naar studieleengedrag geeft 59% van de studenten aan dat ze liever minder hadden geleend en 53% dat ze de lening als een last ervaren. Toch maakt 42% van de studenten zich niet druk of zij hun lening wel kunnen afbetalen. Het Nibud wil er nadrukkelijk op wijzen dat het van groot belang is bewust te lenen. Het instituut is bang dat studenten hun toekomst te rooskleurig inschatten en zo voor een vervelende verrassing komen te staan als ze tot hun 35ste of 40ste zo’n 100 tot 200 euro per maand moeten afstaan aan DUO. Ook is het Nibud bang dat studenten het makkelijke lenen na hun studie voortzetten en tegen veel minder coulante voorwaarden grote schulden opbouwen.

(Bron: Nibud - 19 augustus)

naar boven -

 

 

Geldverstrekkers moeten bestaande klanten eerder rentevoorstel doen.

 

Geldverstrekkers worden verplicht om hun hypotheekklanten uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van de rentevaste periode een nieuwe rentevoorstel te doen. Deze maatregel treffen minister De Jager en Verhagen naar aanleiding van het NMA-rapport over de hypotheekmarkt.

 

Met het instellen van deze uiterste termijn willen de ministers een drempel wegnemen voor de consument om waar gewenst (en mogelijk) over de stappen naar een andere hypotheekverstrekker. Daarnaast worden de geldverstrekkers verplicht om meer duidelijkheid te geven voor variabele rentetarieven. ‘de kredietverstrekker dient transparant te maken hoe een variabele hypotheekrente product is opgebouwd en richting consument te communiceren welke componenten variabel zijn’ aldus de ministers.
(bron: SEH)

naar boven -

 

 

Startershypotheek meestal gebaseerd op twee inkomens.

 

HOUTEN – Uit onderzoek van TNS Nipo blijkt dat bij tweederde van de starters op de woningmarkt de hoogte van het hypotheekbedrag gebaseerd is op twee inkomens. Dit maakt dat starters gevoeliger zijn voor tegenslagen in het leven zoals werkloosheid of echtscheiding.

 

Ook voor tweederde van de doorstromers geldt dat de hypotheek gebaseerd is op beide inkomens. Het gemiddelde hypotheekbedrag van starters schommelt rond de €200.000,- wat ongeveer gelijk staat aan het aankoopbedrag van de woning. Acht op de tien starters kwam vanuit een huurhuis en de overige 20% kocht vanuit het ouderlijk huis.

 

De onderzoekers benadrukten dat de circa 66.000 starters die Nederland telt de risico’s rondom een hypotheek meer en meer proberen in te perken. Zo’n 90% van de starters spaart binnen de hypotheek en 80% sluit een overlijdensrisicoverzekering af.

 

Voorafgaand aan het afsluiten van een hypotheek hebben starters drie gesprekken ter oriëntatie. In deze gesprekken komen veel verschillende vragen aan bod. De helft van de starters oriënteert zich van tevoren op de risico’s van een hypotheek. Andere veel voorkomende gespreksonderwerpen zijn: de hoogte van de hypotheekrente, de hypotheekvorm, de aflossingsmogelijkheden, de hoogte van de te krijgen hypotheek en de duur van de hypotheek.

(Bron: TNS Nipo)

naar boven -

 

 

Huizenprijs bereikt hoogste niveau van 12 maanden.

 

Met € 248.400 bereikte de gemiddelde koopsom van bestaande woningen in juli het hoogste niveau van de laatste 12 maanden. De stijging ten opzichte van juli 2010 bedraagt 1,3%. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl op basis van de absolute koopsomgegevens van het kadaster.

 

Het laagste prijsniveau (€ 234.000) werd in februari gemeten. De provincies Gelderland, Noord Holland, Zuid Holland en Overijssel bereikten eveneens in juli de hoogste prijs. De maandelijkse ontwikkelingen per provincie zijn op de website te bekijken. Over de eerste zeven maanden van 2011 bedraagt de gemiddelde koopsom € 242.100, een stijging van 1% ten opzichte van de eerste zeven maanden van 2010. In vergelijking met het gehele jaar 2010 bedraagt de stijging 1,1%.

 

Vrijwel alle woningtypen werden duurder, de halfvrijstaande woningen zelfs € 5.000 ofwel 2%. Alleen tussenwoningen waren gemiddeld € 2.000 goedkoper. Op de gemiddelde woningprijs is verder de verdeling naar type van belang. Zo steeg het aandeel van de vrijstaande woningen (het duurste woningtype) met 0,5%, terwijl het aantal appartementen (het goedkoopste woningtype) met 0,5% daalde. Alle overige woningtypen veranderden nauwelijks in omvang.

 

Minder woningtransacties, effect overdrachtsbelasting nog niet zichtbaar.

In de eerste zeven maanden van 2011 werden 68.323 woningen door het kadaster geregistreerd, 4,9% minder dan in dezelfde periode van 2010. In de maand juli kregen de transacties een forse klap te verwerken, de daling ten opzichte van juli 2010 bedroeg maar liefst 14,8%. In 2011 werden alleen in Zeeland meer woningen verkocht ( 1,1%). Alle overige provincies zitten in de min met Flevoland als grootste daler (-10,3%).

 

Het effect van de verlaagde overdrachtsbelasting zal volgens Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, voorlopig ook nog niet zichtbaar zijn in de kadastergegevens. Zoals bekend worden woningen die in juli door de makelaars zijn verkocht pas drie tot vier maanden later via de notaris overgedragen en bij het Kadaster geregistreerd. Vanaf september-oktober zal het effect van de verlaging dus pas zichtbaar zijn en voordat er sprake kan zijn van een stijging zal eerst de opgelopen achterstand van 5% moeten worden weggewerkt.

 

Overzicht Provincies t/m 7e maand 2011, woningtype: Totaal.

Provincie		Gemiddelde koopsom	T.o.v. 1e 7 maanden 2010	T.o.v. 2010	Transacties	T.o.v. 1e 7 maanden 2010
1.	Utrecht	€ 286.800	0.3%	1.0%	5613	-2.9%
2.	Noord Holland	€ 280.600	1.7%	1.7%	12525	-3.2%
3.	Noord Brabant	€ 255.600	0.0%	0.3%	9441	-5.5%
4.	Gelderland	€ 247.200	0.2%	0.5%	7356	-6.8%
5.	Zuid Holland	€ 234.600	2.3%	1.8%	14965	-6.4%
6.	Overijssel	€ 210.000	-1.4%	-0.5%	4298	-4.0%
7.	Drenthe	€ 201.600	-1.3%	-1.8%	1930	-6.3%
8.	Flevoland	€ 201.300	-1.7%	-2.6%	1423	-10.3%
9.	Zeeland	€ 201.000	1.9%	1.6%	1855	1.1%
10.	Limburg	€ 200.000	3.0%	2.5%	4067	-4.1%
11.	Friesland	€ 192.900	-0.7%	-1.3%	2534	-5.4%
12.	Groningen	€ 181.600	2.0%	2.1%	2316	-4.3%
	Nederland	€ 242.100	1.0%	1.1%	68323	-4.9%

 

Woningmarktrapport tweede kwartaal beschikbaar.

Gedetailleerde marktinformatie en uitgebreide kwartaalrapporten zijn op de website van Woningmarktcijfers.nl beschikbaar van elke gemeente en regio in Nederland. Naast prijsontwikkelingen en transactieaantallen bevatten de rapporten o.a. de verkooptijd van woningen (TVT) en demografische ontwikkelingen. De rapporten van het tweede kwartaal 2011 zijn nu beschikbaar.

 

Noot met betrekking tot de cijfers.

De gegevens van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op de absolute koopsom- en transactiegegevens van het Kadaster, geregistreerd op het moment van notariële levering van de woning.

naar boven -

 

 

VEH: Bijna 40 procent van inkomen gaat op aan wonen.

 

Vereniging Eigen Huis heeft kritiek op de ‘woonquote’ die door de overheid wordt vastgesteld. In werkelijkheid is de eigenwoningbezitter gemiddeld een veel groter deel van het inkomen kwijt aan wonen dan waar de rijksoverheid haar beleid op baseert, stelt de vereniging. Niet 26,3% maar 38,6% van het inkomen gaat op aan wonen.

 

De kosten voor onderhoud en verbetering van de woning zijn ten onrechte ‘vergeten’. 

 

Welk deel van het netto-inkomen gaat op aan wonen voor zowel huurders als kopers? Dit zijn de zogenoemde woonquotes. Denk hierbij aan de huur- en hypotheeklasten, energiekosten en andere vaste lasten. De rijksoverheid stemt haar beleid mede af op die woonquotes en bepaalt aan de hand hiervan of er bijvoorbeeld lastenverhoging of lastenverlaging moet plaatsvinden. Dit terwijl het cijfer voor kopers volgens Vereniging Eigen Huis niet klopt.

 

Inclusief kosten voor onderhoud.

Volgens overheidsonderzoek zouden mensen met een koopwoning gemiddeld 26,3% van het inkomen besteden aan wonen; bij huurders zou 36,6% van het inkomen opgaan aan wonen. Bob Maas, woningmarktspecialist van Vereniging Eigen Huis: “Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten voor onderhoud en verbetering van de woning hierin ten onrechte ‘vergeten’. Simpelweg omdat daar geen duidelijke cijfers over zijn. Nu wij dit wel hebben onderzocht, kunnen we de cijfers hierop aanpassen.” Door de gemiddelde kosten voor onderhoud en verbetering in de afgelopen 12 maanden op te tellen bij de zogenaamde woonquote, kom je uit op de echte woonquote voor kopers: 38,6% in plaats van 26,3%.

 

Overigens is het ook voor (toekomstige) eigenwoningbezitters van belang te weten hoeveel ze aan wonen uitgeven. En hoeveel geld moeten ze reserveren specifiek voor onderhoud en verbetering van de eigen woning? Vereniging Eigen Huis heeft dit laatste onderzocht over de afgelopen 12 maanden.

(Bron: VEH: dinsdag, 16 augustus 2011)

naar boven -

 

 

Bemiddelaars hypotheken krijgen een ruime voldoende

 

De tevredenheid van alle mensen die in contact komen met een hypotheekbemiddelaar is licht gestegen naar een 7,4 (was 7,3). Het meest tevreden zijn mensen over de onafhankelijke adviseur zoals het assurantiekantoor die een cijfer 7,6 krijgt; de hypotheekwinkels krijgen gemiddeld een cijfer 7,4.

De banken die vaak alleen hun eigen hypotheek verkopen wordt een cijfer 7,2 gegeven.

 

Adriaan Eecen onderzoeksdirecteur Business & Finance bij TNS NIPO is tevreden over dit cijfer. Ondanks de zware druk op de huizenmarkt, blijven de mensen tevreden over de bemiddelaar. Eecen wijst op een paar zaken, waarom de tevredenheid stijgt:

1. de krimpende markt van hypotheken zorgt er voor dat iedereen zijn uiterste best doet voor de klant
2. bij banken hebben de reorganisaties en de klap van de kredietcrisis achter zich gelaten en daar staat de klant weer centraal

 

Als de consument niet tevreden is over de bemiddelaar dan komt dat aldus Eecen vaak door:

• gebrekkige informatie in de offerte of in het gesprek
• het klikt niet met de adviseur
• onvoldoende maatwerk en gebrek aan flexibiliteit
• de rente is in de ogen van de klant te hoog

 

Gemiddeld gaat de hypotheekafsluiter/oriënteerder bij twee tot drie bemiddelaars langs voor informatie. Als men dan tot een hypotheekofferte komt dan worden gemiddeld twee offertes aangevraagd.

(Bron: TNS NIPO)

naar boven -

 

 

Hoe koop ik een huis?

Alle stappen van een woningaankoop op een rij.

 

De huizenmarkt trekt weer wat aan nu de overheid heeft besloten de overdrachtsbelasting te verlagen. Ook de cijfers van de Nederlandse Vereniging Makelaars over de huizenverkoop van de maand juli bieden hoop: 15% meer verkochte huizen dan in dezelfde periode in 2010. Wie nu zijn slag wil slaan op de woningmarkt, dient zich echter goed voor te bereiden: waar moet u allemaal op letten bij het kopen van uw droomhuis? Wegwijs leidt u langs alle beslissingsmomenten.

 

In dit artikel gaan we er voor het gemak vanuit dat u de woning kunt financieren. In dit artikel wordt dus niet ingegaan op de hypotheekbeslissingen die één op één verbonden zijn aan het kopen van de woning.

 

Droomhuis.

Een droomhuis vindt u tegenwoordig op internet. En dan veelal via funda.nl. Funda is betrekkelijk compleet, al zijn niet alle beschikbare woningen te vinden op deze website die eigendom is van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Funda biedt behoorlijk wat details aangaande de woning. Zorg ervoor dat u deze details goed opslaat. Bent u enthousiast gemaakt door de informatie, foto's en ongetwijfeld de mening van vrienden en familie, belt u dan de makelaar.

 

De eerste bezichtiging.

Voor de eerste bezichtiging neemt u ruim de tijd. Zorg dat u een goede indruk krijgt van de woning. Kijk goed of u rare plekken of scheuren in de muren ziet. Aarzel niet om kranen open te draaien, deuren te sluiten, zonneschermen neer te laten of kruipruimtes in te gaan. Stel voldoende kritische vragen over de staat van het huis en maak - na toestemming van de makelaar - eventueel extra foto's van de plaatsen die Funda u niet toonde. Alles wat u nu te weten komt, kan later van pas komen in de onderhandelingen.

 

Vragenronde.

Een verkopend makelaar behartigt de belangen van de verkoper. Niet uw belangen. Interesse in uw situatie zal veelal te maken hebben met de onderhandelingsslag die mogelijk in een later stadium plaats zal vinden.

Een makelaar zal vragen stellen over uw huidige woning en over het feit of u nog andere woningen aan het bezichtigen bent. Deze hoeft u niet te beantwoorden. Beantwoordt u deze vragen wél , doe dit dan doordacht. Het kan zeker geen kwaad om te vermelden dat u nog een tweede woning aan het bekijken bent. Een lichte voorkeur voor de huidige woning uitspreken mag wel maar wees niet té enthousiast.

 

De situatie van de verkoper.

Probeer zelf wel bij de verkopend makelaar de reden te achterhalen waarom de woning verkocht wordt. Is de verkoper gescheiden, heeft hij een baan aan de andere kant van het land, speelt een overlijden een rol, zijn er problemen met de buren, wil hij groter gaan wonen, of is er een geheel andere reden.

 

De waarde van de woning.

Na de eerste bezichtiging bent u nog steeds enthousiast. U dient vervolgens enige voorbereidingen te nemen voordat u de volgende stap kunt zetten. Onderzoek als eerste hoeveel de woning waard is. De meest eenvoudige manier hiervoor is door te onderzoeken wat de woning bij een eerdere koop heeft gekost en voor welke bedrag de woningen in de nabije omgeving over de toonbank zijn gegaan. Deze informatie is op te vragen bij Het Kadaster. Dit is niet gratis maar kost hooguit enkele tientjes; de investering waard.

 

Taxeren.

Na een eventuele volgende bezichtiging, waarbij het verstandig is om u te laten vergezellen door iemand met bouwtechnische kennis, kunt concreter gaan onderzoeken wat de woning waard is. Hiervoor schakelt u een erkend taxateur in. De erkenning is belangrijk zodat u het keuringsrapport in een later stadium kunt overhandigen aan uw hypotheekverstrekker, die een taxatierapport verplicht stelt.

Bij een oudere woning kan het bovendien verstandig zijn om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. In deze keuring wordt duidelijk gemaakt welke kosten u op korte en langere termijn moet maken om de woning op te knappen. De meeste partijen die een bouwkundige keuring uitvoeren, voeren ook aankooptaxaties uit. De kosten die blijken uit de bouwkundige keuring, neemt u mee in de onderhandeling.

 

Bestemmingsplan van de buurt.

Vraag bij de gemeente na wat voor bouwplannen of vergunningaanvragen er zijn in de omgeving van de woning die u op het oog heeft. Deze planning kunnen uiteraard de waarde van deze woning op korte of lange termijn beïnvloeden.

 

"Ik wil een optie".

U kunt vragen om een "optie om het huis te mogen kopen", simpelweg "een optie" genoemd. Dit betekent dat de makelaar het huis voor een bepaalde tijd voor u reserveert en niet verkoopt aan iemand anders. Aan de ene kant verzekert u zichzelf hiermee dat de woning, mocht de prijsafspraak rondkomen, van u is. Aan de andere kant geeft u hiermee ook duidelijk aan dat u geïnteresseerd bent in de woning. Dit vermindert uw kansen op een lage koopprijs in de onderhandelingen met de verkopend makelaar.

 

Het eerste bod.

U bent voldoende geïnformeerd. U kent de positie van uzelf, de verkoper en de woning. Tijd dus voor een eerste bod. Dit eerste bod moet flink lager liggen dan de prijs die u uiteindelijk wilt betalen. Meestal ligt een bod fors onder de vraagprijs, maar in een krappe markt waar er veel vraag is naar woningen, is dit geen gemeengoed. Eind 2007 werden in Utrecht en Amsterdam regelmatig woningen verkocht tegen bedragen die boven de vraagprijs lagen.

Zorg ook dat u niet te laag biedt. Een verkopend makelaar kan in dat geval het bod niet serieus nemen en überhaupt de onderhandeling niet in willen gaan. Is het huis de afgelopen tijd al fors in vraagprijs gezakt, of lijkt vraagprijs reëel, dan is een bod dichter bij de vraagprijs gepaster. Statistieken over het resultaat van zelfstandig onderhandelen, zijn er niet. Een professioneel aankoopmakelaar haalt gemiddeld tussen de 3% en 5% van de vraagprijs af.

Bij het doen van het bod aan de makelaar is het gebruikelijk om aan te geven tot hoe lang het bod geldig blijft. Twee of drie dagen is hierbij gebruikelijk. Zorg ervoor dat het tegenbod vóór het weekend binnen is. Na dit tegenbod is de onderhandeling over de vraagprijs officieel begonnen. Een makelaar mag op dat moment overigens wettelijk niet meer onderhandelen met een derde partij.

 

De onderhandeling.

Zorg dat u in de onderhandeling afspraken en ontwikkelingen zwart op wit bevestigd krijgt. Een mondelinge afspraak is dan wel wettelijk bindend maar in praktijk toch moeilijk te bewijzen. Bent u in onderhandeling, dan kan het in uw voordeel werken om dat moment uw eigen woning in de strijd te gooien. Zoekt u nog een verkoopmakelaar, dan zal de makelaar waar u mee onderhandelt uw woning graag willen verkopen.  Laat u tot slot niet te snel verleiden door het tegenbod van de makelaar. Zelfs als dit tegenbod al onder de prijs ligt die u voor de woning wilt betalen, betekent dat niet dat er niet meer uit de onderhandeling te halen valt.

Een alternatief bij het bieden op een woning is om direct een eindbod neer te leggen. Hierdoor versnelt u het onderhandelingsproces. Let overigens op de randvoorwaarden bij het onderhandelen. Dit is bijvoorbeeld de termijn van oplevering.

 

De koop afronden.

De onderhandelingen hebben tot een acceptabele prijs geleid. De verkopend makelaar zal nu een voorlopig koopcontract opmaken. Let hierop goed op de ontbindende voorwaarden, ofwel de voorwaarden waarmee u nog kunt afzien van de koop. Zo is het handig om op te nemen de koop niet doorgaat, mocht onverhoopt uw hypotheek niet rondkomen.

Sommige makelaars nemen in het contract op dat de verkopende partij het recht heeft een hypotheek voor u te verzorgen, als u zelf de hypotheek niet rond krijgt. Ga niet akkoord met deze voorwaarde. Het zou kunnen inhouden dat u torenhoge maandlasten tegemoet ziet als na tekenen van het contract blijkt dat de verkoopmakelaar een hypotheek met hoge rente voor u gevonden heeft. Simpelweg een tip van de verkopend makelaar over een goede hypotheekadviseur, kunt u wél ter harte namen. Dit is echter nooit een verplichting.

 

Zelf doen of uitbesteden?

Een woning kopen kunt u in principe zelf doen. Bij een aantal stappen is advies winnen echter noodzakelijk. Zo dient u als particulier een prijsonderhandeling aan te gaan met een partij die deze onderhandelingen zeer vaak doet: de verkopend makelaar. In deze onderhandeling dient u dus zeer sterk in uw schoenen te staan. Ook het controleren van het voorlopig koopcontract op haken en ogen is iets waarbij ervaring meetelt.

 

Het inschakelen van een aankoopmakelaar kan daarom het overwegen waard zijn. De kosten van een aankoopmakelaar zijn gering, maximaal 10 tot 15% van het afgedongen bedrag. Daarmee onderhandelt de aankoopmakelaar altijd in uw voordeel.

(bron: Wegwijs - 5 augustus)

naar boven -

 

 

Minder hypotheek voor aankoop woning

Verwachting hypotheekrente voor korte en lange termijn.

 

Bij het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) mag het hypotheekbedrag maximaal 108 procent bedragen van de woningwaarde. Banken hanteren echter een nieuwe norm van 106 procent. Het gevolg is een lagere maximale hypotheek voor met name starters. Deze beslissing wordt genomen, juist nu de verlaging van de overdrachtsbelasting voor meer financiële ruimte bij de woningkoper zorgde. Consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH) is sceptisch over de aangescherpte regels die banken zichzelf opleggen. Ook vanuit makelaarsorganisaties klinken protestgeluiden.

 

De limiet voor een NHG-hypotheek is vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De Nederlandse Vereniging van Banken stelt op haar website dat de code is opgesteld in nauwe samenwerking met het ministerie van Financiën en toezichthouders. Het is geen direct bindende code maar banken hebben aangegeven zich er wel aan te houden. Aegon is de enige hypotheekverstrekker die zich nu nog niet conformeert aan de nieuwe regels, maar gaat vrijdag 5 augustus 2011 ook overstag.

 

Nu doen de banken zelf moeilijk.

Het is hoogst merkwaardig dat een overkoepelende bankvereniging de regels aanscherpt, terwijl banken eerder juist kritiek hadden op de strakke regelgeving. De gedragscode beperkt naar eigen zeggen risico's voor de consument bij het aangaan van een hypothecaire lening zonder dat deze normen een nadelig effect hebben op de woningmarkt. Het laatste woord is hierover nog niet gesproken. Organisaties als de VEH en de NVM voeren in hun berichtgeving de druk op de overheid op om opheldering te geven over de richtlijnen en handelingen van banken. Op de huidige woningmarkt zijn het met name starters die voor doorstroming moeten zorgen. Juist deze groep wordt de dupe van een krappere NHG-hypotheek.

 

Volledig aflossingsvrije hypotheek definitief van de baan.

Het was al bekend maar is nu ook daadwerkelijk opgenomen in de gedragscode: de volledig aflossingsvrije hypotheek is van de baan. Binnen dertig jaar moeten woningkopers ten minste de helft van de waarde van hun woning aflossen. Het volledig aflossen van de hypotheek bij verkoop van de woning is dan ook niet meer mogelijk. In de praktijk moet hierdoor rekening gehouden worden met hogere maandlasten, al staat daar tegenover dat de maandlasten gedrukt worden door het lagere hypotheekbedrag.

 

Laagste hypotheekrente.

Aegon is wat betreft de hypotheekrente niet de voordeligste optie. Voor rentetermijnen van 20 en 30 jaar zijn ASR en SNS koplopers met 5,5 procent. Voor een 10-jarig termijn is het Woonlife dat met 4,6 procent veruit de laagste rente biedt. Onder andere ABN Amro en ING voeren deze week renteverlagingen door. Ook na deze verlagingen behoren zij echter niet tot de voordeligste. Bij een hypotheek met een rentetermijn van 20 jaar bedraagt het verschil met ASR en SNS zelfs 0,9 procent.

 

Nederland als veilige haven.

In de afgelopen week berichtte Wegwijs over een licht dalende trend van de hypotheekrente. Deze trend blijft voorlopig in stand. Verwacht wordt dat diverse hypotheekverstrekkers het voorbeeld van ABN en ING zullen volgen. Dit heeft met name te maken met de rente op een Nederlandse staatslening, waar hypotheken met een langere rentevasttermijn aan gelieerd zijn.

De rente op Nederlandse staatleningen is momenteel relatief laag. Aanhoudende financiële problemen van andere Europese overheden zijn hier de oorzaak van. Beleggers lenen hun geld liever uit aan onze regering dan aan die van Italië, Griekenland of Spanje. Zij kiezen in dat geval voor meer zekerheid en accepteren een lagere rente.

 

Rente stijgt op termijn.

Op lange termijn is eerder een stijging van de hypotheekrente te verwachten. Wanneer overheden hun boekhouding op orde krijgen, wordt het voor beleggers weer interessant om geld te verplaatsen van Nederland naar andere landen. De Nederlandse staat moet op dat moment weer meer rente bieden om beleggers nog te interesseren. Daarnaast speelt ook een rol dat overheden, met de Amerikaanse voorop, miljarden nodig hebben om de economie aan te zwengelen. De vraag naar geld stijgt hierdoor wereldwijd, wat de rente opdrijft.

 

Hypotheekbanken wijzigen frequent hun rente, zeker in een roerige financiële markt. Voor een passende hypotheek met de laagst mogelijke rente is het verstandig niet uit te gaan van het advies van één bank. Wij kunnen voor u diverse banken en verzekeraars vergelijken.

(bron: Wegwijs - 3 augustus)

naar boven -